PERNAMBUCANOS VÃO PAGAR POR ESCRITURAS FINANCIADAS PELA CAIXA ECONÔMICA

Sim é verdade, a partir de Agora quem precisar de usar o FGTS, para adquirir um imóvel financiado pelo sistema financeiro de habitação, terá que pagar o valor cobrado pelos cartórios de ofícios e mais o de Registro para obter este modelo de aquisição, assim o foi o entendimento do Juíz Auxiliar corregedor do Estado DR. SERGIO PAULO DA SILVA, informando o relato do artigo 108 do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, que os imóveis que ultrapassar 30 salários, tem que ser feito por escritura pública, a Lei que permite a utilização de contrato particular se refere apenas a caso de financiamento. Na pratica os cartórios não estão aceitando mais a caixa como uma instituição digna de fé pública. O banco diz que não tem conhecimento que outras cidades do país, estejam acontecendo casos semelhantes e defende que seus documentos deveriam ser aceitos. Como se trata de um entendimento, cartórios de imóveis de outros municípios poderão seguir a postura. Então cabe agora somente esperar, pois a pancada sempre cabe no bolso do mais fraco.

JANEIRO É MÊS DOS REAJUSTES

Com a chegada do ano novo, temos que tomar as devidas precauções com os aumentos previstos. Neste sentido vem aí o aumento da taxa de condomínio, prevista com reajuste chegando até aos 15% (quinze por cento), sabemos que a partir do ano de 2012 o salário mínimo aumentará em janeiro, temos o dissídio coletivo das classes dos que trabalham em condomínios, aumento dos insumos, aumento de produtos de limpeza, aumento de água, luz, serviços, sem contar com o aumento já comum nesse início de ano da inadimplência, vejamos que cada condômino, terá matricula e compra de livros e fardamentos de seus filhos, emplacamento de carros, pagamento IPTU, os que tem imóveis financiados por construtoras normalmente tem o boleto extra da diferença paga no INCC, este acumulado durante todo o ano. Assim será sempre necessário usar de precaução e cautela, deixando alguma reserva para eventuais despesas que ocorreram sem sombra de dúvidas, facilitando assim um início de ano com mais tranquilidade e esperança.

PROTESTO SIM OU NÃO ?

No último mês de setembro de 2011, o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO, através do DES. DR. REINALDO PINTO ALBERTO FILHO, tornou em decisão nos autos da representação de inconstitucionalidade número 006008768.2010.8.190000, decisão esta que vai de encontro a Lei 5.373/2009 de autoria do DEPUTADO ESTADUAL LUIZ PAULO, entendemos que a base legal para se configurar os protestos de títulos e outros documentos é a LEI FEDERAL 9.492 de 10 de setembro de 1997, que objetivamente em seu artigo 1° dispõe que " O PROTESTO É UM ATO FORMAL E SOLENE PELO QUE SE PROVA A INADIMPLÊNCIA E O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO ORIGINADA EM TÍTULOS E OUTROS DOCUMENTOS DE DÍVIDAS" vejamos, qualquer documento de dívidas, a lei Federal não impõe qualquer requisito para outros documentos de dívidas possam ser protestados e onde a lei não distingue não cabe ao interprete fazê-lo. Será que alguém tem dúvidas de que o não pagamento de cotas condominiais e de alugueres e acessórios da locação importa em inadimplência? importa em descumprimento de obrigação, logo com a permissão da LEI FEDERAL 9.492/97 - é legal o protesto tanto de dívidas de cotas condominiais, quanto de dívidas de alugueres e acessórios da locação.

FUI ELEITO SÍNDICO E AÍ ?

Cada vez mais as construções se alastram Brasil a fora, com isso vem movimentando milhões na área da construção civil, principalmente nas grandes cidades, os dados mostram a importância do setor no crescimento do país, com isso sempre será bem vindo a figura do gestor. Eleito pelos moradores nos condomínios cabe ao síndico esta gestão, geralmente existe o morador antigo já síndico e o recém chegado que pretende ser eleito. Após eleito o sindico não fica restrito a buscar soluções as dificuldades apresentadas, mais conhecer profundamente todos os problemas existentes na edificação, procurando ir a busca de soluções, verificar todo o problema financeiro e mostrar a qualidade, o bom síndico sempre será aquele que irá agradar aos funcionários e aos moradores sem esquecer da sua mobilidade e flexibilidade na atuação da sua função. O síndico deve ter sempre ao seu lado uma boa assessoria, ser bastante organizado e atualizado, mostrando-se capaz de solucionar o mínimo problema quando vir a aparecer.

CHEGANDO NATAL E AÍ ?

Nada é mais simbólico para o mês de dezembro de que a decoração de natal, os condomínios preparam luzes e decoram as arvores para o mês do nascimento de cristo. Difícil ver um condomínio que não coloca pelo menos uma luzinha para dar brilho ao seu jardim. O planejamento é importante para saber quanto o condomínio pode gastar com a decoração natalina, devemos saber se no inicio do ano esta ornamentação já estava prevista no orçamento anual do condomínio, de preferencia que não ocorra taxa extra, todos os consultados acham que devem ser planejado o orçamento natalino no começo do ano, já com o orçamento anual, caso contrário deve-se votar em assembléia o valor a ser implementado no enfeite natalino, lembrando que ao ser despesa ordinária os inquilinos também devem pagar. Para montar a decoração, seria interessante juntar uma comissão, inclusive com crianças fazendo parte da ornamentação, gerando assim uma maior integração no condomínio. Outra opinião é a de comprar os adereços em comércios populares, reduzindo assim os custos. Outro ponto importante será o tipo de decoração que o condomínio pretende apresentar, se lampadas de pisca em arvores, os próprios funcionários podem organizar, viável também é a de colocar uma arvore no hall social, envolvendo-a com caixas de presentes, dando aquela impressão que estão cheias e com volume. Quem optar por uma decoração de maior porte, deve sempre se antecipar, pois as empresas que trabalham no seguimento muitas vezes nesta época já estão sobrecarregadas, encarecendo a mão de obra.

DOMESTICAS IMPEDIDAS DE ENTRAREM PELO HALL SOCIAL

Em Vitória do Espirito Santo, um grupo de domésticas foram impedidas de ingressarem pelo Hall Social de um prédio de Luxo em Vitória, a alegação foi que em reunião de condomínio ficou decidido que as domesticas entrariam pelo portão da garagem, sentindo-se humilhadas fizeram a denuncia ao sindicato de classe que levou ao conhecimento do MINISTÉRIO PÚBLICO DO TRABALHO, daquele estado. Desta forma caberá a elas uma rescisão coletiva acumulada com danos morais, casos como estes estão se tornando comum pelo Brasil, em total desrespeito ao principio CONSTITUCIONAL DA IGUALDADE, este entendimento deixa qualquer profissional com baixa auto-estima, sem contar com questões vexatórias que deixam qualquer pessoa arrasada psicologicamente.

FRED O CÃO DA LIMINAR

A 4° Vara Civel de São Paulo, através do Juíz Dr. HEBER MENDES BATISTA, concedeu uma liminar a favor de um grupo de CONDÔMINOS que requereram através de uma liminar a permanência de cão vira lata de nome FRED (que não é o do Fluminense), na área comum de um condomínio em RIBEIRÃO PRETO/SP, Fred apareceu no condomínio em janeiro passado e logo foi adotado por um grupo de moradores, ele é um animal comunitário e não tem dono especifico o condomínio é o Residencial Primavera localizado na zona norte da cidade. O assunto virou polêmica e divide a opinião dos moradores, o cão já foi expulso do condomínio por três vezes, por isso um grupo de moradores propôs a ação para garantir a permanência dele no condomínio, que por sua vez informa que vai recorrer. Com a liminar caso Fred desapareça do condomínio, terá uma multa de 200,00 dia pago a ONG (AVA - ASSOCIAÇÃO VIDA ANIMAL), para sensibilizar o Magistrado as crianças escreveram cartas, pedindo a permanência do animal. O advogado do condomínio LUIZ OTÁVIO DALTO DE MORAES, alega que a Convenção de Condomínio e Regimento Interno proíbe a permanência de animais na área comum do condomínio, o que mais prende-se ao fato é que os autores da ação não se responsabiliza em cuidar da sujeira dele nas áreas comuns do Edifício.

VIDA EM CONDOMÍNIO

Em decisão recente o STF (SUPERIOR TRIBUNAL FEDERAL), julgou como inconstitucional a cobrança de condomínio em ruas fechadas, desta forma vemos que não só de edifícios (verticais) ou casas (horizontais), resume-se a vida em condomínio. Vejamos que inicialmente a decisão não só atinge as associações de bairros, mais também aqueles loteamentos fechados que no preambulo são anunciados como condomínios fechados, funcionam como se condomínio fosse, pois existem regras e regulamentos, podemos chama-los de condomínio de fato e não de direito. O fator fundamental na decisão do STF, foi a falta de entendimentos entre moradores de uma mesma comunidade. Não ocasionalmente a falta de pagamentos ou mesmo o pagamento não estar amparado pela lei, nada impede que um morador pague uma taxa que chamam de condomínio, desde que pague por livre e espontânea vontade, visando a manutenção da ordem e segurança do local em que reside com sua família.

QUEM PODE DISPENSAR JUROS DE UM CONDÔMINO ?

Esta é uma matéria que vem deixando algumas dúvidas entre síndicos, subsíndicos e conselheiros, não é de tal forma que nós que tratamos profissionalmente como Advogado, administrador de condomínios, que surgem corriqueiramente estas perguntas que parece simples mais não é. O síndico teria certa importância para receber de um condômino que estaria com algumas parcelas atrasadas e o fez a proposta de pagar o valor sem os juros devidos, levando ao conhecimento daqueles que o assessoram foi perdoado a importância dos juros e multas devidas, passados alguns meses, ou melhor explicitando no início do ano vem a convocatória da assembléia Geral Ordinária, visando a aprovação das contas anuais do condomínio, mesmo estando dentro dos parâmetros que pensaria estar legal pois teria entregues todos os balancetes mensais, inclusive o que constava o recebimento do valor recebido do condômino inadimplente, veio a tona um questionamento de um condômino na qual perguntou de alto e bom tom " QUEM AUTORIZOU A DISPENSA DOS JUROS DO IMÓVEL PERTENCENTE A FULANO ", pela sua indagação veio a resposta, nós que estamos administrando o condomínio ( síndico/subsíndico/conselho), em contrapartida o morador fez a pergunta: Caros amigos, vocês tomaram conhecimento que os administradores dispensaram os juros ? vocês foram ouvidos em assembléia sobre tal dispensa ? calou-se todos, então o dito morador que levanta o questionamento esbanjou seu público conhecimento dizendo, estou com este balancete guardado em minha mente desde quando me entregaram, fiquei calado apenas aguardando esta oportunidade, e assim deu seu veredito, olhem para mim, venho pagando todas as minhas obrigações condominiais em dia como muitos de vocês e sei que para se dispensar qualquer tipo de multa ou juros, só à assembléia em reunião extraordinária poderia autorizar tal dispensa, assim fico indignado em saber que o próprio conselho juntamente com o síndico, autorizaram este recebimento, assim faço menção que conste em ata o meu protesto, não autorizando o recebimento das parcelas sem multa e juros, logo não aprovo as contas apresentadas e digo mais, se aprovarem irei procurar o meu direito que tenho absoluta certeza que é bom.

Conclusão, lembre-se que só a assembléia devidamente convocada terá poder de autorizar qualquer tipo de dispensa de multa e juros moratórios, sem estar com o referendo, cabe ingresso de ação de recebimento das importâncias dispensadas, não só ao condômino mais também de quem a autorizou.

JORNAL HOJE DE 17/10/2011

Lamentável fato ocorreu hoje na matéria públicada na edição do (jornal hoje), do dia 17/10/2011, a materia falava sobre a aplicação de multas de condomínios sobre os condôminos, vinculando ao espaço deu entrevista uma ADVOGADA, onde deu a noticia que os condomínios costumam esperar até 3 meses para iniciar a cobrança de um inadimplente, começando com os primeiros contatos para conciliação, após envio de carta de cobrança e assim com o ingresso da ação de cobrança, na materia a própria advogada fala também das multas aplicadas aos condôminos tendo como base valores estipulados nas convenções de condomínos, sendo elas leve, grave e gravíssima, aí seria o diferencial da aplicação com base em sua convenção condominial. Não concordando com este diagrama oferecido pela nobre colega, levo a todos os meus seguidores a nossa opinião, no que refere-se a inadimplência o texto de LEI, em nenhum momento manda que se aguarde 3 meses para o começo de uma cobrança condominial, sou a favor que passado os primeiros 10 dias já comecem com os primeiros contatos, sendo ele verbal ou escrito, e em seguida não mais deixar juntar 2 parcelas, providenciando logo com o ingresso da cobrança judicial ( que levará no mínimo 2 anos para começar a ser resolvida pelo JUDICIÁRIO ), quanto ao aspecto multa devemos sempre lembrar que hoje o próprio CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, já estipula em seus artigos como e quando devemos aplicar as penalidades punitivas aos seus infratores.

