BREVE RESUMO, SOBRE DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Da extrema dificuldade imposta pela lei anterior para a destituição do síndico passamos para a simplicidade de forma e da fundamentação. A própria assembléia que for convocada pelo síndico, ou por condôminos representando 1/4 (um quarto ), do condomínio, com a finalidade de transferir algumas das funções do síndico para terceiros, isto é de nomear e empossar auxiliares para o síndico, pode, ao revés disso, decidir pelo seu afastamento, se entender a maioria dos presentes à assembléia, ter havido a prática de irregularidades, a ausência de prestação de contas, ou de administração conveniente. Podem decidir na forma que estiver prevista na convenção, o caráter da substituição, se provisória ou definitiva e ou, no silêncio desta, votando também as demais providências que deverão ser tomadas para resguardar os interesses da comunhão.

COMO SE PROCESSA A SUBSTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Deve a assembléia, que afastar o síndico que tiver agido em descomformidade do que, a esse respeito, dispuser a convenção, empossar o substituto legal, se houver ou, em não havendo, proceder a escolha ou eleição de um sucessor, definindo-lhe o caráter da substituição, se provisória ou definitiva e, ainda as funções a serem exercidas. Se o afastamento se der por improbidade é certo que a própria assembléia que adotar tal decisão determinará as providências a serem tomadas pelo sucessor para obter a reparação pelos danos ocasionados. Não assim, se por simples ineficiência ou incapacidade administrativa quando a destituição deve encerrar o assunto.
O quorum fixado por lei para a destituição do síndico acompanha a mesma facilidade intituída para a criação das circunstâncias para o afstamento. Basta o voto da maioria dos membros da assembléia. Logo cria-se uma temeridade, pois um pequeno grupo formando um complô de 1/4 ( um quarto ), dos condôminos será o quorum mínimo para que se convoque uma assembléia e derrubem um síndico.

SER SÍNDICO, SERÁ BOM?

Apesar das dificuldades, gostaria que vcs, que participam de nosso blog, dessem suas opiniões o porque de tantas dificuldades e ainda assim tantos gostariam ser síndicos? motivos devem existir, só pessoal não, mais acima de tantas obscuridades, as vantagens surgem e as opiniões passam a serem diversas, assim aos meus colaboradores opinem e vamos dá surgetões para que possamos chegar a um breve denominador comum.

DESTITUIÇÃO DE UM SÍNDICO

A lei nova facilitou bastante, a questão não só suprimindo a exigência de assembléia específica para a destituição do síndico, mas permitindo que, ao se tratar da divisão das funções e delegação de parte delas a outras pessoas, a assembléia, por decisão da maioria dos presentes, decida afastar o síndico, desde que acolha proposta neste sentido fundada em alguma das causas previstas no dispositivo em foco, quais as faltas que podem justificar a destituição? Parece que a Lei não deu grande relevância, porquanto classificou, genericamente, a prática de irregularidades, sem especificá-las e, ainda, apontou faltas de natureza administrativa como não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, convenhamos que, pelo menos essa última condição trás enorme carga de subjetivismo que autoriza validar qualquer decisão por mais absurda que seja. Nada obstante pode, a convenção, prever outras formas de afastamento do síndico que, de modo algum, afetam a faculdade suplementar conferida à assembléia pelo dispositivo legal em questão.

