RENÚNCIA DO SÍNDICO

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, servirá de parâmetro para quando ocorrer a renúncia ou morte de um síndico, a ela deveremos recorrer para que possamos tomar qualquer tipo de decisão, se o documento silenciar sobre o assunto, o síndico deve recorrer a assembléia para comunicar a renúncia e esta decidirá se vai eleger outro sindico ou criará um mandato tampão, apenas para cumprir o tempo restante para o renunciante, ou se já manista-se para eleger outro síndico pelo prazo normal de 2 anos. caso venha ocorrer o falecimento do síndico, o desfecho será o mesmo.
Ninguém querendo assumir, pode-se eleger um síndico profissional ou uma administradora que disponha a assumir o cargo. O que não devemos deixar ocorrer é o condomínio sem um mandatário principal, aí tornase-a um condomínio irregular sem representatividade legal, isso vem a acarretar inumeros problemas, tanto para o imóvel, quanto para o síndico que renunciou, perante a rede bancária e orgãos de fiscalização.

COMO REMUNERAR UM SÍNDICO

O Síndico de um condominio não tem tarefas faceis, o síndico tem de lidar com brigas entre os moradores, administrar as contas do condomínio e garantir um bom funcionamento do residencial ou comercial se for o caso. Quando o síndico não é profissional terá que fazer isso no horário de descanso de seu trabalho e as vezes trocando os finais de semana, como tem como ofício esta função normalmente cuida de vários condomínios ao mesmo tempo. Para se remunerar este profissional tenhamos que avaliar o porte do condomínio, normalmente se de pequeno ou médio porte apenas concede a isenção da taxa, mais os condomínios maiores e com mais recursos o síndico além da isenção da taxa recebe salários que variam de um a seis salários mínimos mensais. A contratação de um síndico profissional ou uma administradora é importante para o condomínio, que terá uma gestão profissional, assim os valores pagos a estes profissionais deixam de ser despesas e tornan-se investimento.

HORA DO IMPOSTO DE RENDA

Todo começo de ano é assim, temos que juntar nossos ganhos com receita e recibos de pagamentos, para prestar conta a RECEITA FEDERAL, e os edifícios não são diferentes, embora os condomínios sejam isentos mais os síndicos e os moradores devem declarar os recursos extras recebidos com alugueis com espaços para instalação de antenas de telefonia celular e dos outdoors nas faxadas dos prédios. As receitas extras não inclusas, são passiveis de tributação por terem se transformados em benefícios para os condôminos, logo todo morador usufrui dessa receita. Na prática a RECEITA FEDERAL ainda não definiu como será tributada esta receita, mais os condôminos devem declarar na proporção de sua fração ideal de seu imóvel. Lembramos que os síndicos que tem a isenção da taxa de condomínio devem incluir esse benefício como outros rendimentos e os síndicos que recebem salários por seu trabalho, devem declarar da mesma forma.

MORAR EM CONDOMÍNIO

Morar em condomínios tem inumeras vantagens e desvantagens, e entre essas útimas está a dificuldade de conciliar os interesses de todos os moradores. Como um minúsculo microcosmo de convivência humana, o condomínio precisa de leis, os regulamentos e as normas internas, que muitas vezes revelam a ditadura do síndico. Nessa convivência administrativamente falando, o síndico sempre será eleito junto com seu substituto imediato o sub-síndico e um conselho consultivo ou fiscal, as discordia vem sempre surgindo, a maioria das vezes os sub-síndicos, que nada mais é que um vice, não pode ultrapassar as normas atribuídas aos síndicos, pois estes sim, responde civil e criminalmente pelos atos a serem praticados e atribuídos ao condomínio.