PM CONTRATADO É FUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO.

Mesmo com vínculo na PM, o STJ decisão de setembro de 2011, reconheceu o vínculo empregatício do POLICIAL MILITAR com o CONDOMÍNIO, o fato de segurança particular em um condomínio no novo Leblon no R.Janeiro, deu reconhecimento a 3° turma do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA reconhecesse o vínculo empregatício entre ele e seu empregador em horas vagas, no último dia 14 de setembro não deu provimento ao recurso de revista do condomínio por ter entendido que existia todos os requisitos caracterizadores da relação de emprego. O Relator do processo Min. ALBERTO LUIZ BRESCIANI DA FONTE PEREIRA, esclareceu que:
Ao contrário do que reconhece o condomínio, restou evidenciada a presença do requisito da onerosidade, segundo ele a relação apresentava a subordinação jurídica, isto é, o fato que o empregado obedecer a ordem ou diretrizes traçada pelo o empregador, o que restou demonstrado no presente caso.

PM CONTRATADO É FUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO.

Mesmo com vínculo na PM, o STJ decisão de setembro de 2011, reconheceu o vínculo empregatício do POLICIAL MILITAR com o CONDOMÍNIO, o fato de segurança particular em um condomínio no novo Leblon no R.Janeiro, deu reconhecimento a 3° turma do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA reconhecesse o vínculo empregatício entre ele e seu empregador em horas vagas, no último dia 14 de setembro não deu provimento ao recurso de revista do condomínio por ter entendido que existia todos os requisitos caracterizadores da relação de emprego. O Relator do processo Min. ALBERTO LUIZ BRESCIANI DA FONTE PEREIRA, esclareceu que:
Ao contrário do que reconhece o condomínio, restou evidenciada a presença do requisito da onerosidade, segundo ele a relação apresentava a subordinação jurídica, isto é, o fato que o empregado obedecer a ordem ou diretrizes traçada pelo o empregador, o que restou demonstrado no presente caso.

SER SÍNDICO É UMA OPORTUNIDADE.

Com evolução do mercado e cada dia mais as pessoas procurando morar em condomínios sejam verticais ou horizontais, com o tempo em suas atividades cada vez mais curta, ser síndico virou uma oportunidade de profissionalização, a função de síndico profissional estar cada vez mais em evolução no mercado, exigi-se o conhecimento de tudo um pouco, pois sabedor que lhe dar com outro ser humano não se torna fácil, em vista disso preparar-se com cautela é uma boa opção, conhecimentos essenciais na área JURÍDICA, CONTÁBIL, FISCAL, ADMINISTRATIVA, são algumas das variedades sem levar em consideração de estar preparado para ocasiões inusitadas, como saber acabar com um bate boca de condôminos em reunião de condomínio, sem ter que avaliar quem estaria certo, ter conhecimento de jardinagem, elevadores, limpeza, estoque de materiais, saber comprar o que de melhor oferece as empresas com bom serviço e baixo custo. Mais sem sombra de dúvidas para quem gosta, vale tentar ser um profissional do ramo.

SER SÍNDICO É UMA OPORTUNIDADE.

Com evolução do mercado e cada dia mais as pessoas procurando morar em condomínios sejam verticais ou horizontais, com o tempo em suas atividades cada vez mais curta, ser síndico virou uma oportunidade de profissionalização, a função de síndico profissional estar cada vez mais em evolução no mercado, exigi-se o conhecimento de tudo um pouco, pois sabedor que lhe dar com outro ser humano não se torna fácil, em vista disso preparar-se com cautela é uma boa opção, conhecimentos essenciais na área JURÍDICA, CONTÁBIL, FISCAL, ADMINISTRATIVA, são algumas das variedades sem levar em consideração de estar preparado para ocasiões inusitadas, como saber apagar um folgo de condôminos em reunião de condomínio, sem ter que avaliar quem estaria certo, ter conhecimento de jardinagem, elevadores, limpeza, estoque de materiais, saber comprar o que de melhor oferece as empresas com bom serviço e baixo custo. Mais sem sombra de dúvidas para quem gosta vale apena tentar se profissionalizar.

PROJETO DE LEI APROVA TRANSFERÊNCIA DE DÉBITOS

A câmara de Deputados aprovou no último dia 28/09/11, projeto de Lei que autoriza proprietários de imoveis alugados a transferir os débitos de água, luz, gás, telefone, segundo a relatora do projeto a Deputada Pernambucana ANA ARRAES, projeto que tomou o número 5593/09, afirma que o locatário é detentor dos recursos contratados e por isso deve ser responsável pelas obrigações geradas. O projeto foi aprovado na forma de substitutivo, que acrescentou alterações uma delas proíbe as concessionárias de serviços públicos manter interrompida a prestação de serviço quando o novo locatário tiver solicitado o religamento, outra classifica como pratica abusiva a interrupção de energia e do abastecimento de água, quando o usuário já for outro consumidor. Caso ocorra descumprimento as concessionárias estão sujeitas as penalidades previstas ao código de defesa do consumidor. Ao nosso entendimento o projeto deveria ter abrangido em seu contexto a transferência dos débitos condominiais, haja vista ter o mesmo parâmetro no sentido previstos nas cobranças judiciais.

TERRAÇO DE COBERTURA

Havia muitas dúvidas sobre a responsabilidade do pagamento das despesas de conservação da cobertura. A nova Lei esclarece que a cobertura é área comum, ou seja, as despesas para sua conservação e manutenção pertence ao condomínio, salvo disposição contrária em convenção (art. 1.331, paragrafo 5°), porém, se a convenção apontar essa área como privativa ou apenas de uso de alguns condôminos, estes serão os responsáveis por sua manutenção e conservação (art. 1.334).

LEGALIDADE DA COBRANÇA DE JUROS ACIMA DE 1% AM

Embora não estejam expressos a correção monetária e os honorários advocatícios poderão ser incluidos no cálculo dos atrasados, uma vez que foram claramente apontados no artigo 395 do novo CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. Vejamos em seu contexto o que diz: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualizados dos valores monetários segundo índice oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.

AREA DE LAZER COMPLETA, CONDOMINIO AUTO

Muitos empreendimentos lançados hoje no mercado visam atrair compradores que possuam filhos pequenos e passam muito tempo em sua residência. Assim os incorporadores vem se adequando ao mercado dos imóveis com piscina com agua aquecida, quadra poliesportiva, academia e spa, áreas sociais comuns também se tornaram uma demanda cada vez mais constante. A valorização nos imóveis no Brasil, levou os incorporadores a reduzir os espaços internos dos emprendimentos, fazendo assim caber no bolso de compradores com menor potencial, prédios com salão de festas, cozinha gourmet ou churrasqueira, costumam agradar compradores que costumam convidar amigos para um almoço ou jantar em seu apartamento. O que também passam a surgir, são criações de pet shop dentro da área comum, manobristas para apartamento que possua apenas uma garagem, recreadores nas férias escolares, personal trainer, para edifícios com academias internas e muitos outros atraentes, que iludem a vizão dos compradores. Gostaria apenas de alertar que tudo que mencionei tem um custo e quanto mais caro o condominio, mais trabalho na hora de repassa-lo, então vale apenas pensar se o que é oferecido vale mesmo como atrativo na hora da compra.

JURISPRUDÊNCIA/STJ

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - VAGA DE GARAGEM - Nao pode o condômino sem direito algum, sobre vaga demarcada, usurpar o direito de outro que tem permissão de uso por sí e seus antecessores, caso em que não houve ofensa ao artigo 267-VI DO CPC. ( STJ Resp. 56.944-0 - 3° turma - Min. NILSON NAVES ).

JURISPRUDÊNCIA/STJ

CONDOMÍNIO HORIZONTAL - VILA DE CASAS - RUA PARTICULAR - Lei 4.591/64 - Artigo 8° conjunto de Casas de Vila, por via de acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do artigo 8° da Lei 4.591 - Prescedentes ( STJ - Resp. 40.774-5 RJ - 3° Turma - Min- COSTA LEITE ).

JURISPRUDÊNCIA/STJ

Condôminos-Representação pelo Condomínio por Meio de Síndico- Demanda visando reparação de vício na construção de que resultaram danos de vícios nas partes comuns e nas unidades autonomas - Legitimidade do condomínio para pleitear indenizações por uns e outros. Interpretação da Expressão "interesses comuns" - contida no artigo 22° paragrafo 1° da Lei 4.591/64 ( STJ - Resp - 63.941-7 - SP 3° Turma - Min. EDUARDO RIBEIRO ).

RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO

Nos termos do artigo 1.348 do Código Civil/2002, assim vejamos:
Todas as instituições, empresas, condomínios,associações e outras, estão obrigados a atualizarem seus estatutos ao Código Civil, o síndico não atualizando sua convenção, assume o risco pela perda finaceira.

Artigo 1.348 - VII - Compete ao síndico: Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

JORNAL NACIONAL

Foi públicada máteria no jornal nacional da TV GLOBO, no dia de hoje falando de decisão do STJ, em dar como prescrita a dívida condominial com 5 (cinco) anos, focando no que se refere a dívida determinada, assim abre uma série de prescedentes para quem já não gosta de pagar. Nossa orientação traz a tônica o exato momento de acionar o devedor inadimplente, achamos que o prazo máximo de espera é de três parcelas e nada mais, pois o tempo é curto e a justiça longa, a morosidade de se receber um débito por via judicial poderá levar anos, pois para tanto nós advogados além de tentar obter o reconhecimento do débito, passamos a ingressar com a ação de execução para daí buscar o levantamento do valor ou realizar a penhora do bem. Saliento que os valores já em estado de cobrança não se enquadra na decisão ora formulada pelo STJ, pois a lei não retroage em benefício do infrator.

STJ ( JURISPRUDÊNCIA )

O vice presidente em exercicio no STJ, ministro FELIX FISCHER, suspendeu a pedido do Instituto Brasileiro de Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA ), uma obra que estava sendo construída a 300 metros do mar, no município de BERTIOGA SP, o ministro ao cassar uma liminar do TRF1 que autorizava a empresa RESERVAS DE SÃO LOURENÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, AO DEFERIR O PEDIDO O MINISTRO observou que a matéria descrita nos autos expõe claramente um confronto entre interesses públicos e privados, não sendo possível afastar a hipótese de lesão a ordem pública sustentada pela empresa, sobre esse cenário em atendimento ao interesse público, imanente a questão proposta e de outro lado, atendendo-se a certeza quanto ao riscos ambientais potencialmente decorrentes da obra, necessária se faz a adoção de medidas destinadas a evitar um dano maior, dando a conclusão.

JURISPRUDÊNCIA STJ

RESPONSABILIDADE CIVIL - OBJETOS LANÇADOS DAS JANELAS DOS EDIFICIOS - A REPARAÇÃO DOS DANOS É DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade da identificação exata do ponto de onde parte a conduta lesiva, impõe ao condomínio a arcar com a responsabilidade condenatória. Por danos causados a terceiros. INTELIGÊNCIA TIDA NO COD. CIVIL BRASILEIRO - Recurso não conhecido (STJ - 4° TURMA - Resp. 64.682 RJ - Rel. Min. BUENO DE SOUZA ).

JURISPRUDÊNCIA STJ

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO - O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente contida na convenção condominial.Embargos de divergencias não conhecidos - ( STJ - 2° seção - Resp - 268.669 - SP - Min. ARY PARGENDRLER ).