IMPARCIALIDADE DE UM MAGISTRADO

Vejamos um fato inusitado, mais concreto, me aconteceu recentemente, vivo como operador do DIREITO 26 anos, fui Bel. 1984 pela UNIVERSIDADE CATÓLICA DE PERNAMBUCO, fui habilitado em 1985 em exame de ORDEM, em primeira chamada e daí, comecei a minha difício mais gratificante arte de Advogar. Aos muitos, de uns anos para cá, fiz minha Pós em DIREITO IMOBILIÁRIO, e especialização em condomínios, donde prático nos últimos onze anos. Passei como todo profissional por diversas circunstâncias que a profissão exige e principalmente, viver na árdua e gratificante função de exercer com exclusividade a ADVOCÁCIA CONDOMINIAL NOS ÚLTIMOS TEMPOS.
No último dia 15 de outubro, fato este concreto, fui intimado a realizar uma audiência de CONCILIAÇÃO, onde tinham como partes, meu CLIENTE um edifício da zona Sul de BOA VIAGEM, uma Construtora (responsável pela edificação da construção ) e um casal de condôminos residentes no edifício pelo qual presto meu agradável serviço, por aí nada de anormal, até porque isto faz parte da rotina de qualquer profissional.
Começando a audiência, que por uma questão ética, não posso divulgar em que vara decorre o processo, o MAGISTRADO, senhor rude, tipo senhor de engenho, já na casa de seus 70 anos, dá por inciada a audiência conciliatória (assim ele a designou), de maneira breve mais ilustrativa, contou que residiu até pouco tempo em um EdIFÍCIO No qual existia uma série de problemas que não eram resolvidos e em conversa com sua esposa e filhos, resolveam juntar seus trocados e junto a CX ECONÔMICA, partiu para comprar outro imóvel, resolvendo com bravura seu inusitado caso. Pergunto-me e nossa audiência? vejamos, o douto juíz, ainda com a fantasia de um terno e gravata, onde já deveria estar de pijamas, pergunta as partes: existe alguma maneira de conciliarmos? abstratamente falando o Meu Cliente já move uma ação julgada e transitada em julgado desde 26/04/2010 em outra vara civel de RECIFE, com o mesmo próposito e pedido do casal autores da AÇÃO, ficamos eu e o nobre colega Advogado da construtora apenas a responder que não existiria nenhuma maneira de conciliarmos já que tendo o objeto do pedido tido sido amplamente debatido em outra vara e por sua vez já conciliado e extinto com julgamento do mérito. Vira-se o Douto sabedor do Direito, ilustre e desconhecedor da materia e pergunta ao casal de autores, Queria saber se o problema de voces foi resolvido, pois pelo que me consta não chamaram voces para participarem da audiência no qual realizaram o acôrdo, lógico que a resposta dos autores condôminos foi que nada tinha sido resolvido e a vida deles continuavam da mesma forma. Em breve e suscinta palavras O ilustre EXCELêNCIA (srsrsrs), disse que já tina feito um esbolso do diagrama da sentença, apenas estava esperando ouvir da parte o que eles tinham confirmado.
Entendam o que de melhor voces leitores podem imaginarem quanto a um EDIFÍCIO COM 38 CONDÔMINOS QUE REALIZOU UMA ASSEMBLÉIA, CONVOCOU TODOS OS MORADORES INCLUSIVE OS AUTORES, informando que estaria ingressando com uma ação em nome do EDF. Contra a CONSTRUTORA, assim tomando para sí a responsabilidade de assumir a dinâmica da responsabilidade processual, desta forma estaria aí o CONDOMÍNIO, totalmente coberto e com maturidade em respaldar-se no diagrama da Lei 4.591/64 e do C. CIVIL, atual. sabedor do ditado popular que cabeça de JUÍZ, só pensa o que não presta, o ilustre magistrado, deu por encerrada a profalada audiência, alegando que já teria seuS pontos de controvercia resolvidos e que aguarda-se a sentença.
Me achei um licho, mau trapilho, despreparado e com a capacidade abaixo do nível (ZERO), pois tudo que tinha aprendido até então, teria sido jogado no ralo da água de esgoto, em observância ao desconhecimento da LEi, DE UM FAMIGERADO JULGADOR. Será que na MAGISTRATURA EXISTE IMPARCIALIDADE, ÉTICA, PREPARO E HONESTIDADE ( DÚVIDO ) mais o que me resta é apenas usar da paciência esperar. AGUARDEM O PRÓXIMO CÁPITULO.

OS PERSONAGENS CONDOMINIAIS

O SÍNDICO - Eleito para representar os condôminos na defesa de seus interesses, o síndico deve ter perfil de lider, conhecer a legislação e ter relacionamento conciliador com os demais moradores do edifício.

O SUBSÍNDICO - Apesar de alguns condomínios não terem esse personagem, ou por estar previsto na convenção, ou por total falta de candidato ao cargo, o subsíndico eventualmente é o substituto do síndico.

OS MEMBROS DO CONSELHO - Eleitos na mesma assembléia que escolhe o síndico e o subsíndico, os membros do conselho, seja fiscal e ou consultivo, agem como um corpo deliberativo, de apoio e fiscalização às atividades do síndico.

OS CONDÔMINOS - Muitos vivem em condomínios, acham que os condôminos são todos aqueles que moram em edifício, sejam proprietários, seus dependentes, bem como os locatários. No meu modo de pensar este entendimento está equivocado. O Condômino é o proprietário da unidade(apartamento), seja um ou mais donos. Os demais citados acima não são considerados condôminos e assim, moradores, usuarios e ou locatários.

