CONDOMÍNIO, MANUTENÇÃO SÓ APÓS TEMPO CHUVOSO.

Sabemos, que mesmo estando no verão, o mês de janeiro sempre deixou os síndicos com diversos problemas nas manutenções de seus condomínios. Por uma questão de lógica será de bom grato que sempre aguarde o término das chuvas para começar os reparos de manutenções em seus edifícios. Infiltrações, alagamentos em garagens e outros acidentes são os mais comuns nesta epóca do ano, em relação as infiltrações em lajes, jardineiras, paredes e áreas de circulação não adianta fazer reclamações e muito menos começar serviços, em geral estes problemas só serão sanados com uma boa impermiabelização do local já que seu custo parte em média de 120,00 m2, logo sabemos que não se torna barato o trabalho nesta fase do ano, o idéal é se contratar no fim do inverno, por enquanto devemos prevenir de outras formas brandas, como o uso de lonas plasticas ou em couro lonita.

DIVIDIR TAREFAS É A MELHOR SOLUÇÃO

Em uma sociedade democrática onde todos participam ou procuram participar é a melhor saída para uma boa administração condominial, assim todos os condôminos podem dar sua colaboração na administração condominial, dividindo as responsabilidades, colaborando com as idéias e competências específicas, criando um condomínio melhor para se viver ou trabalhar. A falta de fiscalização e de exigências acabam muitas vezes por desistimular os administradores. Sabemos que a assembléia é soberana desde que respeitada as votações mínimas exigidas por lei e demais formalidades, cuidar do patrimônio comum é muito importante para valorização das unidades.

ENTREGA DA RAIS, CONDOMÍNIO TAMBÉM TEM OBRIGAÇÃO

Começou dia 17 a entrega da RAIS, para empresas que possuam CNPJ, tenham ou não funcionários, empregadores ou pessoas jurídicas de direito privado, empresas individuais, cartórios extrajudiciais,orgãos de administração diretas e indiretas, pessoas fisícas,condomínios e entidades civis,agenciais sucursais, ou qualquer outra empresa vinculada a pessoas jurídicas domiciliadas no exterior. Estas informações são passadas pela internet, por meio do progama gerador dos arquivos da RAIS, se não poderem ser entegues através da internet, a RAIS, deve ser levada ao ministério do trabalho, que é o orgão responsável pela consolidação dos dados. Lembra-se que o prazo encerra-se em 28 de fevereiro, sob pena de multa, lembrando-se que o site é o www.rais.gov.br.

JURISPRUDÊNCIA/VAGA DE GARGEM

Agora é súmula, vaga de garagem com registro próprio pode ser penhorada, a súmula de número 449 do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ), aprovou a possibilidade de penhora da vaga de garagem que tenha registro próprio, baseado nas leis 8.009, de 29/03/1990 e 4.591 de 16/12/1964, a primeira trata da impenhorabilidade do bem de familia e a segunda sobre as edificações e as incorporações imobiliárias.

RODÍZIO DE GARAGENS

As escrituras de apartamentos normalmente refer-se as vagas de garagens, mais existem casos que estas não são especificadas, ou seja o condômino tem direito a uma vaga qualquer na garagem, neste caso é recomendável o rodízio,porque sempre a os espaços com localizações melhores, assim garante-se a igualdade de direitos e o equilibrio entre os moradores. O síndico deve olhar o que diz a convenção ou o regulamento interno, ele deve realizá-la conforme o texto, bem como sua periodicidade, se semestral ou anual.