CONDOMÍNIO E O PODER JUDICIÁRIO

Hoje trato de caso concreto realizado na COMARCA DE RECIFE/PE, tendo como partes uma construtora, um condomínio e um condômino como litisconsorte da ação. Vejamos, uma certa construtora construiu um edifício na zona sul do RECIFE, este composto de 30 unidades, durante o prazo da garantia contratual (cinco anos), o edifício apareceu com uma série de vícios, tais como vazamentos em garagens, piscina, falta de corrimão, infiltrações em todo um lado dos apartamentos e problemas nas juntas de dilatação, até aí, passei a relatar o ocorrido. No ano de 2009 fui contratado como advogado do edifício, ingressamos com uma ação de indenização em um processo ordinário, após a citação a construtora ré, apresentou sua contestação, fizemos a réplica e foi designada audiência para 26/04/2010, nesta audiência conciliatória a construtora prometeu cumprir todas as exigências, pedindo um prazo de 6 (seis ) meses para realização das obras, decorrido o prazo nada foi cumprido a contenda e como foi designada uma multa diária fixada em R$ 900,00 (NOVECENTOS REAIS DIA), ingressamos com uma ação de cumprimento de sentença, onde o condomínio autor tinha até 28/03/2011 o valor a receber de R$ 186.000,00 (cento e oitenta e seis mil reais), citada, com o prazo á terminar na próxima segunda feira, terminamos a primeira parte da narrativa. O condômino que cito como litisconsorte, na verdade entrou com uma ação no ano de 2008, contra a construtora chamando o condomínio como litisconsorte na ação em outra vara civel da capital, salienta-se que este processo mesmo tendo dado entrada um ano antes se quer teve suas custas pagas e como o condomínio tinha ingressado em 2009 com sua ação, o condômino se assim posso chamar, começa a sua via cruzes , articulando o andamento de sua ação, citada as partes, audiência marcada, tanto o condomínio quanto a construtora, mencionaram que tinham transigido em audiência conciliatória, e que de logo foi colocada em termo tal procedimento e o juíz que presidiu à audiência deu por encerrada, e designou data para sentença. Aí começa a história do NOSSO QUERIDO JUDICIÁRIO, à construtora sentindo-se sem saída no processo de execução de sentença com prazo terminando na próxima segunda feira 12/09/2011, ingressou com o pedido de perícia judicial junto a ação do condômino e que de pronto foi atendida, gerando dívidas de perícia no despacho designado pelo juíz competente da ação, logo,vejamos que o intuito da CONSTRUTORA é famosa e chamada procrastinação, concluímos que, para cada procedimento, sempre arranjam uma saída, para tentar atrair os malefícios procrastinatórios de partes. Temos orgulho de sermos brasileiros, raiva de sermos advogado e vergonha de termos um judiciário tão malicioso nas suas artimanhas.

STJ ( JURISPRUDÊNCIA )

CONDOMÍNIO DÉBITOS DE RESPONSABILIDADES DO CONDÔMINO - Os condôminos ainda no condomínio por unidades autônomas, são responsáveis pelo pagamento daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporção das respectivas frações ideias do terreno. ( STJ - Resp. 45.682-7 - 3° turma - Min. EDUARDO RIBEIRO ).

STJ ( JURISPRUDÊNCIA )

Compromisso de compra e venda - Cotas Condominiais - Cobrança - Titularidade do Comprador Do Imóvel - Para figurar no polo Passivo da Demanda - A cobrança de cotas condominiais devem recair sobre o comprador da unidade adquirida no condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura escritura de Compra E Venda não estar escrita no Cartório de Registro de Imóveis. ( STJ - Resp. 40.263-8 - RJ - 3° turma - Rel. Min. CLAUDIO SANTOS ).

CONDOMÍNIO CLUBE

Passamos a discutir a inovação do mercado imobiliário, com o aumento da violência, crescimento do números de carros nas grandes cidades, a população cada vez com mais idosos, a maior participação da mulher no mercado de trabalho, logicamente sem ter com quem deixar seus filhos, as construtoras passam a construir os Clubes Condomínios com área útil menor e onde passa a valorizar a área de lazer com piscina olímpicas, campo de futebol, quadra poliesportiva, academias de ginasticas, cinemas para gurizadas, sala de jogos, bar, churrasqueiras etc..., levando as construtoras à utilizarem terrenos com 6 mil metros quadrados em diante, construindo duas, três, quatro, ou até mesmo como em nossa cidade ( RECIFE) com 8 torres, procurando baratear o rateio, haja vista o maior números de unidades, tudo isto atrelado a segurança que os condôminos passam a ter em seu próprio condomínio, já que não precisam ir buscar lazer fora do seu espaço. Sobre o ponto de vista urbanístico temos uma indiscutíveis vantagens para os adquirentes, inclusive sendo descoberto locais onde nunca se pensava que iriam construir se quer um edifício comum. Agora sabe Deus que tipo de encrenca vai encontrar os administradores, pois sabemos que lugar onde mora dezenas de centenas de cabeças o acaso vira descaso.

JURISPRUDÊNCIA STJ

CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS - GRADEAMENTO DA ÁREA ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS - Não se insere em atos de mera administração ordinária do síndico, a modificação de área de uso comum do edifício, suscetível, além do mais, de causar embaraços à regular utilização do local por outros condôminos. (STJ - Resp. 33.853-4 - SP - 4° Turma -Rel. Min. BARROS MONTEIRO ).

JURISPRUDÊNCIA STJ

CITAÇÃO - CONDOMÍNIO - REPRESENTAÇÃO, a CONSOLIDAÇÃO EM UM SÓ TITULAR, da PROPRIEDADE DE TODAS AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS NÃO EXTINGUIR, POR SI SÓ, O CONDOMÍNIO, INSTITUÍDO NA FORMA DA LEI 4.591 DE 1964. ( STJ. Resp. 11.466-0 - SP - 2° turma - REL. Min. ARI PARGENDLER ).

JURISPRUDÊNCIA STJ

Assembléia extraordinária e Condomínio - Indenização de Condômino - Celebração de Acordo - Quorum
Convenção - Súmula 05/STJ - 1 - a LEI 4.591/64, deixa a cargo da CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, estabelecer a forma de convocações das assembléias Gerais e o quorum mínimo para as votações, inclusive com relação a indenização a que tenha direito algum condômino. Interpretação de clausulas condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial súmula 05/STJ. A divergência jurisprudêncial não foi comprovada. ( STJ-Resp. 52.634-5 - SP - 3° turma Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito ).

ORGANIZAÇÃO, PLANEJAMENTO E CONTROLE

Organizar envolve a determinação e a enumeração de atividades necessárias para a consecução dos objetivos, envolvendo a delegação de autoridades, ou seja, divisão das responsabilidades. Essas definições e divisões deverão ser claras, sendo importante que sejam documentadas e que todos os condôminos tenham conhecimento delas. Quanto ao planejamento envolve a seleção de objetivos e diretrizes, seria também o conjunto de instruções, progamas e procedimentos para se atingirem as metas predeterminadas.
Quanto ao controle faz com que os fatos se amoldem aos objetivos, assim, mede o desempenho, corrige os desvios negativos e assegura a consecução dos itens almejados.

FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO OCUPADO

É a parte que não é possivel dividir das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condomínio, conforme já descrito em convenção de condomínio, logo admiti-se que esse critério é bem melhor e também o mais justo, pois quem possui uma maior parte da propriedade deverá pagar proporcionalmente mais de quem possui uma menor parcela de área.

OPOSIÇÃO EM CONDOMÍNIO EXISTE ?

Saibamos que em tudo na vida existe os próis e os contras, sabemos que até o Senhor Jesus Cristo não agradou a todos, logo nos condomínios em gerais sempre vai existir a figura da oposição, pessoas que na realidade fazem tudo para que sua administração dê errada, essas discordâncias existem mesmo em gestões eficientes, podendo ter naturezas diversas, lutas pelo poder interno, antipatias pessoais, ou uma real insatisfação pela gestão atual. O mais sensato é realizar uma gestão que tenha transparência, comunique-se bem, passe para os condôminos todas as soluções tomadas quando exitir um certo tipo de problema, faça reuniões frequentes com os conselheiros e com à assembléias, envie seu balancete mensal, deixe mensagens no quadro de avisos, estimule grupos, para dividir funções, assim você estimula a convivência e a transparência da sua administração.

ADMINISTRAR UM CONDOMINIO É UMA ARTE

Para administrar um condomínio seu gestor tem que, antes de tudo saber conciliar interesses e administrar conflitos logo torna-se uma arte. A lei fala que os condôminos em assembléia escolherá o síndico que administrará o condomínio por prazo não superior a 2 (dois) anos, sendo permitida a reeleição - artigo 1.347 do C. CIVIL BRASILEIRO, a ele cabe convocar as assembléias, contratar seguros, cobrar os inadimplentes, e fazer cumprir as normas, leis e decisões das assembléias. Existe a figura do contra, esse condômino é contra tudo, não consegue viver harmoniozamente com ninguém, esse é o primeiro que não paga suas taxas condominiais, não cumpre o regulamento interno e a Convenção de Condomínio, por isso digo, ser síndico é uma arte.

ARREMATAÇÃO DÉBITOS CONDOMINIAIS - SUB-ROGAÇÃO

A turma ao dar provimento ao recurso especial, consignou que o arrematante não responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação do imóvel em hasta pública que não constaram no edital de praça, salientou-se que nesse caso, os referidos débitos sub-rogam-se no valor da arrematação (assim como ocorre nos débitos tributários, nos termos do art. 130 parágrafo único do CTN ), podendo o arrematante requerer a reserva de parte do produto da alienação judicial para pagar a dívida. Segundo a Min. Relatora responsabiliza-los por eventuais encargos, incidentes sobre o bem omitidos no edital compromete a eficiência da tutela executiva e é imcompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. Ressaltou que embora o artigo 694 paragrafo 1° - III - do CPC, estabeleça que a existência de ônus não mencionados no edital pode tomar a arrematação sem efeito, é preferível preservar o ato mediante a aplicação do artigo 244 da Lei processual civil, precedentes citados: Resp. 540.015 - RJ, diário de justiça, 30/06/2006 - Resp. 1.114.111 - RJ - DJe. 4/12/2009 - e EDcl. no Resp. 1.044.890-RS, Dje. 17/02/2011 - Resp. 1.092.605-SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI - JULGADO EM 28/06/2011.

SÍNDICO DEVE NO MÍNIMO LER A SUA CONVENÇÃO

Ao assumir um condomínio, o síndico deve tomar conhecimento do que consta em sua convenção de condomínio e no regulamento interno, isso são principios básicos para iniciar uma boa administração, em seguida pode ele consultar o que fala o Código Civil Brasileiro, pois os artigos estão todos em sequenciais e juntos uns aos outros, hoje com a ferramenta da internet, não é preciso ter em mãos o C.CIVIL, apenas ir ao encontro no que tange os artigos pertinentes a materia, também em redes sóciais pode ele tirar dúvidas fazendo perguntas em blogs, twitter, facebook etc... Por outro lado deve ele dividir atribuições com outros condôminos, levendo as opiniões sempre para a assembléia, pois só assim se livra de ser tido como o único culpado caso venha acontecer algo de errado. Estmule a criação de comissões, de condôminos para assuntos especificos,como obras de segurança, lazer, etc... A comissão fará uma triagem do que precisa ser feito, fazendo levantamento dos materiais. Lembre-se que o síndico não deve ser linha dura, pois vai criar descontentamento, deve ele fazer cumprir o que consta na legislação, na convenção e no regimento interno é claro além das decisões soberanas da assembléia.

JURISPRUDÊNCIA/FALÊNCIA

Quando um devedor se declara falido, o condomínio tem a preferência para receber os créditos da massa falida, vejamos:
Ação de cobrança de taxas condominiais, fase executiva no concurso de credores, o crédito relativo a despesas condominiais, prefere ao crédito hipotecário,pois se destina à própria conservação do imóvel. (TJ/SP - 15/04/11).

COBRANÇAS DE TAXAS CONDOMINIAIS

Em decisão recente a Ministra do STJ, FÁTIMA NANCY, definiu que as taxas de condomínios só devem ser cobradas a partir do ano de 2006, logo aqueles condomínios que costumavam cobrar taxas dos anos de 2004 e 2005, perdem este direito, segundo o artigo 206 do Código Civil Brasileiro, restringe as cobranças aos últimos 5 anos, assim, o tiro sai pela culatra, pois os inadimplentes que normalmente já recorrem primeiro para pagar suas dívidas com cartão de créditos e cheques especiais, estão livres para continuar com suas inadimplências, saliento que, as dívidas já ajuizadas com data anterior a esta decisão continuam sendo validadas, logo, sabe-se que pelo menos os condomínios não dedverão mais esperar um certo tempo para ajuízar suas ações.