ZELADOR - Confundido muitas vezes com o faxineiro, principalmente nas cidades do nordeste, este profissional, indispensável nos condomínios de grande porte, age praticamente como um gerente, auxiliando o síndico nas tarefas do dia-a-dia.

O PORTEIRO - Principal agente promotor da segurança do condomínio.

O FAXINEIRO - O homem responsável em limpar áreas comuns do condomínio, utilizar sem desperdício os produtos de limpeza, retirar os lixos, varer o prédio e as garagens, manter as escadas limpas e secas, deve obedecer rigorosamente as ordens emanadas do síndico ou subsíndico, pois existem moradores que fazem eles de seus empregados.

PREPARANDO PARA FÉRIAS

Os espaços de lazer costumam ter playgrounds e quadras de esportes. Estes espaços precisam ser checados periodicamente. As áres devem estar bem conservadas para o síndico não responder judicialmente, no caso de ocorrer algum acidente por má qualidade nos brinquedos.
A atenção, no que se refere às quadras poliesportiva, está na manutenção de buracos, fissuras no chão podem causar quedas graves e, por consequência, contusões, hematomas e mais dor de cabeça para o síndico. Os campos emborrachados ou com gramas sintéticas devem ser inspecionados pelo zelador. As traves e tabelas têm que estar pintadas e livres de ferrugem. Os equipamentos dos parquinhos precisam estar em ordem e seguir as normas da ABNT. Madeira podre na gangorra, ferrugem no escorregador e parafusos soltos no gira-gira são inadmissíveis, passiveis de punições ao síndico irresponsável. Os condomínios com boas condições financeiras podem contratar um monitor para evitar acidentes e entreter as crianças, pois muitos pais não tem tempo de supervisionar todas as brincadeiras dos filhos.

FÉRIAS EM CONDOMÍNIO

Estamos chegando final de ano, lógico que tudo começa com a preparação de receber a criançada de férias, energia voces sabem que não falta. ASSIM será preciso os condomínios começarem a preparar o vasto campo de lazer para que possa esses jovens jogarem fora suas enérgicas vontades de brincarem e demonstrarem suas boas educações em prol dos seus vizinhos condôminos. Assim será preciso que seus pais comecem a trablhar e mostrar aos seus guris, que dentro do ambiente condominial existem deveres e direitos que tem que ser respeitados por seus pimpolhos, para que possa vir a existitr o convívio adequado de vizinhança dentro do ambiente condominial.

PROBLEMAS COM GARAGENS

É comum o condomínio enfrentar problemas com garagens, este espaço, no qual a principal função é abrigar os carros dos moradores, é palco de algumas irresponsabilidades, que podem facilmente ser controladas. Vizinho estacionando na vaga errada, crianças brincando entre os carros e gente fumando, os síndicos precisam estar sempre atentos com o controle da utilização das garagens e também com as condições estruturais do local. Infiltrações, queda de reboco das paredes, e pouca iluminação, podem ocasionar acidentes ou danos aos carros. As infiltrações e os danos no encanamento subterrâneo causam grandes estragos, para evitá-los, o condomínio deve estar sempre checando, através do zelador ou qualquer outro funcionário. A observação de goteiras, rachaduras e diferentes colorações são sintomas, quando forem detectados, as manutenções necessárias deverão ser realizadas, evitando prejuízos maiores. As péssimas condições do teto e das paredes da garagem podem danificar algum carro ou machucar os condôminos. Este tipo de prejuízo pode ser grande para o condomínio, pois ele poderá responder pela má conservação do local. Portanto, é sempre indicado olhar o estado destas áreas.

DECISÃO DO STJ - INÉDITA EM 07/10/2010

A terceira turma do STJ, decidiu hoje a tarde, que os condomínios podem cobrar mais de 1% de juros moratórios ao mês, mesmo aqueles pós código Civil de 2002, que estabelece a cobrança de apenas 1% A.M. A relatora do processo atendeu a ação do condomínio JARDIM BOTÂNICO VI (BRASILIA/DF), contra um condômino que não pagou as taxas de condomínio entre abril à novembro de 2001. Para isso deve se valer o condomínio que faça constar em sua CONVENÇÃO CONDOMINIAL a taxa cobrada. A relatora do processo ministra NANCY ANDRIGHI, decidiu que o condomínio pode decidir o valor cobrado em assembléia.

