JURISPRUDÊNCIA

Condomínio, Convenção Falta de Rgistro:

( REGULARMENTE APROVADA, A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO É DE OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA, NÃO SÓ PARA OS CONDÔMINOS, COMO PARA QUALQUER OCUPANTE DE UNIDADE, COMO PREVÊ EXPRESSAMENTE O PARAGRAFO 2° DO ART. 9° DA LEI 4.591/64, A FALTA DE REGISTRO NÃO DESOBRIGA O LOCATÁRIO DE RESPEITAR SUAS DISPOSIÇÕES ). STJ - Resp 36.815-4 SP - 3° TURMA - Rel. Min. COSTA LEITE.

JURISPRUDÊNCIAS

Minhas próximas postagens levará em consideração o entendimento do STJ, em algumas de suas decisões sobre condomínios.

Conndomínio alteração de área comum dos CONDÔMINOS, gradeamento do local onde são guardadas as bicicletas.
( NÃO SE INSERE ENTRE OS ATOS DE MERA ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA DO SÍNDICO A MODIFICAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DO EDIFÍCIO, SUSCETÍVEL, ALÉM DO MAIS, DE CAUSAR EMBARAÇOS À REGULAR UTILIZAÇÃO DO LOCAL POR OUTROS CONDÔMINOS ). STJ - resp 33.853-4 SP - 4° T - Rel. Min. BARROS MONTEIRO.

FANTASTICO

Ao observar a reportagem efetuada no último domindo na TV GLOBO, sobre o contexto de condomínios, achei que não valeria mais apenas viver simplesmente encobertos no manto da simplicidade, enquanto poucos privilegiados continuam a aparecer na mídia falada e escrita. Nota-se que a fragilidade no que se refere a materia a maneira simples de se por ao ar matérias que simplesmente fazem iludirem os telespectadores que viram a resportagem e acham que seria fácial colocarem em prática o que foi apresentado. Achei interessante a maneira como os síndicos conseguem enchugarem seus custos sem terem nenhum obstáculos com seus pares (condôminos), e mais ainda levarem adiante com tanta facilidade o objetivo almejado.
Por outro lado, na reportagem houve um trechos pelo qual um dos interlocutores, conseguem reduzir a inadimplência de sua administração de 70% para 30% nos primeiros 90 dias, acho que infelizmente, não adiantou estarmos nós advogados formados e especializados em áreas afins, sofrendo com a morosidade do nosso poder Judiciário, se existe uma maneira ou formula mais simples de serem aplicadas, gostaria se póssivel pedir aos nobres colegas que lerem esta postagem que dê surgetões, para podermos evoluir em nossom trabalho.

BARULHO EM FESTAS

Outro caso caso de suma importância se tem como rotina as festinhas de adolescente ou crianças em salão de festas, o fato é bastante polemico e traz a tona uma das mais complicadas dor de cabeça para quem administra um condomínio, vejamos que até a policia muitas vezes são chamadas para tentar apasiguar os mais exaltados moradores, o que orientamos é que o porteiro seja o portador da primeira reclamação, vindo ou não do salão de festa (poderá também ser de um apartamento ), deve ele ser instruido a interfonar ao recinto e pedir com bons moldos que o barulho estar atrapalhando a vizinhança, lançando no livro de ocorrência o ocorrido. O síndico deve orientar aos porteiros que o morador reclamante lance no dia seguinte o ocorrido, para que possam ser tomadas as medidas que se façam necessárias, existe uma normalmnte uma tolerância máxima de horário que não deve ultrapassar com o som acima do normal apartir das 22 HORAS, seria normal que o síndico ou administradora solte uma advertência, lembrando das regras do direito de vizinhança, estabelecidas no RI/CONVENÇÃO/CÓDIGO CIVIL, mais temos exemplos concretos de condôminos que chegam a chamr a policia, apesar de extrama, a medida é eficiente chegndo a acabar com as festinhas em condomínios, anote-se que a policia não tem o direito de invadir uma unidade para acabar com uma festa, essa medida serve apenas para intimidar o infrator, a policia pode ingressar no condomínio desde que seja convidada pelo zelador ou pelo síndico. Em casos de quebra de garrafas ou vidraças aconselha-se o condomínio abrir um boletim de ocorrência contra o condômino infrator. Se houver reincidência o ideal é aplicação da advertencia seguida de multa para com o infrator, lembrando que o o porteiro ou o síndico não tem o direito de cortar a energia da residencia onde esta sendo realizado a festa, mesmo que estaja incomodando os deamis moradores, este é um ato extremamente contudente, podendo acarretar danos morais e patrimoniais ao condomínio, por isso sempre aconselho usar do diálogo para o convivio de uma boa vizinhança, mesmo sabendo que em certos casos os síndicos engolem o pão que o diabo amassou. RSRSRSR