A CONVENÇÃO DEFINITIVA DO CONDOMÍNIO

Os proprietários já fixados no condomínio não tem como perceber o risco da desvalorização dos seus imoveis por causa dos ingressos de novos condôminos anti-sociais (perigosos, violentos, grosseiros, barulhentos, etc...), que rompem a corrente do sossêgo, da segurança e da saúde, tornando insuportável a vida no condomínio. As modificações sociais nos últimos tempos têm influenciado negativamente os indivíduos, suas famílias e os grupos a que pertence, permitindo-lhes o excesso de liberdade, uso de drogas, desrespeito às regras, etc... Estes fatores muito incomodam o cidadão do bem. Qualquer um podem comprar um imóvel, de livre escolha, com a facilidade de financiamentos, entretanto ainda não é permitido aos condôminos, já fixados, aprovarem os candidatos a serem admitidos no condomínio, mediante prévia avaliação da personalidade e referências da vida social dos mesmos, tal como se tem feito para admissão de sócio em empresa, em entidade sem fins lucrativos, ou de candidato ao emprego. A saída para os condôminos já fixados continuarem vivendo em paz, segurança, ordem e saúde, é se reunirem em 2/3 (dois terços), no mínimo, da totalidade dos proprietários e alterarem aquela minuta de convenção, feita só pelo incorporador e torná-la definitiva com novas regras de comportamento, além de multas pelas infrações, de acordo com a gravidade do ato ou reiteração da prática do mesmo.

NÚMEROS PREVISTO DE ASSEMBLÉIAS ANUAIS

O Código Civil Brasileiro, dispõe em seu artigo 1.350, sobre a realização de uma assembléia anual, de carater ordinário, portanto, para a apresentação e aprovação da previsão orçamentária, que deve incluir a previsão de despesas ordinárias e a forma de rateio entre os condôminos, bem como a siostemática de prestação de contas por parte do síndico. Eventualmente poderá prever ainda, a eleição do síndico, se anual e as alterações no regimento interno. Esses assuntos não precisam ser tratados numa única assembléia, podendo a convenção estabelecer a obrigatoriedade de realização de outras assembléias ordinárias, além daquela prevista no artigo 1.350, além disso, para tratar de assuntos extraordinários, contanto que o regularmente convocadas, havendo ou não convenção, o condomínio pode realizar tantas assembléias quantas desejar.

TERCEIRIZAÇÃO É A SOLUÇÃO ?

Os funcionários de um condomínio, são o grande responsável pela segurança e zelo do patrimônio dos condôminos, logo sabe-se que metade do custo das despesas condominiais vem através deles. Como podem ser terceirizados, segundo a CLT e Súmula 331 do TST, a procura por esta mão de obra vem crescendo. Opiniões se dividem quando o assunto é em comparação com a instalação do colaborador no quadro direto da administração do condomínio seja vertical ou horizontal. Quando é assinada a carteira de trabalho, segundo enunciado 331 do TST, não forma vínculo de emprego com o tomador a contratação dos serviços de vigilância, de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados a algumas atividades. De acordo com o presidente da associação dos Advogados Catarinenses trabalhista, Dr. Felipe Borba, em um edifício residencial o benefício é a morada, mesmo sem nenhum empregado o edifício continuou a prestar sua função, por isso os trabalhadores de limpeza e segurança,não são considerados de atividades fim mais sim de meio, por isso podem ser terceirizados.
Se os serviços de vigilância e limpeza são facilmente entendidos como passiveis a terceirização, o de zelador torna-se mais complicado definir. O caso do zelador pode configurar de forma diferente dos demais colaboradores, ele tem a função de cuidar de tudo o que ocorre no condomínio, logo estrá dentro da atividade fim, explica o diretor geral da academia superior da advocácia trabalhista de Santa Catarina Dr. Allexsandre Gerent.

TAXAS CONDOMINIAIS PODEM TER DESCONTOS

A terceira turma do STJ decidiu que descontos concedido no pagamento de taxas condominiais, não mascara multa. Na ação movida pela viúva BORIA BIANCA BRASILINA, contra o condomínio do edifício SÃO CARLOS, localizado em copacabana, Rio de Janeiro, o tribunal entendeu que o valor fixado comporta desconto concedido para pagamento antecipado, o que é encarado como um modo de acelerar a cobrança. Proprietária de um apartamento no edifício, Boria está em débito com alguns pagamentos referentes a 11 meses, por causa de constantes viagens para cuidar do interesse de seus netos, segundo alega, com a ausência as cobranças não chegavam a tempo para serem pagas na data dos vencimentos. Como o condomínio não aceitou o pagamento das taxas via postal, os atrasos foram inevitáveis, Boria considera o desconto sobre o valor originário da taxa de condomínio uma multa cobrada sobre o disfarce de descontos, ela admite a inadimplência, mas não aceita a penalidade que estão sendo impostas para quitação da dívida, que segundo o condomínio é de 9,5 mil, para a viúva não passa de 4,2 mil. Com o impasse, Boria ingressou com uma ação de consignação em pagamento, pedindo o depósito do valor que entendia como o devido. Com a decisão desfavoravel da JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO, recorreu para o STJ, de acordo com o relator do processo ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, a tese segundo a qual o desconto mascara uma multa não pode prevalecer, é rotina no gerenciamento de cobrança, seja de taxas de condomínio, seja de mensalidades de clubes, o estimulo ao pagamento antecipado, particularmente em periodos de altas inflacionárias, o adiantamento é um incentivo, o que não quer dizer, como pretende a condômina, que isso corresponde a uma penalidade, até mesmo o poder Público, assim procede no recolhimento de impostos, sem qualquer mácula de ilegalidade, afirma o ministro.

CONVENÇÃO TEM SOBERANIA PARA REGULAR NORMAS DE CONVIVÊNCIA

Dono de cachorro que entrou na justiça requerendo anulação de multa, dano moral e pedido de desculpa formal do síndico, por condomínio não permitir a permanência do animal no edifício, teve ação negada pelo TJDFT, o Juíz do 1° juizado Especial de Sobradinho considerou improcedentes os pedidos formulados na inicial e a 1° turma recursal manteve a decisão de primeira instância. O autor relata que possuí um cachorro da raça Yorkshire Terrie e mora num edifício residencial em Sobradinho, foi advertido pelo síndico da proibição de se criar animais nos apartamentos, determinada na CONVENÇÃO do próprio condomínio. Por conta dessa restrição, recebeu multa e, por não paga-la, ficou impedido de participar das assembléias desde então. Alega na inicial que foi privado do direito à propriedade, previsto na Constituição. O condomínio contestou a ação afirmando que a multa está respaldada na Lei, na Convenção votada em assembléia, na qual os moradores sobre normas internas de convivência. Na 1° instância o Juíz esclarece na sentença "O Direito de propriedade não é absoluto, vez que sofre uma série de restrições de natureza Constitucional e legal como, por exemplo, as limitações advinda dos direitos de vizinhança, prevista no artigo 1.277 e seguinte do CC" - de acordo com o magistrado, ao adquirir bem imóvel no edifício, o autor vinculou-se à convenção do condomínio, cuja a observância é obrigatória para todos os que ali residem.
Os julgadores do recurso confirmaram na sessão que a questão regula-se pelo direito de vizinhança, prevista pelo CÓDIGO CIVIL, atualmente uma das atribuições mais difíceis com a qual nos deparamos é a convivência em condomínios. Havendo previsões normativas internas, prevalece o que foi convencionado. O exercício do direito de propriedade no âmbito das relações condominiais deve se compatibilizar com normas que regem a boa convivência dos condôminos, concluíram. A decisão de manter a sentença guerrada foi unânime e não cabe mais recurso.

E SE VOCÊ FOR ELEITO SÍNDICO ?

Geralmente é assim, assembléia no salão de festa, você e os outros moradores, descem quando acaba o jornal nacional, pronto, alguém fala lá de trás è ele (você), é o nosso síndico, não tem outro, tem que ser ele mesmo,( reforça uma moradora ), na mais pura covardia, pois não aceita por nada nesse mundo, e não tem saída, você acaba de ser eleito(?) síndico, e agora ?
Calma, nem tudo está perdido, pra começar, é importante dizer aqui que isso não é o fim do mundo, basta ter força de vontade e uma boa assessoria. Simples não é ? que tal ? vamos lá, aceita o cargo ou quer mais alguma explicação ? e como se faz isso ? arrisco a dizer é fácil, siga principalmente o bom senso, aliado a um bom conhecimento da lei e das normas da convenção de condomínio e do regimento interno, e tudo vai se encaminhar para a normalidade.

ASSEMBLÉIA GERAL - FALTA DE CONVOCAÇÃO REGULAR

Deliberação é nula a aprovação de contas pela Assembléia Geral não convocada com tal finalidade. Se a assembléia deliberar sem ter havido convocação, em forma regular, a deliberação é nula, seria inexistente se não tivesse havido qualquer convocação ( TA-RJ - Ac. Unân. da 4° Câm. Civ - Ap.50.483 - Rel. Raul Quental ).

DANOS CAUSADOS PELO SÍNDICO

Condomínio, danos causados pelo síndico, indenização, legitimidade ativa, o proprietário do apartamento tem direito de promover ação de indenização por dano causado em seu apartamento pela ação alegadamente irregular do síndico, que determinara a demolição de elementos vazados da sua parede externa. ( Recurso conhecido em parte e provido " STJ - RESP 149656/SP ; RECURSO ESPECIAL - RELATOR MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR " ).

COMO ADMIMNISTRAR UM CONDOMÍNIO;

Quando um síndico assume o cargo, deve ele reunir-se com todos da administração anterior e iniciar um periodo de transição, junte-se com o síndico anterior, conselheiros e administradora, leia atentamente a Convenção de Condomínios, O Regimento Interno, as atas das assembléias, com isso você terá idéia do que já foi feito e o que precisarar fazer a curto prazo. O síndico como representante do condomínio tem o dever de prestar contas, impor as multas e zelar pelo patrimônio, fazendo que seja cumprida as decisões das assembléias.O síndico tem um compromisso com o condomínio, deve ele analisar as finanças, saber quanto tem em caixa, focar como vão os inadimplentes, checar balanços e contas a pagar, deve ele saber que a responsabilidade apartir de agora caberá ao novo dirigente. Agora deverá olhar como estão sendo feitas as manutenções obrigatórias, ver o andamento de obras e como anda o trabalho dos funcionários. Para ter uma melhor qualidade de avaliação deve o síndico ser humilde e transpararente e cuidar do condomínio como fosse sua própria casa, lembrando que os funcionários serão seus eternos guardiões.

COMO ESTABELECER UM NOVO CONDOMÍNIO

Todo projeto de um novo condomínio passa obrigatóriamente por um processo de incorporação. A etapa inicial do processo consiste em requerer junto aos orgãos competentes alvarás para início da obra. Mediante as autorizações é que o incorporador efetuará o registro no cartório de Registro de Imóveis, obedecento às normas descritas na lei número 4.591/64, sobre as incorporações imobiliárias (art. 32), a seguir relaciono alguns documentos exigidos pelo cartório para o registro:
a) Titulo de propriedade do terreno;
b) Certidões negativas de impostos federais;
c) Projeto de Construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
d) Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
e) Avaliação do custo;
f) Minuta da futura convenção de condomínio, que regerá a edificação;

Em seguida após o registro no cartório é que o incorporador poderá negociar as unidades autônomas.

PENHORA DE VAGA DE GARAGEM

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), em sua primeira câmara Civel, julgou em 26/07/2011, a apelação civel número 70035983840, que tratou sobre a questão da penhorabilidade de vaga de garagem, por não ser considerada bem de familia, quando esta possuir mátricula própria junto ao Cartório de Registro de Imóveis,públicada no diário de justiça de 04/08/2011, o acordão teve como relator o desembargador Jorge André Pereira Gaihard, na ocasião decidirão por unanimidade pelo não provimento do recurso. Ao julgar o caso entendeu o relator que, preliminarmente, embora a apelante nomeou a ação como " Ação Declaratória ", postulou o efeito suspensivo aos atos expropriatórios com base no artigo 739-A do Código de Processo Civil, contido no diplona processual sob o título ( dos embargos do devedor ), não há portanto equivoco do juízo a quo, citando prescedentes afirmou que a jurisprudência vem aceitando os embargos a penhora como meio de insurgência do devedor contra os aspectos formais da constrição judicial. Quanto ao mérito entendeu que a questão, a cerca da impenhorabilidade da vaga de garagem, é questão já superada pelo TJRS, e pela súmula 449 do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, contendo o seguinte teor: A vaga de garagem que possui mátricula própria junto ao REGISTRO DE IMÓVEIS, não constitui bem de familia para efeito de penhora.