IMOVEL ESTAR ALUGADO OU À VENDA

Muitos có-proprietários que possuem seu imóvel alugado ou à venda não participam das assembléias e acreditam que não precisam mais se preocupar com o valor do condomínio, pois este será pago pelo seu inquilino ou um novo condômino. Os inquilinos em sua maioria não possuem procurações para poder opinar em nome dos có-proprietários. Tendo conhecimento dos principais motivos da omissão, cabe ao síndico lutar contra essa situação não deixando ser levado por poucas e boas conversas de locatários que se quer tem responsabilidades com as coisas de sua casa.
Por uma questão lógica passo a alguns proprietários de bens imóveis que quanto mais alto é o condomínio, encontrará sempre dificuldades em vender ou alugar o bem, na prática na demanda do mercado (aluguel/venda), seu morador poderá ser um provável indimplente.

RESPEITO

O desejo de respeito é a necessidade que as pessoas possuem de ser queridas, a sensação de que os outros gostam de sua companhia e queiram mantê-la, as pessoas procuram afeto e integração com as demais.
É fundamental que o síndico procure criar um ambiente onde o respeito prevaleça em qualquer situação. Infelizmente, é comum, sobretudo nas assembléias, mediante as discórdias de opiniões, atitudes desrespeitosas, como agressões orais, sendo o morador isolado do grupo e, muitos a se isolar, mesmo quando solicitados para importantes decisões, esses fatos poderão justificar o baixo número de comparecimento às assembléias.

RECONHECIMENTO

O desejo de reconhecimento caracteriza-se pela vontade de ser alguém, aos olhos dos vizinhos, todo indivíduo sente necessidade de ser considerado importante pelo semelhante, sendo que para alguns membros do grupo esse desejo é mais acentuado que para outros.
A decisão de um morador de candidatar-se ao cargo de síndico pode ser motivada pela busca de reconhecimento, posição e consideração. Dependendo da maneira de conduzir a gestão, de fato ele poderá obter todos esses atributos naturalmente, mas, caso não consiga harmonizar o condomínio, apenas terá o cargo, não contando com o reconhecimento e muito menos a consideração. Seria importante que os síndicos evidenciassem sempre em suas atitudes que todos os moradores possuem o mesmo grau de valor, evitando o favorecimento de alguns em detrimento de outros. Estariam assim criando a possibilidade para que mais pessoas venham a participar da vida condominial, a falta de atenção por parte do síndico a esses desejos poderá trazer frustações, tornando alguns moradores inconvenientes, provocadores de tumultos e discutidores. Um exemplo claro para essa afirmação seria o comportamento indesejado de alguns nas assembléias.

NOVAS EXPERIÊNCIAS

Esse desejo ou motivação é satisfação pelo contato com novos conhecimentos, pela procura ou criação de situações sociais nas quais os indivíduos se envolvem, adquirindo e aceitando novas e diferentes responsabilidades e encargos. Um grupo desmotivado em conseguir novas experiências poderá criar meios de desorganizar o grupo para manter a situação atual. Poderá encontrar pessoas que compartilhem a sua opinião e formará com elas uma facção unida, voltada mais para seus interesses do que para as atividades da maioria das pessoas que compõem o condomínio.
Às vezes essas atitudes no início não são conscientes, como, por exemplo, os problemas causados pelas crianças por não cumprirem o regulamento interno, seus pais ao contrário do que se espera, não adotam nenhuma atitude corretiva, persistindo os acontecimentos, tornam-se crônicos, causando prejuízo aos outros moradores, que também vão se tornar insatisfeitos e relutarão em participar das atividades do grupo.

SEGURANÇA

Todos os desejos e intenções baseados no sistema de valores de cada membro do grupo.
O desejo de segurança é bastante abrangente, pois engloba os seguintes elementos:
O alimento necessário ao seu sustento.
A vestimenta.
As reservas suficientes para garanti-lo no futuro.
As crenças.
O sentimento de pertencer e ser aceito pelo grupo.
A esperança de que mudanças sejam feitas lentamente.

Talvez esteja no item (segurança), os motivos que levaram os moradores de apartamentos a escolher como moradia os edifícios, buscam um abrigo mais seguro, devido ao alto grau de criminalidade existente nas grandes cidades.
A procura é tão elevada que resultou num aumento substancial no valor dos apartamentos, sacrificando-se o conforto e a independência que uma casa pode proporcionar e todo seu espaço.

