DIFICULDADES PARA SE RECEBER UMA DÍVIDA CONDOMINIAL

Por não ser liquida e certa, a dívida de condominio tem acarretado dificuldades para os ADVOGADOS que trabalham na área condominial, a principio o ingresso com uma ação de cobrança obter o reconhecimento ( processo de conhecimento ), ali após o reconhecimento da dívida atavés de uma sentença, temos a dívida como liquida e certa, logo em seguida cabe o ingresso da execução, no caso específico  condomínios, a ação de cobrança se instala no rito sumário, conforme preconiza a alínea b do inciso II do artigo 275 do CPC,  a inicial deverá ser instruida com cópias dos documentos de cobrança em atraso, seguirá os requesitos do CPC, artigo 282. Por ser de rito sumário na inicial já deverá constar as testemunhas a serem arroladas e o requerimento de perícia, outro requesito básico é que deverá a inicial requerer a citação do réu para comparecer a audiência de conciliação, neste requerimento deverá constar as advertências do paragrafo 2° do artigo 277 do CPC, assim para que o réu compareça ou mande preposto, com poderes especificos para transigir, sob pena de serem aceitos como verdadeiros os fatos narrados na inicial.

DOCUMENTAÇÃO LEGAL DO CONDOMÍNIO

É responsabilidade do síndico manter o controle sobre a documentação, mesmo que tenha contratado uma administradora ou um escritório de contabilidade para assessora-lo, conforme permite a lei. Portanto, mantenha-se atento ao zelo e à guarda dos seguintes documentos:
Manter em arquivos; por prazo indeterminado.

- Projetos estruturais, hidráulicos e elétricos.
- Relação cadastral das economias e seus proprietários.
- Convenção condominial.
- Regimento interno.
- Livros e atas de assembléias.
- Cartão do CNPJ e respectivo carimbo.
- Guia comprovante de matricula do condomínio no INSS.
- CND - Certidão Negativa de Débitos do INSS e do FGTS.
- Comprovantes de despesas e receitas.
- Apolice de Seguro
- Comprovante de pagamentos de impostos, taxas, e emolumentos municipais.
- Contratos Diversos, com empresas administradoras, advogados, manutenção de elevadores, portões, piscina, bombas d"agua, etc ...

SEGURO OBRIGATÓRIO

È obrigatório proceder ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações do condomínio, o prazo é de 120 dias, contados da concessão do habite-se, renovando-se analmente a apólice que deverá abranger todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte.
O inadimplemento dessa obrigação implicará a multa mensal em valor equivalente a 1/12  avos do imposto predial, importância essa que será executada pelo município.

O prêmio será cobrado com as despesas ordinárias do condomínio.

A FIGURA DO SÍNDICO

A variedade de experiências que um síndico ou administrador profissional tem que enfrentar no seu dia a dia, com perfis de pessoas e locais múltiplos, terá que trazer a quem administra muita cautela, por lidar com pessoas mutuamente diferentes, pessoas nunca vão ser e ter pensamentos iguais, logo a cautela é fator primordial para desenvoltura de seu trabalho.
Saiba ouvir as partes, quanto a um problema no condomínio, tente entender os fatos, de uma e da outra parte que trazem o problema, tente ouvir um terceiro, como um outro morador ou mesmo um zelador, assim você evita tomar partido muito explicitamente, deve sempre ouvir o conselho, para que possa auxiliá-lo em decisões dificeis mesmo que este esteja investido em fiscalizar contas, nada impede que seja ouvido e investido de uma função moral.
Ter um relacionamento com os empregados, sabendo que eles são seu esteio de contatos com os condôminos, são eles circulam e recebem as primeiras informações, opiniões e reclamações, é o famoso sabedor das vidas dos condôminos, devendo sempre ter o cuidado para que não cheguem informações distorcidas.
Ser transparente o maximo possível em suas prestações de contas e nas suas atiudes, com a democratização do país, ninguém vai mais assinar um cheque em branco ou uma procuração, a corrupção e as fraudes que já tivemos oportunidades em velas, crescem em todo os setores, por tanto os condôminos esperam clareza e honestidade sempre que for inquirido. Nunca tome decisões sozinhos, leve para assembléia e divida suas idéias com os presentes, assim você tomara atitudes comuns a todos e principalmente com os avais da maioria presente, crie jornais, blogs, e-mail, cartazes em áreas sociais. Tenha paciência, em condomínios convivemos com pessoas de diferentes niveis culturais e educacionais, perceba que nem todos entendem nossas intenções imediatamente, muitas vezes é preciso um bom tempo para nossa mensagem seja assimilada.
Tente conhecer a todos os condôminos, pois cada ser humano tem sua personalidade, tente entender cada um, ajuste sua forma de negociar a cada tipo.
Seja discreto, não comente com um condômino o que aconteceu com outro, inadimplências, brigas de familia, oficial de justiça, lembre-se que você como síndico acaba recebendo diversas informações, mas cuidado com elas, lembre-se que boato corre mais rápido de que a noticia verdadeira, seja discreto, só assim terá respeito de todos os moradores.

os condomínios fechados

Prioritariamente falando do meu RECIFE, temo pelo crescimento desordenado das construções que surgem em nossa capital a cada dia, vejamos que o crescimento de condominios fechados, materias cobiçadas pelas classes mais elevadas de um poder aquisitivo, leva a crer que o dinheiro estar falando mais alto que as elaborações de projetos sem observa-se as politicas sóciais, trazendo projetos insustentaveis, a cidade esta em crise, vejamos que ao invés de resolver e massificar projetos arqutetônicos com a mentalidade de se criar maneiras prospera de uma grande cidade, diminui-se a idéia de levar em consideração as maneiras de transformar as áreas urbanas em projetos entre a tradição e a modernidade, creio que devemos partir para uma  auta reflexão, acertado em projetos voltados para o desenvolvimento em um todo.

aguardem hoje, temos novidades e opinião sobre condomínio fechado.

gostaria que desse suas opniiões, pois será objeto de estudo, para lançamento de nosso livro.