CAIXAS D"AGUA

Recomenda-se que a limpeza das caixas seja feita duas vezes durante o ano, a fim de eliminar as crostas de lodo que se formam no fundo e que facilitam a proliferação de bactérias que poluem a água, colocando em risco a saúde dos moradores. Como existem no mercado várias empresas especializadas, a comparação de preço é fundamental, bem como pedir referências dos atuais clientes servidos por essas empresas. Seguindo a mesma periodicidade deve-se realizar análise da água segundo Lei estadual número 3.718, de 19 de janeiro de 1983.
Para evitar problemas de infiltração, deve-se estar sempre atento à necessidade de impermeabilização das caixas-d-água, há no mercado varias empresas qualificadas para realização desses serviços, cabe ao síndico escolher com bastante cuidado, por tratar-se de uma obra com muitas implicações, pondo em risco tanto a saúde dos moradores como a estrutura do prédio, caso o serviço não seja realizado com perfeição e a infiltração persista.

APLICAÇÃO DE MULTA PELO SÍNDICO

Prevendo o Regimento Interno do edifício, devidamente aprovada em assembléia Geral, a penalidade de multa para transgressor das normas estabelecidas no Regulamento, procede sua aplicação uma vez constatada a irregularidade ou a sua transgressão. ( TA-RJ - Ap. 83.327 - Rel. JUÍZ HUMBERTO PERRI ).

LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO

Havendo omissão do Síndico, qualquer condômino tem legitimidade de agir contra infração de lei e da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, visando ao desfazimento de obra realizada em parte comum do edifício. ( TA-RJ - Ac. Unân. 5 Câmara - Ap´. 65.611 - TRel. JUÍZ ALBERTO LACERDA FILHO ).

FRAUDES EM CONDOMÍNIOS

Aumentam as fraudes em condomínios, alguns síndicos, administradoras e mesmo funcionários, aproveitam-se da falta de controles para praticar irregularidades, é preciso estar atento aos primeiros sinais. Pra evitar o superfaturamento de notas fiscais é preciso ter um processo de compra formalizado pelo síndico em conjunto com o conselho. Um trabalho cuidadoso de pré-seleção de fornecedores dos maiores itens do condomínio, ajuda a minimizar este problema, outros pontos de atenção podem ajudar, como a solicitação de pesquisas de preços na compra de produtos ou na execução de serviços, a solicitação ao responsável pela compra, seja o síndico ou à administradora, que justifique a escolha pelo fornecedor. Para evitar o saque da conta do condomínio sem comprovantes tais como recibos ou notas fiscais, é necessário verificar mensalmente a pasta de prestação de contas do condomínio, verificando se as contas lançadas no livro caixa bate com os extratos bancários e se o mesmo tem seus respectivos comprovantes (recibos, notas fiscais etc... ), com esta medida será possível levantar a informação de débitos indevidos ou pagamentos sem os devidos comprovantes. Para evitar que documentos frios cheguem as contas do condomínio é necessários conhecer os fornecedores do condomínio, verificando cada nota fiscal do condomínio e se realmente era preciso realizar o serviço.

AUMENTO DE MULTA

Como já tinhamos adiantado em nosso twitter, o projeto de lei 650/11, do deputado HUGO LEAL (PSC/RJ), QUE AUMENTA DE 2% PARA 20% a taxa de multa pela inadimplência de débitos condominiais. O problema da inadimplência condominial é gravíssimo e tem sido ignorado pelas autoridades, afirma o deputado, ele diz que as ações de cobrança se arrastam por anos e que o baixo limite vigente para a multa estimula a continuação dos frequentes abusos. Segundo o deputado a inadimplência aumentou após a entrada em vigor do novo Código Civil Brasileiro em 2002, que fixou o limite da multa em 2% ( dois por cento ), fazendo com que os devedores deixem de pagar suas contribuições de condomínio para pagar outras dívidas que tenham juros mais autos. O deputado argumenta que o proposito do projeto é dar prioridade ao coletivo em relação ao individual. O condomínio é uma instituição sem fins lucrativos no qual ocorre o rateio de despesas comuns para viabilizar o funcionamento do prédio. A inadimplência de qualquer condômino sobrecarrega os demais de forma injusta.

SEGUROS TEM NOVAS REGRAS

Apartir de julho/2011, as seguradoras são obrigadas a oferecer aos seus clientes novos serviços, estes voltados aos condomínios e tem o oferecimento de duas modalidades, sendo elas a cobertura básica simples e a cobertura básica ampla. A cobertura básica simples oferece ao condomínio os riscos de incêndio, queda de raios dentro do terreno e explosão de qualquer natureza, poderam também ser contratadas as coberturas adicionais, conforme os riscos que o condomínio estiver sujeito. No caso da cobertura básica ampla, deve ocorrer coberturas contra eventos que possam causar danos ao imóvel segurado, exceto aqueles que estão expressamente excluídos.

PREPOSTO ADVOGADO

Inexistente a figura do preposto advogado. O síndico do condomínio é o representante legal deste, não podendo ser substituído por advogado de empresa de administração imobiliária. Sentença mantida (TRT - 1 Região RO 6445/83 - Rel. Juíz Oldenir de Almeida ).

CONVENÇÃO

Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2 do artigo 9 da Lei 4.591/64, a falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. ( STJ - REsp 36.815-4 - SP - 3 T - Relator Ministro Costa Leite - DJU - 25.10.93 ).

OS CONDÔMINOS

Muitos que vivem em condomínios, acham que os condôminos são todos aqueles que moram no condomínio, sejam proprietários, seus dependentes, bem como os locatários, esse entendimento está equivocado. O condômino é o proprietário da unidade ( vertical ou horizontal) , seja um ou mais donos, os demais citados acima não são considerados condôminos e sim moradores, usuários e ou locatários.

O SÍNDICO É O GRANDE GERENTE !

Como em qualquer empresa, em um condomínio temos que definir a quem as responsabilidades compete, assim temos a figura do síndico como o grande integrador da equipe, será ele o catalisador, integrador, conciliador, respeitando os limites de cada um e ao mesmo tempo aproveitando os pontos positivos de cada estilo, assim o síndico deverá ser:
a) ORGANIZADO.
b) COMUNICADOR.
c) QUESTIONADOR.
Essas funções traz para dentro do condomínio, equilibrio de equipe, respeitando o pensamento do grupo, levando o princípio ético, verdadeiro e franco.

O CONDOMINIO COMO EMPRESA

Um condominio legalmente constituído possui, como as empresas, as caracteristicas que seguem:
a) Inscrição junto a Receita Federal para obtenção do número do C.N.P.J;
b) Inscrição no INSS
c) Registro dos livros referentes aos empregados no Minitério do Trabalho;
d) Recursos Humanos( empregados e condôminos );
e) Recursos materiais (produtos de limpeza, peças de reposição, equipamentos etc...);
f) Recursos financeiros (valor pago pelos condôminos, aplicações financeiras);
g)Obrigações financeiras (pagamento das despesas, empretimos);
h) Objetivos (expectativas, desejos e necessidades dos moradores).

O SÍNDICO PODE GASTAR ?

Quando se trata de dinheiro do condomínio todo cuidado é pouco, afinal usar o dinheiro que é de todos antes da aprovação da assembléia, pode acarretar em uma grande dor de cabeça para o síndico, as contas não aprovadas geram desconfiança de todos e até ações judiciais ou ressarcimento da importância gasta, então tenha cautela e espere aprovação da assembléia. Porem existe casos que síndico pode lançar mãos de certa importância, assim a maioria das convenções já estipula um valor para obras emergenciais, se na convenção não constar o valor, pede-se que o síndico use do bom senso e tenha cautela, juntando sempre recibos, notas fiscais e ou comprovantes que comprove o gasto emergencial.

SÍNDICO ORGANIZADO ( DICAS ).

O Síndico não pode ser inimigo dos papeis, os condomínios necessitam muito de documentos e obviamente devem ser arquivados, assim temos as notas fiscais, atas de assembléias, documentação trabalhista etc...
Assim mantenha uma planilha para organizar suas tarefas simultaneamente tais como (segurança, funcionários, inadimplência etc... ), além disso para lhe dar com o dinheiro comum, e depois prestar contas anualmente como manda a lei, é preciso saber o que estar sendo gasto e com quê, tendo sempre uma previsão orçamentária. Mantenha um hábito de arquivar um documento assim que receber.

CONDOMINIO DEVE AUMENTAR

As taxas de condomínio deve aumentar ainda este ano em média 15% (quinze por cento ), isso deve a inclusão de 30% ao adicional de periculosidade nos porteiros, zeladores, vigias, faxineiros e serventes, face ao projeto de lei número 7.760/2010 do senador MARCELO CRIVELA (PRB/RJ), a nova despesas que garante proteção aos trabalhadores, já foi aprovada no senado, estando atualmente na comissão de trabalho da camâra dos deputados, o projeto deverá ser votado quando da volta do recesso parlamentar, que termina em agosto, o piso dos porteiros é de R$ 700,00 e passará para R$ 910,00, este aumento elevará o piso em 30% no salario dos empregados dos condomínios. De acordo com estudo da administradora LELO CONDOMÍNIOS, atualmente 40% das despesas arrecadadas no condomínio vai para a folha de pagamento dos empregados do edifício.
Para justificar o projeto o SENADOR MARCELO CRIVELA, fala do aumento da criminalidade,justificando o adicional de periculosidade, de acordo com o senador mais de 300 mil crimes acontece nos condomínios anualmente, como assalto, estrupos, homicidios e lesão corporal dolosa, a violência aumentou no país, por isso temos que se adequar a realidade.

FANTASTICO

Domingo último tivemos a oportunidade de vermos algumas das arroaças que ditam as comunidades condominiais, isto deve-se a reportagem do progama da globo, FANTASTICO, nesta máteria foram reveladas algumas das polêmicas que se costumam presenciar-se dentro das mais modernas moradias espalhadas neste BRASIL, sabemos que a cada 10 brasileiros, 01 já mora em condomínio juntando cabeças diferentes em iguais moradias, não se pode tirar grandes acontecimentos. Vejamos que, hoje, os apartamentos estão sendo construídos em áreas úteis cada vez menores, um imóvel de 03 tres quartos chegam a ter em média 70 m2. Desta forma as grandes construtoras deste Brasil passam à
aglomerar 4 únidades por andar, em torres que variam em altura de até 40 andares, temos aí 160 apartamentos, com média de 5 moradores por únidade teriamos 800 pessoas em média para usufruír da piscina, churrasqueira, quadra poliesportiva, salão de festa etc..., vejamos que na matéria especifica foram citados, diversos tipos de barulhos, tal como uma relação sexual, onde já demos em primeira mão em nossas postagens à um simples salto de sapato, assim a tudo vão os moradores (condôminos) ser encomodados, levando problemas dos mais simples possíveis para o livro de ocorrência da portaria do condomínio ao poder Judiciário, que em seu dia a dia já tem poucas atribuições a serem cumpridas. Mais, é tentar se adequar a cada instante de seu dia a dia as novas e modernas maneiras de se viver em comunidade familiar, tentando absorver de maneira mais simples possível ao modo de seu vizinho conviver dentro do grupo condôminial.

PROTESTO DE TÍTULO CONDOMINIAL

A polemica esta a solta, o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO, em decisão na comarca de ITATIBA, entendeu que os estados não podem legislar sobre quais títulos são passiveis de protesto ou não, sendo esta prerrogativa da esfera FEDERAL únicamente. O entendimento se refere ao um título atrasado de aluguel, título que foi aprovado pela lei 13.160/08, junto com os boletos de condomínios. Lembrando que apenas os estados de SÃO PAULO, RIO DE JANEIRO E CEARÁ, criaram leis especificas com relação ao protesto de títulos condominiais. Por enquanto ainda há dois entendimentos, por um lado protestar o condômino que não estar em dia com suas taxas condominiais não se tornou ilegal, mais devemos levar em consideração que ao ter seu nome protestado o inadimplente pode ingressar com uma ação juntando cópia do acordão citado, pedindo para que seu nome saia da lista e solicitando indenização por danos morais. Esperamos que ao decorrer dos próximos meses tenha-se uma definição da corte, tornando a questão mais coerente possivel. O importante é que o síndico se sinta seguro, discuta a questão com outras pessoas dentro do condomínio e sempre tenha a opinião de um advogado.

BARULHO GERA INDENIZAÇÃO

Se esta moda pega, vejamos um desembargador da 4º câmara civel do tribunal de justiça do Rio Janeiro, condenou um réu a pagar o valor de R$ 5.100,00, como indenização por danos morais a um casal que praticava sexo aos gritos, vejamos o réu foi condenado por reclamação que fez no livro do condomínio no RIO DE JANEIRO, relata ele na ocorência que o comportamento do casal seria aceito somente em prostíbulos e motel de beira de estrada, o vizinho relatou que o casal passava de gemidos indiscretos a gritos escandalosos. Em sua decisão o desembargador SERGIO GERÔNIMO ABREU DE SILVEIRA, considerou que houve excesso por parte do réu, para o magistrado a forma como a intimidade do casal foi exposta denegriu a imagens de ambos perante os outros moradores do condomínio.