ANIMAIS EM CONDOMÍNIO

A respeito da importância desta máteria estaremos dando nossa opinião em uma questão polemica que envolve uma simples e delicado problema, a principio partindo de um raciocínio lógico, cães ou outros animais de estimação não podem tirar o sossego, saúde ou segurança dos moradores, no caso do seu regulamento interno previamente elaborado constar a proibição, o proprietário poderá ser multado. A principio o sossego é fator prepoderante, a paz dos moradores, latidos ou barulhos excessivos, traz o desconforto de qualquer condômino, assim como também o modo de circulação com o animal dentro das dependências da área comum do condomínio, logo devem ser repremidas. A princípio uma conversa branda entre condôminos com a interferência do síndico deve ser o ponto de partida para uma conciliação, se por acaso existir uma administradora/ou síndico profissional este deve participar. Logo não existindo consenso deve ser aplicado o que condiz o REGULAMENTO INTERNO/CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, aplicando todos os critérios embasados no seguimento, lembrando, que precisamos de provas concretas, o fator é bastante polemico, mais sem sombra de dúvidas deve prevalecer o bomsenso e as diretrizes regulamentadas pela assembléia geral.

ORIGEM DA PALAVRA CONDOMÍNIO

Vindo do LATIM ( dominium ), a palavra condomínio é formada pela preposição COM e pelo substantivo domínio, significando direito de propriedade pertencente a mais de uma pessoa. È um direito simultâneo, havido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto, não incidindo sobre um aparte determinada, mas sobre um quinhão estabelecido a partir do direito de cada um dos condôminos, assim entendido o indivíduo que exercer o direito de propriedade com outros. O Condomínio em geral divide-se em voluntário e necessário, já o condomínio Edilício, a respeito do tópico, opera parcialmente com regras dos condomínios em geral, é regulado em capítulo à parte, com disposições especiais. Entenda-se por condomínio edilício não apenas os prédios de edifícios, mais aqueles condomínios ligados a edificações, tais como casas horizontais, salas comerciais, todos os demais imóveis agrupados em propriedade composta em um todo pelo imóvel.

OBRAS VOLUPTUÁRIAS/ÚTEIS/NECESSÁRIAS

No sentido Jurídico, o adjetivo voluptuário qualifica o ato ou a obra promovida para tornar mais bela, mais agradável a coisa, sem que isso signifique torna-se mais útil. Para a aprovação desse tipo de obra, o Código Civil estabelece a necessidade do voto favorável de dois terços dos condôminos.

Obras úteis, para a realização das obras úteis, são necessários os votos da maioria absoluta dos condôminos, ou seja metade mais um.

Obras necessárias, são aquelas obras urgentes, como o conserto, troca do motor de uma bomba d agua, queimada inesperadamente, a substituição de de acessórios de segurança, como câmeras, monitores, extintores, desde de que tenham apresentado anomalias inesperadas, não previsíveis e que a sua falta possa comprometer a segurança ou o bem-estar dos condôminos.

OBRAS E SUA REALIZAÇÃO

O tema concernente à realização de obras no condomínio é também uma previsão que deve ser lançada na CONVENÇÃO CONDOMINIAL, a despeito de constar no artigo 1.341 do Código Civil, que classifica as obras em voluptuárias e úteis realizadas pelo condomínio e no artigo 10 da Lei 4.591/64, relativamente às obras realizadas por condôminos, individualmente. O Código Civil refere três espécies de obras, dentre aquelas realizáveis pelo condomínio.
As voluptuárias
As úteis
As necessárais.

A Lei prevê a possibilidade de obras necessárias ou urgentes de elevado custo, para as quais aponta como solução a convocação de assembléia geral extraordinária, em caráter emergencial.