O INTERESSE DOS CONDÔMINOS

Um dos grandes desafios enfrentados pelos síndicos que buscam efetuar uma boa gestão é canalizar a atenção dos moradores, a fim de que estes tenham interesse e participem das assembléias.
Há muitas teorias sobre como despertar e compreender o interesse das pessoas. Fazem partem destes estudos os quatros desejos básicos dos individuos, são eles:
SEGURANÇA
NOVAS EXPERIÊNCIAS
RECONHECIMENTO
RESPEITO.
É interessante observar que nenhum desses desejos existem isolados, mas sim combinados em vários graus.
Então passamos a observar nas postagens que seguem.

RESPONSABILIDADE LEGAL DO SÍNDICO

Ao assumir o cargo de síndico, muitas vezes motivados pelo momento e incentivado pelos vizinhos, o recém-eleito desconhece sua real responsabilidade. As atividades de síndico não podem ser encaradas com temor, mas deve-se ter consciência de sua amplitude. As funções de um síndico envolvem muitas áreas, proporcionando uma oportunidade maravilhosa para ampliar conhecimentos e aprimorar o relacionamento pessoal.No exercício do cargo, o síndico vai se deparar com muitos problemas, sendo que alguns poderão ocasionar riscos de acidentes ou prejuízo, como na contratação de uma empresa para pintura de fachada do prédio, controle ineficaz de conta bancária, problemas estruturais, trincas na fachada e má qualidade da água, para evitar transtornos, ter tranquilidade e garantir sucesso na gestão, o síndico deverá ter interesse em conhecer, ainda que superficialmente, as diversas áreas com as quais vai lidar e contar com uma assessoria de um bom profissional. O síndico, também denominado mandatário, é o representante legal do condomínio e poderá ser acionado judicialmente quando não cumprir com seus deveres. Essas responsabilidades podem ser civil ou penal.

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Apesar de minha vivência de 11 anos dedicado exclusivamente a ADVOCÁCIA CONDOMINIAL, vivenciando as funções de síndico profissional, consultoria e advocácia, muita são as realidades que o mundo vem demonstrando nesses anos de prática administrativa, administração de condomínio é um negócio que estar relacionada a conveniência e comonidade. Com a crescente urbanização do Brasil viver em condomínios verticais ou horizontais passou a ser uma tendência natural para otimizar os espaços da malha urbana. Tornou-se complexo administrar esses condomínios e a amplitude de problemas que fazem parte de sua rotina diária. A terceirização desses serviços passou a ser uma realidade para minimizar a quantidade de problemas de ordem legal, contabil e fiscal, o que exige maior profissionalização e melhoria na qualidade dos serviços prestados à comunidade. Uma empresa de administração de condominios podem se dedicar a administrar os condomínios comerciais, residenciais ou industriais. A administradora precisará de parcerias, contábil, financeira e jurídica, pois necessitará de serviços especializados de profissionais competentes nessas áreas, para agregar em suas atividades.

MORAR EM CONDOMÍNIO

Nem sempre morar em condomínio é uma boa solução e o motivo principal para essa afirmativa é só uma pessoa ( o SÍNDICO ), que normalmente provoca muito descontentamento e conflito entre moradores que o elegeram.
O síndico é um representante do condomínio que exercerá poderes administrativos durante o período de dois anos, sujeito a reeleição, o problema é que muitas vezes ele não é uma pessoa preparada para a função, o que resultará em práticas de arbitrariedades e aumento das despesas e a consequente elevação da taxa condominial. Se considerarmos o condomínio como uma extensão natural de nosso lar, onde temos direitos e deveres, precisamos deixar a indiferença e a apatia de lado e começar a atuar junto com o síndico, tendo como meta um convívio mais ético e seguro em que prevaleça a imparcialidade e o respeito ao ser humano e às leis.