BARULHOS O QUE FAZER ?

Materia interessante foi vista hoje pela TV GLOBO, falando nos principais barulhos em condomínios, como sempre, os recordista são os animais e as crianças, vindo também as garagens como um difusor de problema. Em certos condomínios, lógicamente verticais as estruturas físicas passam os barulhos para o outro, seja ele embaixo, em cima, ou de lado.Vejamos que existe regras e pela qual se baseiam as convenções e os regimentos internos, assim todo morador sendo ele proprietário ou locatário quando da sua chegada ao condomínio deveria procurar a administração e apanhar cópias da convenção de condomínio e do regimento interno, assim poderá com mais tranquilidade obedecer as regras e exigir quando não forem cumpridas. Na prática, raramente isto acontece, o que presenciamos são condôminos que não dar atenção ao que diz os regulamentos mesmo depois de ser notificados ou multados, sabedores que são que o próprio poder Judiciário leva um bom tempo para julgar uma ação, pouco vem a se importar o que falam os outros de sua pessoa, assim sempre indicamos que para qualquer tipo de barulho o melhor será usar o bomsenso, dando uma de conciliador e mostrando o caminho a ser seguido pelo morador.

FÉRIAS CHEGOU E AÍ ?

Na chegada das férias escolares, começa o problema para administração do condomínio, opções tem que ser dadas para a criançada descarregar suas enérgias, nos condomínios horizontais, surge a idéia do recreador para matar a ansiedade da gurizada, eles passam a realizar brincadeiras, tornando um verdadeiros super-herois e dando aos pais uma certa tranquilidade, já que, os guris não saem da área e estrutura do condomínio. E nos condomínios verticais o que fazer ? vem a dificuldade da área de lazer para contratar este tipo de profissional, o jeito é soltar a gurizada para tomar um banho na piscina, bater uma bolinha na quadra, ou mesmo correr nos estacionamentos, local lógico que não é apropriado para brincadeiras, pois suege arranhões nos carros, com o vai e vem de garotos brincando com bicicletas, bolas etc... Hoje com o sistema de monitoramento de câmeras, torna-se fácil identificar quem estar fazendo arroaças nos locais impróprios para brincadeira, daí vem a dificuldade de se morar hoje cada vez mais em apartamentos, mesmo eles ofecendo cada vez mais opções de lazer, nunca vai se comparar ao condomínio de casas horizontais, onde a liberdade é maior para soltar a criançada e sempre menor o risco de prejudicar a um terceiro condômino, pois os risco de prejuízo práticamente são nulos, devido lógicamente pela área e espaço de maior grandeza para todos os envolvidos.

CONDOMINIO X RELAÇÃO TRABALHISTA

É do conhecimento de todos que moram em condomínios que mais da metade do que se arrecada mensalmente é gasto com folha de pagamento e encargos de funcionários. Um desses gastos referente a salário envolve as horas extras, sendo ela mal planejadas acabam exageradamente almentando o custo da folha mensal do condomínio. As indenizações trabalhista envolvendo rescisões e outros gastos é um fato que mais cedo ou mais tarde temos que enfrentar, outro fator oculto é os salários baixos e condições de trabalho oferecidas aos funcionários, não muito raro se deparar com guaritas com poucas iluminações, sem banheiros e pouca ventilação, isto em grandes condomínios, pois se formos relatar os de pequeno porte, nem isto iriamos enumerar, na tentativa de minimizar esses fatos, os condomínios passam a terceirizar a mão de obra, mais devemos lembrar que a forma da contratação, sendo ele funcionário do condomínio ou terceirizado, ele vai ser o responsável durante o tempo em que estiver de serviço, guardando a segurança e protegendo os condôminos de qualquer possibilidade de estranhos ao recinto da área condominial. A eficiência e a segurança estão diretamente ligados a satisfação dos trabalhadores e salários compativeis, vale transporte, convenios médicos, devem estar ligados nestes incrementos, trazendo satisfação de quem trabalha.

ALTERAÇÃO DO HALL POR CONDÔMINOS

Quando um condômino possui todas as unidades de um andar ou de varios, principalmente nos prédios não residenciais, geralmente promove alterações no hall dos elevadores. Por se tratar de área comum, deveria ter a aprovação em assembléia geral os síndicos ficam na dúvida de qual a providência tomar, já que dentro das suas atribuições está a de diligenciar a conservação e a de guarda as partes comuns ( art. 1.348 - V - do Código Civil ). Acredito que na prática seria aconselhavel o uso do bomsenso em questões polêmicas como essa, se ocorrer a concordância dos condôminos nada estaria de errado em impedir que sejam feitas alterações no hall, desde que não cause prejuízos aos demais moradores, geralmente estas mudanças são realizadas por arquitetos ou decoradores e de modo que venha a personalizar a empresa.

COMPRADOR EMITIDO NA POSSE RESPONDE POR DIVIDAS CONDOMINIAIS

Em decisão datada de 28/06/2011, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, em RESP.1079177, define de maneira salutar que o comprador ou promitente comprador emitido na posse do imóvel responderá pelas dívidas condominiais, o relator ministro MASSAMY YUEDA, segundo o ministro, na hipotese que o vendedor estabelece com alguém um contrato de promessa de compra e venda para correta definição do responsável pelos respectivos encargos condominiais, deve-se aferir pontualmente se houve a respectiva imissão na posse por parte do compromissário-comprador e se o condomínio teve o conhecimento da referida transação. Não tem relevância para efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiaias se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrada, pois não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessáriamente, responderá por tais encargos, frisou o relator.Para o ministro no caso, revelou-se incontroverso que, através de contrato de promessa de compra e venda, estabelecido entre a promitente-vendedora e o promissário-comprador, este último imitiu-se na posse precária do imóvel, o que era de pleno conhecimento do condomínio, tanto que a notificação extrajudicial de cobrança dos encargos condominiais foi dirigida a ele.

PRESCRIÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL

Tenho tido algumas oportunidades de descutir esta materia com colegas que lidam neste tipo de demanda especificamente, como sabemos existe casos e casos, sabedor que as ciências Jurídicas não são ciências exatas como a matemática, damos a entender que será preciso o poder de interpretação de texto ao modo do magistrado, no sentido de convecê-lo ao texto e jurisprudências de nossos tribunais. Hoje tive oportunidade de ler no boletim sindico net de SÃO PAULO, uma matéria que parece dar conotação simples ao modo de exercer a cobrança de uma dívida condominial. Sabemos nós oporadores do direito, que este tipo de divida não é reconhecida como liquida e certa, logo será sempre preciso ingressarmos com a ação de cobrança para tentar obtermos seu reconhecimento e aí vem o principal, ingressar com a ação de execução de cumprimento de sentença e pagamento ou não, logo com a penhora de bens. Sabe os nobres colegas que, durante a morosidade de nosso poder judiciário existe os recursos ( agravos, embragos declaratórios etc...), após estes tramites saindo a sentença começa a batalha dos tribunais com os recursos cabiveis. Logo a de se estranhar que o SINDICO NET, dê um prazo de seis meses para solução de um problema caótico como este, tenho na prática um processo que vem se arrastando desde 1994, com diversos recursos de agravos e embragos declaratórios o último datado e distribuido para 4° camara civel da capital de RECIFE em 18/08/10, ainda sem o pronunciamento do relator ( DR. JONES FIGUEREDO ), se é um descaso eu não sei, mais é uma indecência com certeza sim, pois o condômino inadimplente, alugou o imóvel com recebimento das taxas condominiais o inquilino paga e ele simplesmente tomo de cerveja com tira gosto de justiça.

DEPÓSITO JUDICIAL

Usado em caso extremo e muito polêmico, exige análise judicial, mas pode ser evitado. Se há uma coisa habitual em um condomínio é a discordância, são muitos moradores morando em um mesmo lugar e querendo que tudo que as cercam estejam de acôrdo com os seus desejos. Uma das armas dos insatisfeito é o depósito em juízo ou na nomeclatura jurídica a consignação de pagamento, ou seja o depósito é realizado mas não caí na conta do condomínio, ficam pendentes na maioria das vezes, na mão de um juíz que irá analisar se cabe ou não a demanda consignatória.
Para o condômino é simples, mais para a administradora é uma grande polêmica. Essa ação só é valida se existir uma justificativa que será analisada pelo poder judiciário para determinar quem ganhará o processo. Vale salientar que uma demanda desta pode variar de 01 a 08 anos, para evitar, sempre aconselhamos usar a conciliação como arma de extrema importância para o condomínio, não passar anos sem receber a importância que irá fazer falta ao caixa da administração.

ADMINISTRAÇÃO/SÍNDICO PROFISSIONAL

Hoje cada vez mais as pessoas passam a ter menos tempo para se dedicar a administrar um condomínio, principalmente se for aquele no qual residam, para isto os condomínios tem passado por uma grande transição, a serie de exigências para o bem-estar dos moradores trouxe para a realidade dos condomínios a profissionalização dos síndicos. Em grandes cidades administrar empreendimentos com muitas pessoas não é tarefa fácil, como as pessoas não tem tempo para assumir as tarefas de um síndico, os condomínios passaram a estimular alguém a assumir o cargo de forma remunerada, o valor do salário varia de acordo com o tamanho do empreendimento, levando em consideração se comercial ou residencial, os salários chegam a variar entre R$ 1.500,00 À R$ 8.000,00, entre as possibilidades estão a de remunerar um dos moradores, alguém indicado por um condômino ou um profissional. Acredito que ter um profissional é bem interessante, pois estes profissionais terá a expertise para resolver pendências do edifício. Lembrando que hoje o Código Civil permite a contratação de um profissional (síndico ), que não seja morador.

CACHORRO, CASO DE JUSTIÇA :

Em março do corrente ano, uma liminar concedida pelo TJ/SP, manteve a decisão de expulsar um cão barulhento de um apartamento em araraquara São Paulo, o caso segundo o consultor de condomínios GABRIEL KARPAT, não relata a forma mais frequente e aconselhada para solucionar problemas envolvendo animais em condomínios. Segundo o especialista a ação processual deve ser o último recurso a ser procurado para resolução desse tipo de conflito, o caso deve ter conciliação no próprio condomínio. Detalhar no regimento interno regras com a limitação dos espaços permitidos aos bichos, cuidados em seu transporte, além da exigência da limpeza e do bom comportamento do animal, incluindo multa e outras sanções é o melhor caminho para ditar a boa convivência entre vizinhos e seus bichos de estimação.
A dica mais valiosa é que, independente do bicho de estimação e do que dita o regimento interno, o morador tenha sempre o bom senso como fio condutor dessa relação. O respeito a individualidade do vizinho é o essencial para que todos os envolvidos ( condôminos, animais e seus donos ), convivam em harmonia e tenham o seu bem-estar preservado.

DECISÃO DO STJ ( AÇÃO DE INDENIZAÇÃO )

Em decisão recente o STJ, firmou jurisprudência no sentido de que o condomínio não tem interesse legitimo para propor ação de indenização por danos morais em nome dos condôminos, assim a ministra NANCI ANDRIGHI, destacou que o objetivo do condomínio é firmar sua legitimidade para postular em juízo reparação em nome dos condôminos, por alegados ofensas morais que estes teriam sofridos, trata-se assim parte postulando em nome próprio, direito alheio, o que no texto da lei processual civil e da doutrina, necessita de expressa autorização legal. A ausência de previsão legal nesse sentido coaduna com a própria natureza personalissima do dano extrapatrimonial, que diz respeito ao foro intimo do ofendido, o qual em regra é o único legitimado para buscar em juízo reparação, por caracterizar como ofensa a honra subjetiva do ser humano. ( resp. 1177862 ).

FEIRA DE SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS

Esta semana foi protagonizada uma feira de segurança em condomínios em SÃO PAULO, modernidade e tecnologia estão cada dia nos dando maneiras e atributos de tornar os condomínios Brasileiros cada vez mais seguro.
Vamos dar prioridade a nossa região no qual vivemos e aplicamos nossos conhecimentos, embora saibamos que existe excesões, mais a própria realidade mostra que o investimento é bastante alto para a região do nordeste, acredito que com o treinamento dos porteiros e funcionários dos condomínios trariamos com o custo bem mais baixo a segurança e tranquilidade para os condomínios, saibamos que independente da tecnologia aplicada, não existe segurança para ladrão, exemplo fático aconteceu hoje na zona sul do RIO DE JANEIRO, onde um prédio de classe (A), foi assaltada com todas as garantias de segurança existente, então condôminos vocês são os responsaveis pela segurança de seu condomínio, aprenda que de você é que deve partir a principal segurança, que é a educação.