ORÇAMENTO, DEVE FAZER PARTE DE QUALQUER ADMINISTRAÇÃO

A previsão orçamentária, deve ser sempre o quebra cabeça de qualquer administrador. No início do ano, tudo deve ser levado em consideração, devemos olhar a receita e o historico orçamentário de gasto nos meses anteriores, podemos daí, ter uma idéia de como realizar um bom planejamento para o ano que se inicia. Levando em consideração que no verão o gasto com água sempre é maior, devemos tomar com base este monte e assim teremos idéia de planejarmos esse gasto e montar o orçamento anual. Todas as despesas de gastos devem ser calculadas juntamente com as despesas extraordinárias e a de manutenção, é aconselhavel fazer uma média aritimética para que o valor do condomínio seja igual durante todo o ano. O rateio tanto nas despesas ordinárias como nas extraordinárias, deve ser levada em conta o que prevê a convenção condominial. Lembrando que é sempre bom fazer uma escala de prioridade, para que se mantenha um orçamento o mais enxuto possivel.

NINGUEM QUER SER SÍNDICO

Lembren-se que você a cada dois anos, vai as urnas escolher seu representante legal, tal seja o vereador, prefeito, deputado, senador, presidente, assim também se pode imaginar em uma eleição para ser síndico do local onde reside.Entre janeiro e abril, a maioria dos condomínios realizam eleições para escolher seu representante legal, colocar suas contas em dia e escolher seu orçamento para o ano que se inicia. Logo aí vem a pergunta e se não aparecer ninguém para ser síndico ? Qunado não existe ninguém habilitado para ser síndico, uma administradora ou um síndico profissional pode ser escolhido, o Código Civil Brasileiro, em artigo 1.347 - deixa claro que não será preciso ser morador ou proprietário para exercer a função de síndico. Incentivo é a palavra chave para tentar comover alguém a assumir a função de síndico, tal isenção da taxa de condomínio ou descontos e até mesmo uma remuneração, devemos sempre olhar atentamente para saber até onde vai a convenção se prevê esse tipo de situação, caso contrário será preciso realizar uma assembléia já deixando claro na convocação do edital a ordem do dia a que se refere.

ASSINATURA NÃO SUPRE AUSÊNCIA EM ASSEMBLÉIA

O Superior Tribunal de Justiça considerou ilegal a adesão posterior de moradores para suprir falta de quorum verificada nas reuniões, segundo entendimento da terceira turma, a assembléia é um momento essencial para alimentar o contraditório, um instrumento de uso comum. A Assembléia, na qualidade de orgão deliberativo é palco onde acontece as discusões, influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, onde pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, hão é de se admitir-se a ratificação posterior para completar o quorum eventualmente.

CONDOMÍNIO É RESPONSAVEL POR DANO MORAL

O condomínio, será responsável por danos morais de um condômino a empregados, se o condômino pratica atos que ofedam valores íntimos do trabalhador que presta serviços ao condomínio, o condômino causador destes atos responde pela reparação. O condômino pode não responder por atos praticados contra outro condômino, mas se a ofensa for contra um trabalhador do condomínio responderá por seus atos. A ofensa praticada por um condômino em razão das atividades laborais do porteiro, durante o horário de trabalho é de sua responsabilidade.

AGRESSÃO EN TRE CONDÔMINOS

A lesão corporal provocada por um condômino a outro condômino não é de responsabilidade do condomínio, salvo se houver previsto na convenção condominial. O fato de haver vigilância nas áreas comuns, não implica em assunção de responsabilidade pela ocorrência de atos ilícitos praticados pelos seus condôminos.

A OBRIGAÇÃO DE PAGAR CONDOMÍNIOS

O momento que define a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais é o da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves.
Assim antes do condômino receber a posse do imóvel, quem tem a responsabilidade dos encargos condominiais é quem tem a posse do imóvel, independente do registro do título de propriedade no registro de imóveis. A posse é o elemento definidor da responsabilidade das cotas condominiais, salvo disposição contratual em contrário.

FALTA DE CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLÉIA

Um dos fatos relevantes nos condomínios é a falta de convocação da assembléia pelo síndico, ou por condôminos ou ainda, pela inexistência de quorum suficiente para deliberação da ordem do dia, dá a qualquer condômino o direito de pleitear em juízo decisões substitutiva da qual deixou de ser tomada. Assim, qualquer condômino tem legitimidade para postular a anulação das decisões ilegais. Num outro caso, porém, a intervenção judicial deve ser tanto quanto possível restrita, pois problemas do condomínio são, em princípio interna corporis e, assim, devem ser solucionadas pelos próprios participantes da comunidade.