LEI 4.591/64 - FUNDAMENTAÇÃO

Resumidamente pode-se dizer que essa Lei foi o conjunto de normas que disciplinavam a administração dos condomínios e as incorporações imobiliárias. Possuía caráter genérico e era particularizada através da convenção de condomínios, segundo alguns especialistas, os arts. 1° à 27, pertencentes ao título I, os quais se referem à administração de condomínio, foram revogadas, ficaram sem efeito, em função de terem sido mencionados na nova Lei, mesmo que com algumas alterações. Essa conclusão tem sido deduzida, uma vez que não ficou expressa no texto do Código de 2002. O título II (arts. 28 à 70 ), estabelece regras para as incorporações imobiliárias, não foi abordado pela nova Lei, portanto, continuam válidos seus artigos.

NOVO CÓDIGO CIVIL/CONVENÇÃO DE CONDOMÍNO

O condomínio vertical ou horizontal têm sua estrutura legal baseada na escritura pública ou na convenção particular, referentes ao imóvel em que se pretende construir edifícios ou um conjunto de casas com unidades autônomas, classificados pela prefeitura como habitações agrupadas verticalmente e conjunto residencial, segundo a lei n° 7.805, de 1° de novembro de 1972, atualizada pelas leis n° 8.001, de 24 de dezembro de 1973 e n° 8.881, de 29 de março de 1979. Uma vez classificadas a nova edificação, a partir de 11 de janeiro de 2003, terá sua fase de construção disciplinada pela lei n° 4.591/64, titulo II, e sua organização e administração regidas pelo novo código civil brasileiro.
Ao se falar em primeira administração na maioria dos casos é realizada pela própria empresa construtora, que elege uma empresa administradora de imóveis de sua confiança para auxiliá-la na administração, somente após a venda legal de no mínimo dois terços das unidades autônomas é que os novos co-proprietários, também chamados de condôminos, poderão alterar a convenção inicial.
A divisão da propriedade poderá ser feita em partes iguais ou proporcionais à área que cada um possui, ou ainda pela fração ideal de terreno.

DOCUMENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO

O Síndico deverá, antes de assumir o cargo, verificar toda documentação do condomínio, evitando surpresas com problemas criados na gestão anterior, como dívidas, ações trabalhistas e ações na justiça comum. após a verificação deverá elaborar um relatório, que deverá ser levado ao conhecimento de todos os condôminos em assembléia, ficando assim livre de qualquer responsabilidade sobre as ações passadas.
Os documentos pertecentes ao condomínio devem ser guardados pelo síndico por cinco anos, com exceção dos documentos referentes aos funcionários, que devem ser arquivados por trinta anos, conforme preceitua a legislação.

FUNCIONÁRIOS/LEGISLAÇÃO

Administrar os empregados exige muita responsabilidade, sendo uma das funções mais trabalhosas para o síndico. É ele quem seleciona e admite funcionários, efetua a divisão das atribuíções e funções, orienta e demite, é importante que o condomínio possua uma boa assessoria nessa área, para evitar problemas de ordem legal. O fato de o síndico possuir uma administradora para assessorá-lo não elimina a necessidade de conhecer os direitos e deveres dos empregados, procurando manter sempre um bom relacionamento, que certamente facilitará a obtenção de resultados positivos. A CLT, é a legislação que envolve o relacionamento entre empregados e o condomínio, o vínculo empregatício estará criado no momento em que o síndico assinar a carteira de trabalho e previdência social e o registro em livro próprio ou em fichas do empregado, estes documentos devem ser registrados no MINISTÉRIO DO TRABALHO, suas folhas devem ser enumeradas, não podendo ser extraviadas e não podendo deixar folhas em branco.

CONDOMÍNIO (PESSOA JURÍDICA).

Em tramitação na camara dos deputados, o projeto de lei número 80/11, pelo qual autoriza o registro do condomínio como pessoa jurídica de direito privado. A proposta vem alterar a lei 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro) e a lei de Registro Públicos 6.015/73, a lei inclui os condomínios verticais e horizontais e assim um conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns. Vamos sempre lembrar que o texto mantem os 2/3 dos condôminos proprietários do condomínio em assembléia para descidir a formação da pessoa jurídica.
Salientamos que a França e o Chile já reconhece a pessoa jurídica do condomínio.