CONVENÇÃO

Pela importância deste documento é recomendável a consulta a um advogado com especialidade em DIREITO IMOBILIÁRIO, para que elabore a redação. A Convenção não podem trazer em seu bojo, regras que contradizem com as leis FEDERAIS, ESTADUAIS,MUNICIPAIS, não é necessário convocar assembléia para colher a assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza a primeira vez a Convenção, para sua modificações fúturas, será necessário a presença e assinatura de 2/3 dos proprietários das unidades.

INICIANDO UM CONDOMÍNIO

Com a grande expanção do mercado imobiliário no país, gera-se dúvidas quanto ao início de um condomínio, fato que por ventura trazem bastante incertezas no que corresponde a realidade empresarial de um construtor/incorporador. Ao que passamos por práticas habituais da vida de consultor de condomínios e que por ventura já vem adicionado ao conhecimento de 26 anos da prática do Direito Imobiliário, andamos Brasil a fora e encontramos incorporações entregues sem a formação habitual do condomínio.
Como de praxe o início é da CONSTRUTORA/INCORPORADORA, com a expedição do habite-se, em seguida partimos para as unidades com escrituras definitivas registrando-as no cartório de Registro de Imóveis, logo segue-se com a minuta da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO com a assinatura de 2/3 dos proprietários e seu respectivo registro no RGI, assim sucessivamente, partimos para a primeira assembléia para eleição do síndico/sub-síndico e conselho consultivo, ao demais passa-se ao desmembramento do IPTU por unidade autônoma e finalmente a inscrição do condomínio junto a RECEITA FEDERAL, para retirada do CNPJ e que torna automática a inscrição no INSS, para registros dos empregados.

ANIMAIS EM CONDOMÍNIO

No inicio do mês março uma liminar do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO (TJ/SP), manteve a decisão de expulsar um cão barulhento de um apartamento em araraquara interior de São PAULO,segundo um consultor especializado em condomínios, aconselha que esta medida não é a mais apropiada para solucionar este tipo de problema. A ação processual será sempre a última cartada para dar a solução a animais em condomínios, caso que é extremamente comum em condomínios,o ideal é criar uma central de conciliação no própio condomínio, detalhar no regimento interno certas regras, com a limitação de espaço restrito aos bichos, cuidado em seu transporte e limpesa, observando de perto o comportamento do animal, incluir multas e outras sanções é o melhor caminho para ditar a boa covivência dentro do condomínio, entre os vizinhos e seus animais de estimação.

REGRAS POLÊMICAS

Cada vez mais os condomínios vem criando regras polêmicas e irritando moradores, por exemplo, não escutar música alta apartir das 22 horas, vaso nas janelas, salto alto, furadeiras, futebol no jardim, crianças bagunçando, veículo mal estacionado na garagem, lixo fora do horário, receber remédios e pizza só na portaria, são muitas as regras criadas pelos condomínios para assegurar maior segurança, mais para tudo existem as controversas. Exemplos são muitos, mais a prática é sempre outra, muitas vezes surgem opiniões contrarias as regras aplicadas que servem de modêlo a priorizar o regimento interno, sendo ele moderno e exemplar a conformidade dos moradores em comum do condomínio.

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E O SÍNDICO

Vejamos que na época da globalização e da informática, ainda existe condomínios que não atualizarão suas CONVENÇÕES CONDOMINIAIS AO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, novo para alguns, mais desde de 2002, que estar em vigor trazendo boas surgestões e modernidade da vida em condomínios. O paragrafo único do artigo 2.035, fala que nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem públicas, tais como as estabelecidas por este código para assegurar a função sócial da propriedade e dos contratos. Aí há de se notar que parte das convenções já encontram-se desatualizadas, pois não podem ficar ao contrário da LEI CIVIL BRASILEIRA. Isto quer dizer que exitem síndicos administrando condomínios sem bases legais a sua administração, faltando com meios adequados para se protegerem contra os mal intencionados e desarticuladores de harmonia dentro do condomínio. Praticar atos fora da convenção de condomínio é assumir atos sozinhos e de inteira irresponsabilidade de uma gestão condominial. Seria importante em um síndico gestor ao atualizar sua convenção, procura-se a pessoa de um profissional capacitado, que possa instruir em adequar para o melhor possivel as clausulas que possam constar na gestão administrativa e comportamentais dos condôminos, também será muito bom que a convenção faça constar a possibilidade da inclusão do síndico profissional, sendo morador ou não, estes é um dos itens que vem ganhando espaço na administração do condomínio.

RECICLAGEM É UMA BOA ALTERNATIVA

A população é responsavel por grande parte do lixo produzida diáriamente nos condomínios, porém quando se fala em responsabilidade é dificil encontrar um cidadão que separe o reciclável do orgânico dentro da própia casa ou no condomínio em que reside. A fim de mudar um pouco essa realidade alguns condomínios estão adotando um sistema de remoção de reciclaveis, colocando recipientes em cores diferenciadas para que conscientize a população no que é de útil para a humanidade, papeis, vidros, plasticos, metais,pilhas, médicamentos, entulhos, óleo de fritura etc... Este conceito vale apenas lembrar que deve sair de dentro da sua própia casa, cada cidadão deve fazer a devida separação no seu própio ambiente, dando a educação precisa aos seus filhos e agregados.

O FUNDO DE RESERVA

O fundo de reserva, como o própio nome revela, é um fundo diferenciado do própio caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrarar com o pagamento das despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias. Logo salientamos que nada se expressa no Código Civil Brasileiro, assim sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa autorização da CONVENÇÃO CONDOMINIAL.
o que é certo que a previsão orçamentária anual, já leva em consideração o quanto vai se apurar com este fundo, isto na assembléia geral ordinária(art.1.350 - C.C ), A praxe em termos de valor ao fundo de reserva é fixar um valor sobre o orçamento das despesas ordinárias. São despesas cobertas pelo fundo de reservas as tidas como emergências, consertos de telhados, vazamentos, bombas queimadas ou quebradas,troca de segredo dos portões etc... Por outro lado é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se caracterizam como ordinárias ou extraordinárias.

RENÚNCIA DO SÍNDICO

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, servirá de parâmetro para quando ocorrer a renúncia ou morte de um síndico, a ela deveremos recorrer para que possamos tomar qualquer tipo de decisão, se o documento silenciar sobre o assunto, o síndico deve recorrer a assembléia para comunicar a renúncia e esta decidirá se vai eleger outro sindico ou criará um mandato tampão, apenas para cumprir o tempo restante para o renunciante, ou se já manista-se para eleger outro síndico pelo prazo normal de 2 anos. caso venha ocorrer o falecimento do síndico, o desfecho será o mesmo.
Ninguém querendo assumir, pode-se eleger um síndico profissional ou uma administradora que disponha a assumir o cargo. O que não devemos deixar ocorrer é o condomínio sem um mandatário principal, aí tornase-a um condomínio irregular sem representatividade legal, isso vem a acarretar inumeros problemas, tanto para o imóvel, quanto para o síndico que renunciou, perante a rede bancária e orgãos de fiscalização.

COMO REMUNERAR UM SÍNDICO

O Síndico de um condominio não tem tarefas faceis, o síndico tem de lidar com brigas entre os moradores, administrar as contas do condomínio e garantir um bom funcionamento do residencial ou comercial se for o caso. Quando o síndico não é profissional terá que fazer isso no horário de descanso de seu trabalho e as vezes trocando os finais de semana, como tem como ofício esta função normalmente cuida de vários condomínios ao mesmo tempo. Para se remunerar este profissional tenhamos que avaliar o porte do condomínio, normalmente se de pequeno ou médio porte apenas concede a isenção da taxa, mais os condomínios maiores e com mais recursos o síndico além da isenção da taxa recebe salários que variam de um a seis salários mínimos mensais. A contratação de um síndico profissional ou uma administradora é importante para o condomínio, que terá uma gestão profissional, assim os valores pagos a estes profissionais deixam de ser despesas e tornan-se investimento.

HORA DO IMPOSTO DE RENDA

Todo começo de ano é assim, temos que juntar nossos ganhos com receita e recibos de pagamentos, para prestar conta a RECEITA FEDERAL, e os edifícios não são diferentes, embora os condomínios sejam isentos mais os síndicos e os moradores devem declarar os recursos extras recebidos com alugueis com espaços para instalação de antenas de telefonia celular e dos outdoors nas faxadas dos prédios. As receitas extras não inclusas, são passiveis de tributação por terem se transformados em benefícios para os condôminos, logo todo morador usufrui dessa receita. Na prática a RECEITA FEDERAL ainda não definiu como será tributada esta receita, mais os condôminos devem declarar na proporção de sua fração ideal de seu imóvel. Lembramos que os síndicos que tem a isenção da taxa de condomínio devem incluir esse benefício como outros rendimentos e os síndicos que recebem salários por seu trabalho, devem declarar da mesma forma.

MORAR EM CONDOMÍNIO

Morar em condomínios tem inumeras vantagens e desvantagens, e entre essas útimas está a dificuldade de conciliar os interesses de todos os moradores. Como um minúsculo microcosmo de convivência humana, o condomínio precisa de leis, os regulamentos e as normas internas, que muitas vezes revelam a ditadura do síndico. Nessa convivência administrativamente falando, o síndico sempre será eleito junto com seu substituto imediato o sub-síndico e um conselho consultivo ou fiscal, as discordia vem sempre surgindo, a maioria das vezes os sub-síndicos, que nada mais é que um vice, não pode ultrapassar as normas atribuídas aos síndicos, pois estes sim, responde civil e criminalmente pelos atos a serem praticados e atribuídos ao condomínio.

IMOVEL ESTAR ALUGADO OU À VENDA

Muitos có-proprietários que possuem seu imóvel alugado ou à venda não participam das assembléias e acreditam que não precisam mais se preocupar com o valor do condomínio, pois este será pago pelo seu inquilino ou um novo condômino. Os inquilinos em sua maioria não possuem procurações para poder opinar em nome dos có-proprietários. Tendo conhecimento dos principais motivos da omissão, cabe ao síndico lutar contra essa situação não deixando ser levado por poucas e boas conversas de locatários que se quer tem responsabilidades com as coisas de sua casa.
Por uma questão lógica passo a alguns proprietários de bens imóveis que quanto mais alto é o condomínio, encontrará sempre dificuldades em vender ou alugar o bem, na prática na demanda do mercado (aluguel/venda), seu morador poderá ser um provável indimplente.

RESPEITO

O desejo de respeito é a necessidade que as pessoas possuem de ser queridas, a sensação de que os outros gostam de sua companhia e queiram mantê-la, as pessoas procuram afeto e integração com as demais.
É fundamental que o síndico procure criar um ambiente onde o respeito prevaleça em qualquer situação. Infelizmente, é comum, sobretudo nas assembléias, mediante as discórdias de opiniões, atitudes desrespeitosas, como agressões orais, sendo o morador isolado do grupo e, muitos a se isolar, mesmo quando solicitados para importantes decisões, esses fatos poderão justificar o baixo número de comparecimento às assembléias.

RECONHECIMENTO

O desejo de reconhecimento caracteriza-se pela vontade de ser alguém, aos olhos dos vizinhos, todo indivíduo sente necessidade de ser considerado importante pelo semelhante, sendo que para alguns membros do grupo esse desejo é mais acentuado que para outros.
A decisão de um morador de candidatar-se ao cargo de síndico pode ser motivada pela busca de reconhecimento, posição e consideração. Dependendo da maneira de conduzir a gestão, de fato ele poderá obter todos esses atributos naturalmente, mas, caso não consiga harmonizar o condomínio, apenas terá o cargo, não contando com o reconhecimento e muito menos a consideração. Seria importante que os síndicos evidenciassem sempre em suas atitudes que todos os moradores possuem o mesmo grau de valor, evitando o favorecimento de alguns em detrimento de outros. Estariam assim criando a possibilidade para que mais pessoas venham a participar da vida condominial, a falta de atenção por parte do síndico a esses desejos poderá trazer frustações, tornando alguns moradores inconvenientes, provocadores de tumultos e discutidores. Um exemplo claro para essa afirmação seria o comportamento indesejado de alguns nas assembléias.