Muita luz a todos
Ricardo Araujo

CONTINUAÇÃO DA PARTE TECNICA DE UM CONDOMINIO

  Alterações na legislação tributaria e fiscal  mudaram a gestão dos condomínios, LEIS, MEDIDAS PROVISÓRIAS, NORMAS E DECRETOS, influem bastante na administração, incluíndo rotinas trabalhistas e previdenciarias, recolhimentos de encargos e impostos, pagamento de taxas, gestão e arquivo de centenas de documentos e outros sem números de atividades.
A legislação trata o condomínio como empresa, mas não há lucros envolvidos e o síndico, muitas vezes é alguém sem experiência em tributos e acaba contratando serviços terceirizados e onerosos, lembrando que os condomínios não são fonte geradoras de receitas, uma vez que o rateio de despesas é feito para o pagamento de contas e folhas salariais de funcionários. Os síndicos precisam estar em sintonia com a legislação, buscando informações atualizadas e apoiando-se em assessoria técnica, visando garantir uma gestão sem nenhum risco.
Resolver problemas de vazamento, fiação elétrica, lidar com divergências de opinião e ainda ter um domínio sobre finanças. Estas são algumas das funções de um síndico em um condomínio, encarado como problema por alguns moradores, que não querem assumir o posto,  é  por esse motivo que muitos condomínios de casas e apartamentos tem terceirizado certos tipos de serviços, principalmente com a expansão imobiliária e surgimento de um número maior de unidades construídas, a função do síndico profissional tem se expandido muito.
Qualquer pessoa pode assumir a função, como acontece quando o morador  não é o escolhido, para ser um profissional, por sua vez, a preferência é por quem tem formação superior nas áreas de contabilidade, engenharia e direito.
Vejamos que quando o síndico é um morador do prédio, ele pode ou não ser remunerado, dependendo do que for acordado em assembléia pelos proprietários, normalmente a vantagem financeira que ele tem é de ficar isento da taxa condominial, já o profissional contratado conta com um salário, este profissional seria mais indicado para condomínios de grande porte e com números expressivos de moradores ou quando ninguém quer se responsabilizar pelo cargo, este profissional assume toda responsabilidade vinculadas a gestão, principalmente quando ocorrer falhas e negligências na administração do condomínio, o salário deste profissional, irá variar de acordo com o tamanho e quantidade de condôminos, variando entre um salário mínimo e podendo chegar ao topo de 20 vezes este valor.

A PARTE TECNICA DE UM CONDOMÍNIO

Com este material você compreenderá o assunto em face a legislação vigente, objetivando informar orientando a você condômino consumidor, sobre questões que versão relativas a condomínios. Lembrando que no sentido tecnico, o condomínio expressa idéia do direito de varias pessoas utilizarem o mesmo objeto, que nada mas é que o condomínio, sendo ele vertical ou orizontal.
Em sintonia mostraremos o porque da universalidade sobre as dependências de uso comum na edificação construída.´
Àrea privativa , esta área nada mas é que aquela que o condômino tem como exclusivamente sua, trata-se da parte interna e algumas vezes incluíndo-se a garagem.
Àrea comum, são aquelas utilizadas por todos os moradores condôminos proprietários e agregados de proprietários de alguma unidade habitacional do condomínio, ex: Salão de festas, play Ground, jardins, corredores, elevadores, caixa d"agua, etc...
Síndico é a pessoa que administra, gerando interesses e negócios do condomínio podendo ou não ser morador do prédio, ele será eleito por 02 ( dois) anos ( podendo ser prorrogável ) e tem como dever obedecer o contido no parâmetro do artigo 1.348 do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO,  Lei  10.406 de 10/01/2002.
Auxiliares do síndico, devem ser o subsíndico e o conselho fiscal/consultivo, estes devem assessorar o síndico cujo seus mandatos terá a mesma duração que a do síndico, podendo serem reeleitos.
Sobre a destituição destes membros ela se fará por meio de assembléia geral, cujo quorum deverá ser determinada na convenção do condomínio, caso ocorra a omissão na convenção esses administradores poderão ser destituídos pelo voto de 2/3 dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim.
Existem 03 ( treis) tipos de assembléias, GERAL EXTRAORDINÁRIAS, GERAL ORDINÁRIAS E A ASSEMBLÉIA GERAL ESPECIAL.
Os condomínios mesmo sem fins lucrativos, vêm sendo prejudicados com a alta carga tributária, pela Lei, eles têm a complexidade de grandes empresas, mas especialistas avaliam que é possivel contestar certas cobranças, assessorando os síndicos na gestão sem onerar os condôminos.

Adiante mostraremos como a legislação trata o condomínio em sua carga tributária.