ASSEMBLÉIA GERAL DOS CONDÔMINOS

Ela é o órgão hierarquicamente mais importante na estrutura administrativa do condomínio, porque suas deliberações exprimem a vontade coletiva e vincula a todos os participantes da comunidade. A assembléia geral ordinária convocada pelo síndico, na forma prevista na convenção, para deliberar sobre a ordem do dia, da qual deverá constar o orçamento anual da receita, dela se deliberará sobre as despesas normais de conservação e manutenção do edifício, como sejam, salários de empregados, serviços de elevadores, consumo de energia elétrica, de água, telefone, segurança, limpeza, equipamentos em geral.
Além da assembléia geral ordinária, deve o síndico convocar assembléias gerais extraordinárias para solução de problemas urgentes e relevantes, para essas assembléias deve a convenção, adota-se no computo geral da votação, o quorum estabelecido pela lei. É essencial à validade da assembléia a convocação de todos os condôminos, bem como, dos compromissários compradores, promitentes, cessionários de direito à compra de unidade autônoma e na forma prevista da convenção. Ainda que represente um voto, deve ser conovocada a minoria, pois todos os condôminos, sem exceção, cabe o direito de discutir, impugnar, apresentar sugestões, para que, terminada a discussão da matéria, a vontade social resulte de confrontos de todas as opiniões.

OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO

Várias são as obrigações do síndico, dentre elas, uma das mais importantes é a de arrecadar as despesas de condomínio, ajuizando se necessário, as ações de cobrança. O Código de Processo Civil deu procedimento sumário para essas ações, a fim de evitar o desequilíbrio financeiro do condomínio. Além de outras obrigações impostas pela convenção, compete ao síndico representar ativa e passivamente, o condomínio em juízo ou fora dele, a praticar todos os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atibuíções conferida por esta Lei ou convenção, exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita a sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores, praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno, impor as multas estabelecidas na lei, bem como executar as deliberações estabelecidas na assembléia dos condôminos, manter a guarda, durante cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda documentação relativa ao condomínio, mediante a aprovação da assembléia geral dos condôminos, pode o síndico delegar a pessoa de sua confiança algumas funções administrativas.

QUEM PODE SER SÍNDICO ?

O síndico poderá ser condômino, pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio. Os grandes condomínios costuma eleger para o cargo de síndico empresa especializada na administração imobiliária, mediante remuneração fixada pela assembléia geral, salvo se a convenção dispuser de forma diferente. Tratando-se de cargo de absoluta confiança dos condôminos, em qualquer tempo poderá o síndico ser destituído, atendidas a forma e condições previstas na convenção, ou no silêncio desta, por votos dos condôminos em assembléia geral, convocada para este fim.

ASSESSORAMENTO DO SÍNDICO.
A lei permite, através de eleição, de um conselho consultivo para assessorar o síndico. Faculta-se à convenção atribuir ao conselho outras funções fora da área do simples assessoramento do síndico.

CONSELHO CONSULTIVO.
É constituído por um grupo de pessoas eleitas para fiscalizar a atividade laborial e financeira do condomínio.

ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

Conceito de Síndico - Palavra de origem grega ( syndikós ), o que assiste em justiça, syndicus, do latim. Advogado, administrador, defensor, procurador. Designa a pessoa que, por delegação, é encarregada de administrar, dirigir ou tomar certas medidas ou diligências em alguns setores de atividades ou negócios.
Após sua nomeação, deve o síndico, imediatamente, ser empossado no cargo. para incontinenti iniciar o desempenho de suas funções.
A natureza de sua atividade de síndico é muito complexa, pois assume como administrador de bens alheios, sérias responsabilidades, o síndico responde pelo prejuízo que causar pela má administração ou por infringir a Lei.