NOVAS EXPERIÊNCIAS

Esse desejo ou motivação é satisfação pelo contato com novos conhecimentos, pela procura ou criação de situações sociais nas quais os indivíduos se envolvem, adquirindo e aceitando novas e diferentes responsabilidades e encargos. Um grupo desmotivado em conseguir novas experiências poderá criar meios de desorganizar o grupo para manter a situação atual. Poderá encontrar pessoas que compartilhem a sua opinião e formará com elas uma facção unida, voltada mais para seus interesses do que para as atividades da maioria das pessoas que compõem o condomínio.
Às vezes essas atitudes no início não são conscientes, como, por exemplo, os problemas causados pelas crianças por não cumprirem o regulamento interno, seus pais ao contrário do que se espera, não adotam nenhuma atitude corretiva, persistindo os acontecimentos, tornam-se crônicos, causando prejuízo aos outros moradores, que também vão se tornar insatisfeitos e relutarão em participar das atividades do grupo.

SEGURANÇA

Todos os desejos e intenções baseados no sistema de valores de cada membro do grupo.
O desejo de segurança é bastante abrangente, pois engloba os seguintes elementos:
O alimento necessário ao seu sustento.
A vestimenta.
As reservas suficientes para garanti-lo no futuro.
As crenças.
O sentimento de pertencer e ser aceito pelo grupo.
A esperança de que mudanças sejam feitas lentamente.

Talvez esteja no item (segurança), os motivos que levaram os moradores de apartamentos a escolher como moradia os edifícios, buscam um abrigo mais seguro, devido ao alto grau de criminalidade existente nas grandes cidades.
A procura é tão elevada que resultou num aumento substancial no valor dos apartamentos, sacrificando-se o conforto e a independência que uma casa pode proporcionar e todo seu espaço.

O INTERESSE DOS CONDÔMINOS

Um dos grandes desafios enfrentados pelos síndicos que buscam efetuar uma boa gestão é canalizar a atenção dos moradores, a fim de que estes tenham interesse e participem das assembléias.
Há muitas teorias sobre como despertar e compreender o interesse das pessoas. Fazem partem destes estudos os quatros desejos básicos dos individuos, são eles:
SEGURANÇA
NOVAS EXPERIÊNCIAS
RECONHECIMENTO
RESPEITO.
É interessante observar que nenhum desses desejos existem isolados, mas sim combinados em vários graus.
Então passamos a observar nas postagens que seguem.

RESPONSABILIDADE LEGAL DO SÍNDICO

Ao assumir o cargo de síndico, muitas vezes motivados pelo momento e incentivado pelos vizinhos, o recém-eleito desconhece sua real responsabilidade. As atividades de síndico não podem ser encaradas com temor, mas deve-se ter consciência de sua amplitude. As funções de um síndico envolvem muitas áreas, proporcionando uma oportunidade maravilhosa para ampliar conhecimentos e aprimorar o relacionamento pessoal.No exercício do cargo, o síndico vai se deparar com muitos problemas, sendo que alguns poderão ocasionar riscos de acidentes ou prejuízo, como na contratação de uma empresa para pintura de fachada do prédio, controle ineficaz de conta bancária, problemas estruturais, trincas na fachada e má qualidade da água, para evitar transtornos, ter tranquilidade e garantir sucesso na gestão, o síndico deverá ter interesse em conhecer, ainda que superficialmente, as diversas áreas com as quais vai lidar e contar com uma assessoria de um bom profissional. O síndico, também denominado mandatário, é o representante legal do condomínio e poderá ser acionado judicialmente quando não cumprir com seus deveres. Essas responsabilidades podem ser civil ou penal.

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Apesar de minha vivência de 11 anos dedicado exclusivamente a ADVOCÁCIA CONDOMINIAL, vivenciando as funções de síndico profissional, consultoria e advocácia, muita são as realidades que o mundo vem demonstrando nesses anos de prática administrativa, administração de condomínio é um negócio que estar relacionada a conveniência e comonidade. Com a crescente urbanização do Brasil viver em condomínios verticais ou horizontais passou a ser uma tendência natural para otimizar os espaços da malha urbana. Tornou-se complexo administrar esses condomínios e a amplitude de problemas que fazem parte de sua rotina diária. A terceirização desses serviços passou a ser uma realidade para minimizar a quantidade de problemas de ordem legal, contabil e fiscal, o que exige maior profissionalização e melhoria na qualidade dos serviços prestados à comunidade. Uma empresa de administração de condominios podem se dedicar a administrar os condomínios comerciais, residenciais ou industriais. A administradora precisará de parcerias, contábil, financeira e jurídica, pois necessitará de serviços especializados de profissionais competentes nessas áreas, para agregar em suas atividades.

MORAR EM CONDOMÍNIO

Nem sempre morar em condomínio é uma boa solução e o motivo principal para essa afirmativa é só uma pessoa ( o SÍNDICO ), que normalmente provoca muito descontentamento e conflito entre moradores que o elegeram.
O síndico é um representante do condomínio que exercerá poderes administrativos durante o período de dois anos, sujeito a reeleição, o problema é que muitas vezes ele não é uma pessoa preparada para a função, o que resultará em práticas de arbitrariedades e aumento das despesas e a consequente elevação da taxa condominial. Se considerarmos o condomínio como uma extensão natural de nosso lar, onde temos direitos e deveres, precisamos deixar a indiferença e a apatia de lado e começar a atuar junto com o síndico, tendo como meta um convívio mais ético e seguro em que prevaleça a imparcialidade e o respeito ao ser humano e às leis.

LEI 4.591/64 - FUNDAMENTAÇÃO

Resumidamente pode-se dizer que essa Lei foi o conjunto de normas que disciplinavam a administração dos condomínios e as incorporações imobiliárias. Possuía caráter genérico e era particularizada através da convenção de condomínios, segundo alguns especialistas, os arts. 1° à 27, pertencentes ao título I, os quais se referem à administração de condomínio, foram revogadas, ficaram sem efeito, em função de terem sido mencionados na nova Lei, mesmo que com algumas alterações. Essa conclusão tem sido deduzida, uma vez que não ficou expressa no texto do Código de 2002. O título II (arts. 28 à 70 ), estabelece regras para as incorporações imobiliárias, não foi abordado pela nova Lei, portanto, continuam válidos seus artigos.

NOVO CÓDIGO CIVIL/CONVENÇÃO DE CONDOMÍNO

O condomínio vertical ou horizontal têm sua estrutura legal baseada na escritura pública ou na convenção particular, referentes ao imóvel em que se pretende construir edifícios ou um conjunto de casas com unidades autônomas, classificados pela prefeitura como habitações agrupadas verticalmente e conjunto residencial, segundo a lei n° 7.805, de 1° de novembro de 1972, atualizada pelas leis n° 8.001, de 24 de dezembro de 1973 e n° 8.881, de 29 de março de 1979. Uma vez classificadas a nova edificação, a partir de 11 de janeiro de 2003, terá sua fase de construção disciplinada pela lei n° 4.591/64, titulo II, e sua organização e administração regidas pelo novo código civil brasileiro.
Ao se falar em primeira administração na maioria dos casos é realizada pela própria empresa construtora, que elege uma empresa administradora de imóveis de sua confiança para auxiliá-la na administração, somente após a venda legal de no mínimo dois terços das unidades autônomas é que os novos co-proprietários, também chamados de condôminos, poderão alterar a convenção inicial.
A divisão da propriedade poderá ser feita em partes iguais ou proporcionais à área que cada um possui, ou ainda pela fração ideal de terreno.

DOCUMENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO

O Síndico deverá, antes de assumir o cargo, verificar toda documentação do condomínio, evitando surpresas com problemas criados na gestão anterior, como dívidas, ações trabalhistas e ações na justiça comum. após a verificação deverá elaborar um relatório, que deverá ser levado ao conhecimento de todos os condôminos em assembléia, ficando assim livre de qualquer responsabilidade sobre as ações passadas.
Os documentos pertecentes ao condomínio devem ser guardados pelo síndico por cinco anos, com exceção dos documentos referentes aos funcionários, que devem ser arquivados por trinta anos, conforme preceitua a legislação.

FUNCIONÁRIOS/LEGISLAÇÃO

Administrar os empregados exige muita responsabilidade, sendo uma das funções mais trabalhosas para o síndico. É ele quem seleciona e admite funcionários, efetua a divisão das atribuíções e funções, orienta e demite, é importante que o condomínio possua uma boa assessoria nessa área, para evitar problemas de ordem legal. O fato de o síndico possuir uma administradora para assessorá-lo não elimina a necessidade de conhecer os direitos e deveres dos empregados, procurando manter sempre um bom relacionamento, que certamente facilitará a obtenção de resultados positivos. A CLT, é a legislação que envolve o relacionamento entre empregados e o condomínio, o vínculo empregatício estará criado no momento em que o síndico assinar a carteira de trabalho e previdência social e o registro em livro próprio ou em fichas do empregado, estes documentos devem ser registrados no MINISTÉRIO DO TRABALHO, suas folhas devem ser enumeradas, não podendo ser extraviadas e não podendo deixar folhas em branco.

CONDOMÍNIO (PESSOA JURÍDICA).

Em tramitação na camara dos deputados, o projeto de lei número 80/11, pelo qual autoriza o registro do condomínio como pessoa jurídica de direito privado. A proposta vem alterar a lei 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro) e a lei de Registro Públicos 6.015/73, a lei inclui os condomínios verticais e horizontais e assim um conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns. Vamos sempre lembrar que o texto mantem os 2/3 dos condôminos proprietários do condomínio em assembléia para descidir a formação da pessoa jurídica.
Salientamos que a França e o Chile já reconhece a pessoa jurídica do condomínio.

DECISÕES DA JUSTIÇA

Fiquei surpreso em saber que a JUSTIÇA DE SÃO PAULO, restringiu o uso da área comum e o corte de água de condôminos inadimplentes. As medidas consideradas polêmicas pelo setor abrangem precedentes e tem sido utilizados em prédios com medição individual, ou seja um hidrômeto por apartamento, no Rio de Janeiro os condomínios começam a se mobilizarem em assembléias para tratarem do assunto, punindo maus pagadores e colocando seus nomes no SPC, para resgatar suas dívidas. Especialistas em administração pedem cautela para evitar possiveis ações, vejamos que estas decisões ainda cabem recursos, logo podem vir a serem modificadas. Como especilista da área peço aos meus clientes que aguardem as decisão do pleno do STJ.

CONDOMÍNIOS E ÉTICA

Parece duvidoso levar-mos esta discursão em pauta, mais sempre que existe a MORALIDADE E ÉTICA, existe uma conduta correta e um dever cumprido do administrador. Assim vejamos que o amadorismo a muito deixou de estar presente na administração condominial, com a correria da população para as regiões metropolitanas ocasinando uma grande concentração nas regiões, vindo a surgir a verticalização das morádias como solução.
O mundo moderno trouxe para os administradores de condomínios à adaptação a nova realidade, levando em conta a complexidade e as rápidas e constantes mudanças. Aí se discute que em todas as atividades em que ocorrem mudanças com certa velocidade, será preciso que envolvidos procurem fazer as suas adatações, não sendo diferente com os síndicos,moradores, funcionários, profissionais e empresas ajustem suas atividades tornando-a mais eficientes e lucrativas. Como toda empresa o condomínio também passam por experiência desagradáveis, como vícios no orçamento, escolha pessoal por prestadores de serviços, os administradores de condomínios tem papel importante para sanar e regularizar o setor, capacitação profissional tende a levar o profissionalismo e impossibilitando ações indesejáveis qualquer que seja a origem.
Ética na gestão é ouvir sugestões e ser isento nas deliberações, democracia é acatar as opiniões mesmo sendo contrário a sua, assim resgatar a credibilidade será papel fundamental dos administradores condominiais. A transparência, profissionalismo, ética, capacitação, devem ser o princípio básico de um bom administrador.

QUESTÕES PRÁTICAS DE CONDOMÍNIO

MODELO DE CARTA DE COBRANÇA:

Ilmo. SR.
JOSÉ DA SILVA
Rua 34 - Modulo 04 Varzea/Recife/PE

Prezado Senhor

Na qualidade de síndico do Condomínio Residencial ALMA DAS FLORES, sito a rua 34, número 323 - Varzea - Nesta cidade de Recife, venho alertar a V.Sa. para a existência de quotas condominiais relativas à unidade de V.Sa., já vencidas e ainda não pagas.
Lembro que o atraso no pagamento das contribuições desequilibra o orçamento financeiro do condomínio, causando prejuízos aos demais condôminos, e a não quitação do débito me obrigará, como representante legal do condomínio, a propor a ação judicial cabível em face de V.Sa., quando o débito deverá ser devidamente atualizado com a multa legal, mais juros moratórios previstos na convenção condominial e legislação em vigor.
Certo, entretanto, que algum motivo imperioso obrigou a V.Sa. a deixar de efetuar o pagmento, peço que dê a especial atenção a nossa correspondência.

Atenciosamente
Síndico