SEGURANÇA NO ACESSO

O controle de acesso às garagens do condomínio é muito importante. Muitas invasões, feitas por quadrilhas especializadas, acontecem pela entrada de carros. Bandidos entram escondidos no carro de condôminos e carros clonados são utilizados frequentemente, portanto toda atenção do porteiro é essencial. Outro dia fui manobrar em frente ao prédio que fica ao lado do meu escritório e o porteiro dele já abriu o portão. Eu só embiquei para dar ré e o cara nem sabia para quem estava abrindo. Esse tipo de desatenção é condenável e não pode ocorrer. O morador também precisa colaborar. É aconselhável ligar a luz interna do veículo e apagar o farol quando chegar ao condomínio, para que o segurança e o porteiro possam verificar quem está no veículo.

BICICLETAS

Os condôminos costumam guardar suas bicicletas na gargem, quando não há espaço na unidde ou um depósito individual. Esta prática não é condenavel, mas regras de utilização são extremamente importante. NO CASO DO EDIFÍCIO, ter um local só para guardar bicicletas, os condôminos não devem guardar em outros locais, nem ao lado do próprio carro é indicado, pois deve abrir precedentes a outros moradores, no depósito coletivo, é indicado utilizar uma corrente com cadeado.

PORTÃO AUTOMÁTICO

O Portão automático precisa estar sempre em ordem. Sua manutenção deve ser frequente, um dos deveres diários do zelador é checar o portão, reportando ao síndico qualquer anomlia no aparelho. A manutenção do portão deve ser feita por empresa especializada. Os porteiros devem ser bem instruídos sobre o manejo e controle dos portões. A queda de um portão em cima de um carro, por falta de manutenção, poderá causar prejuízo ao condomínio e ao síndico.

FURTOS E DANOS

Os furtos de aparelhos de som automotivo, Porta CDs e qualquer objeto no interior do carro devem ser bem analisados. Caso o Regulamento Interno não responsabilize o condomínio, nada poderá ser feito caso as câmeras não tenham registrado o ato ilícito ou se não houver serviço de segurança na garagem.
Quando as provas não existem, fica difícil o morador cobrar algo do condomínio. O caso poderá ser levado a ssembléia, mas é pouco provável que ela decida pela indenização. A Aprovação poderá abrir precedentes para outros casos omissos. A mesma medida deve ser tomada com outros tipos de danos a veículos, sem provas, não tem como o condomínio arcar com as despesas do reparo, sem imagens ou testemunhas, fica impossível afirmar se o problema aconteceu na gargem ou na rua.

JURISPRUDÊNCIA

REPRESENTAÇÃO DE CONDOMÍNIO - PREPOSTO ADVOGADO.

Inexiste a figura do preposto Advogado. O síndico do condomínio é o representante legal deste, não podendo ser substituído por advogado de empresa de administração imobiliária. Sentença mantida (TRT 1° REGIÃO RO 6445/83 - Rel. JUÍZ OLDENIR DE ALMEIDA ).

JURISPRUDÊNCIA

LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO

Havendo omissão do Síndico, qualquer condômino tem legitimidade de agir contra infração de Lei e da Convenção de Condomínio, visando ao desfazimento da obra realizada em parte comum do edifício. ( TA-RJ - ac Unân.da 5° Câm. - AP - 65.611 - Rel. - Juíz ALBERTO LACERDA FILHO ).

JURISPRUDÊNCIA

APLICAÇÃO DE MULTA PELO SÍNDICO.

Provendo do REGIMENTO INTERNO DO EDIFÍCIO, devidamente aprovada pela assembléia geral, a penalidade de multa para o transgressor das normas estabelecidas no regulamento, procede sua aplicação, uma vez constatada a irregularidade ou sua transgressão. ( TA-RJ - AP 83.327 - Rel. Juíz HUMBERTO PERRI ).

JURISPRUDÊNCIA

CONDÔMINOS - REPRESENTAÇÃO PELO CONDOMÍNIO, POR MEIO DO SÍNDICO.

Demanda visando a representação de vícios na construção de que resultam danos das partes comuns e nas unidades autônomas. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA PLEITEAR, indenização por uns e outros, interpretação da expressão ( interesses comuns ), contida no artigo 22 - paragrafo 1°, a , da Lei número 4.591/64 ( STJ - Resp. 63.941-7 SP - 3° T - Rel. Min. EDUARDO RIBEIRO ).

JURISPRUDÊNCIA

CONDOMÍNIO - FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO - CLÁUSULA EXPRESSA.

Somente cláusula expressa na convenção condominial, tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos, em espaços comuns, pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto daqueles bens ou danos. (STJ - REsp. 32.828-0 - SP - Rel. Min. CLÁUDIO SANTOS ).