DESPESAS DE CONSERVAÇÃO

Uma das obrigações fundamentais dos condôminos é concorrer para as despesas de manutenção do imóvel, pois a conservação a todos pertence. O direito de promover a conservação do imóvel comum cabe a qualquer condômino, competindo, pois a qualquer um deles a praticar todos os atos necessários ao fim almejado. Feita a despesa, os outros condôminos são obrigados a concorrer na proporção de sua parte para com ela, pois isso é motivo justo, porque a conservação do imóvel aproveita a todos. Salienta-se que num imóvel cuja a fração é desigual, o condômino responde pelos encargos ou ônus em percentual correspondente a sua fração.

USO E GOZO

O Uso consiste na aplicação da coisa de acordo com a sua natureza e sua necessidade. Usar significa utilizar, fruir ou desfrutar de uma coisa. Em conceito jurídico, o uso é o desmembramento da necessidade qua atribui ao usuário o direito de fruir a utilidade da coisa ou do bem dentro dos limites de suas necessidades.
O Gozo se confunde com o uso, em linhas gerais, usar é gozar. O gozo é utilizado no sentido de tirar proveito, desfrutar, usufruir a coisa, é a vantagem que a pessoa desfruta de determinada situação. Para que um condômino possa alterar a destinação da coisa, dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, será necessário o consentimento dos demais condôminos. O consentimento vem a ser o consenso, a anuência dos demais condôminos dar validade ao ato praticado. LEMBRANDO QUE ESTE CONSENTIMENTO TERÁ QUE SER EXPLÍCITO E NÃO TÁCITO.

NENHUM CONDÔMINO PODE ALTERAR A DESTINAÇÃO DA COISA COMUM

Vejmos que o parágrafo único do artigo 1.314 do CÓDIGO CIVIL estabelece que é proibido ou defeso a qualquer condômino alterar a destinação do bem comum e dar posse a terceiros, sem o consentimento dos demais. O presente parágrafo não permite alterar a coisa comum, nem dar posse, uso e gozo dela a estranhos, sem o consentimento dos demais condôminos, para alterar a coisa comum é preciso que haja cada proprietário, no qual são dono da totalidade do imóvel, se uma pequena parte ainda pertence a outrem, estabelece, seu condomínio, impedindo assim, alterar a coisa comum.
Como se sabe a posse é o poder de fato exercido por uma pessoa sobre uma coisa, para fim de sua utilização econômica. A posse pode se dar por várias formas, como por exemplo, posse clandestina, posse de boa-fé, posse de má-fé, etc...

O QUE É CONDOMÍNIO ?

É o direito de propriedade exercido por duas ou mais pessoas, conjuntamente, sobre uma coisa, cabendo a cada um o mesmo poder jurídico, em toda totalidade e também nas mínimas coisas, em linha geral o condomínio é o direito de propriedade de duas ou mais pessoas sobre o mesmo imóvel ou coisa. É por excelência uma espécie de propriedade com dois ou mais sujeitos como titulares, em comum, de uma coisa indivisa, atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa, pelo concurso de diversos titulares, sofre a propriedade uma diminuição individual.

CHEGOU AS FÉRIAS, SEU CONDOMÍNIO PREPAROU-SE ?

Com o início das férias escolares os condomínios ficam lotados durante todo o dia, sem hora de acordar ou de dormir, as crianças brincam com energia total nas dependências do condomínio. Alguma quedas são comuns, mas o síndico deve deixar tudo em ordem para que outras lesões não ocorram por má conservação de quadras, salões de jogos, portas, pátios e pisos. A responsabilidadde é sempre do síndico e ele deve garantir um local seguro para as crianças transitarem normalmente. A circulação das pessoas pelo condomínio depende de boas condições de portas, maçanetas, molas e todos os artigos necessários para abertura e fechamento de acessos. A má conservação dos artigos citados pode ocasionar algum acidente, pessoas podem acabar presas ou machucadas, portanto o síndico deverá checar todos os equipamentos. Nas férias os condomínios ficam lotados de manhã até de noite.