REALIZAR O SEGURO DA EDIFICAÇÃO

É obrigatório segurar o prédio do condomínio considerando o custo da obra(sem levar em consideração o valor do terreno), mais as benfeitorias, muros, garagens, os anexos com os respectivos revestimentos, olhando o playground, churrasqueira, piscina, elevadores, sistemas de pára-raios e mesmo uma verba estimada para retirada de entulhos do terreno, caso o sinistro destrua por completo o edifício. O responsável pela contratação do seguro é o síndico, examine com atenção as propostas, guardando-as juntamente com os cálculos e as promessas de sua seguradora, envolva a assembléia geral ou a comissão de auditoria permanente, que já sugerimos criar. Isso porque a seguradora e a empresa corretora ou o corretor autônomo devem ser criteriosamente escolhidos a dedo. é consabido, no momento de contratar e emitir a apólice todas as seguradoras são maravilhosas, na hora de pagar, nem todas são ágeis, existindo algumas que são especialistas em levantar clásulas das suas apólices contra segurados, após a ocorrência do sinistro, por isso sempre é viável a contratação de um profissional habilitado em contratos, para que antes de assinar possa ele opinar sobre as clásulas envolvidas, acredito que um Advogado será o melhor orientador.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIR

O Síndico tem a obrigação de fazer cumprir a CONVENÇÃO CONDOMINIAL, O REGIMENTO INTERNO E AS ASSEMBLÉIAS GERAIS, fazendo Lei entre as partes e o guardião do cumprimento de tais ajustes não poderia ser outro senão o Síndico. Muito ja se sabe sobre as CONVENÇÕES CONDOMINIAIS E ASSEMBLÉIAS GERAIS, quanto ao regimento interno, é regulamentação específica de comportamento interno, estabelece praticas permitidas e as proibidas entre os condôminos, como por exemplo, a utilização do salão de festa, o horário do silêncio, os dias e horários para as mudanças, a proibição de varais secadores de roupa nas áreas de fachada externas. Por ocasião da elaboração da CONVENÇÃO CONDOMINIAL, o REGIMENTO INTERNO deveria ser definido, o que poderia ser feito no mesmo ato, mais normalmente isso não ocorre, e deixam os condomínios para elaborarem posteriormente, acabando por enfrentar dificuldades de elaborar regras, pois as cabeças penssantes( condôminos ), passam a ter opiniões diferentes, com pensamentos que levam em consideração apenas o seu bem estar, sem pensar no convívio harmonioso que deveria existir no ambiente condominial.

OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO

O Síndico está para o condomínio, como o diretor presidente está para a empresa privada. É o síndico o representante ativo e passivo diante de instituições financeiras e bancárias, fornecedores, devedores, credores,empregados, e entes públicos, seja em face de relações negociais, seja em face a ações judiciais.
Em qualquer dessas circunstâncias, o documento que habilita o síndico a exercer tal representação é a ata de sua eleição, acompanhada de cópia da convenção condominial, esses documentos acompanharão, por exemplo, a procuração que o condomínio outorgar ao advogado. Todavia a inexistência da CONVENÇÃO CONDOMINIAL, não afasta a legitimidade do síndico em representar o condomínio, desde de que comprovada a sua eleição em assembléia geral dos condôminos.

COBRANÇA DESPESAS CONDOMINIAIS

A Ausência de ata da assembléia geral ordinária não invalida a ação de cobrança, desde que o débito venha comprovado por outros documentos e as despesas cobradas não se refiram a hipóteses que necessitam de aprovação expressa e especial.

ALTERAÇÃO DO USO ATRIBUÍDO ÀS ÁREAS COMUNS.

A deliberação da assembléia geral que decide por atribuir uma nova vaga de garagem a cada condômino, alterando além da destinação da área comum também o que fora originariamente previsto na convenção, exige, para ser considerada válida 2/3 dos votos relativos a cada unidade autônoma, não havendo para tal desiderato falar em unanimidade, posto que não há modificação na destinação do condomínio ou tampouco qualquer restrição à propriedade individualmente considerada.

CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS SOBRE AS PARCELAS CONDOMINIAIS

Correção monetária e juros incidência, havendo previsão em convenção, a correção monetária e juros de mora são aplicaveis a partir do vencimento da taxa de condomínio. Não havendo tal ajuste na CONVENÇÃO CONDOMINIAL, aplica-se o PARAGRAFO PRIMEIRO do artigo 1.336 do C.CIVIL, que admite a aplicação de juros de mora de 1% ao mês, quando não convencionados ou não previstos de outra forma. Tem sido corrente o lançamento da correção monetária como rstaurador da moeda, ou seja, um meio para evitar o enrequecimento indevido dos devedores. Assim, é aceitável que seja aplicada desde a data do vencimento da obrigação condominial, acrescida dos juros de 1% ao mês, se outra taxa não estiver convencionada.

CONDÔMINO PROBLEMA

O Condômino problema ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos apurados. Aquele que gerar incompatibilidade de convivência com os demais em face do seu reiterado comportamento anti-social poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao dêcuplo do valor atribuído à contribuição condominial, até ulterior deliberação da assembléia.

CONSELHO FISCAL

O conselho fiscal, composto por três membros, poderá ser eleito pela assembléia geral, com a finalidade especifica de formular pareceres sobre contas do condomínio. Entendemos que este é o caminho que evita discussões, calúnias, injúrias e difamações contra o síndico e seus colaboradores, pelo que sugerimos que os três conselheiros sejam eleitos dentre contadores, administradores, empresários, advogados, que sejam condôminos.

PRESTAÇÃO DE CONTAS

Prestação de Contas, é o assunto sério e deve ser formatada mensalmente sob forma de balancetes, com documentos comprobatórios das operações lançadas em anexo. Ao final do exercicio, o síndico deverá fazer a apresentação do balanço final, com todos aqueles documentos a disposição da ssembléia geral, para aprovação da sua gestão.

ESTACIONAMENTOS - ÁREA COMUM

Se os estacionamentos são áreas de uso comum, não é possivel transformá-los em boxes individuais, salvo quando houver possibilidade de que todos os condôminos recebam um desses boxes. Assim não sendo possivel o máximo que poderá ser feito é um rodízio no uso das áreas entre os condôminos.

FUNDO DE RESERVA

Fundo de Reserva é a previsão de um saldo destinado ao pagamento de despesas emergenciais, ou imprevistas. A arrecadação deste fundo deve ser mensal e em valor equivalente entre 5% e 10% da arrecadação total, devendo ser fixado quando da aprovação do orçamento, sendo estabelecido de acordo com as condições financeiras do condomínio.

BREVE CONSIDERAÇÕES SOBRE UNANIMIDADE

A unanimidade é utópia, irreal, impraticável e ineficaz. A exigência de unanimidade ignora o natural anseio do ser humano pelo progresso e pela evolução e , ao contrário disso, dá abrigo aos pusilânimes, agasalha interesses subalternos, propicia meios para proteção de interesses ilegitimos posto que aparentemente tutelados pelo direito. A unanimidade incentiva os oportunistas, os mais frios, os aproveitadores, a idéia de unanimidade lembra subserviência incondicional, a negação da coexistência dos contrários, o absolutismo e o totalitarismo que deveriam, de há muito, ter sido extirpados das sociedades organizadas.

QUORUM PARA ALTERAR O REGIMENTO INTERNO

Com o advento da Lei 10.931 de 02/08/2004, que acabou de uma só vez excluindo o QUORUM ESPECIAL para alteração do REGIMENTO INTERNO, que ainda torna-se obrigatório para alteração da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, prevalece, portanto, na alteração do regimento interno, o mesmo quorum de maioria simples dos presentes necessários apenas para aprovação das matérias das assembléias gerais ordinárias, conforme o que se interpreta pelo artigo 1.350 do C.CIVIL, que sem mais dúvidas passa a regular a matéria.

CONTRATAÇÃO DE OBRAS

Não contrate obras no condomínio apenas pelo menor preço, colha informações,referências, formate um contrato, verifique o endereço informados pelos contratados se na verdade são verdadeiros, procure sempre não adiantar pagamentos, faça verificações também qunto aos empregados do contratado, examine como estão administrando o vínculo empregatício, levante sempre o nome da empresa, dos seus sócios ou do autônomo no site do Tribunal de Justiça, para ver como andam as suas relações jurídicas, não tenha pressa, contrate certo, ao confeccionar o contrato chame sempre aquele que detem um pouco mais de experiência, se por ventura seu condomínio tem um ADVOGADO, este sempre será o principal consultor de todo o planejamento contratual.