AREA DE LAZER COMPLETA, CONDOMINIO AUTO

Muitos empreendimentos lançados hoje no mercado visam atrair compradores que possuam filhos pequenos e passam muito tempo em sua residência. Assim os incorporadores vem se adequando ao mercado dos imóveis com piscina com agua aquecida, quadra poliesportiva, academia e spa, áreas sociais comuns também se tornaram uma demanda cada vez mais constante. A valorização nos imóveis no Brasil, levou os incorporadores a reduzir os espaços internos dos emprendimentos, fazendo assim caber no bolso de compradores com menor potencial, prédios com salão de festas, cozinha gourmet ou churrasqueira, costumam agradar compradores que costumam convidar amigos para um almoço ou jantar em seu apartamento. O que também passam a surgir, são criações de pet shop dentro da área comum, manobristas para apartamento que possua apenas uma garagem, recreadores nas férias escolares, personal trainer, para edifícios com academias internas e muitos outros atraentes, que iludem a vizão dos compradores. Gostaria apenas de alertar que tudo que mencionei tem um custo e quanto mais caro o condominio, mais trabalho na hora de repassa-lo, então vale apenas pensar se o que é oferecido vale mesmo como atrativo na hora da compra.

JURISPRUDÊNCIA/STJ

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - VAGA DE GARAGEM - Nao pode o condômino sem direito algum, sobre vaga demarcada, usurpar o direito de outro que tem permissão de uso por sí e seus antecessores, caso em que não houve ofensa ao artigo 267-VI DO CPC. ( STJ Resp. 56.944-0 - 3° turma - Min. NILSON NAVES ).

JURISPRUDÊNCIA/STJ

CONDOMÍNIO HORIZONTAL - VILA DE CASAS - RUA PARTICULAR - Lei 4.591/64 - Artigo 8° conjunto de Casas de Vila, por via de acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do artigo 8° da Lei 4.591 - Prescedentes ( STJ - Resp. 40.774-5 RJ - 3° Turma - Min- COSTA LEITE ).

JURISPRUDÊNCIA/STJ

Condôminos-Representação pelo Condomínio por Meio de Síndico- Demanda visando reparação de vício na construção de que resultaram danos de vícios nas partes comuns e nas unidades autonomas - Legitimidade do condomínio para pleitear indenizações por uns e outros. Interpretação da Expressão "interesses comuns" - contida no artigo 22° paragrafo 1° da Lei 4.591/64 ( STJ - Resp - 63.941-7 - SP 3° Turma - Min. EDUARDO RIBEIRO ).

RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO

Nos termos do artigo 1.348 do Código Civil/2002, assim vejamos:
Todas as instituições, empresas, condomínios,associações e outras, estão obrigados a atualizarem seus estatutos ao Código Civil, o síndico não atualizando sua convenção, assume o risco pela perda finaceira.

Artigo 1.348 - VII - Compete ao síndico: Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

JORNAL NACIONAL

Foi públicada máteria no jornal nacional da TV GLOBO, no dia de hoje falando de decisão do STJ, em dar como prescrita a dívida condominial com 5 (cinco) anos, focando no que se refere a dívida determinada, assim abre uma série de prescedentes para quem já não gosta de pagar. Nossa orientação traz a tônica o exato momento de acionar o devedor inadimplente, achamos que o prazo máximo de espera é de três parcelas e nada mais, pois o tempo é curto e a justiça longa, a morosidade de se receber um débito por via judicial poderá levar anos, pois para tanto nós advogados além de tentar obter o reconhecimento do débito, passamos a ingressar com a ação de execução para daí buscar o levantamento do valor ou realizar a penhora do bem. Saliento que os valores já em estado de cobrança não se enquadra na decisão ora formulada pelo STJ, pois a lei não retroage em benefício do infrator.

STJ ( JURISPRUDÊNCIA )

O vice presidente em exercicio no STJ, ministro FELIX FISCHER, suspendeu a pedido do Instituto Brasileiro de Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA ), uma obra que estava sendo construída a 300 metros do mar, no município de BERTIOGA SP, o ministro ao cassar uma liminar do TRF1 que autorizava a empresa RESERVAS DE SÃO LOURENÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, AO DEFERIR O PEDIDO O MINISTRO observou que a matéria descrita nos autos expõe claramente um confronto entre interesses públicos e privados, não sendo possível afastar a hipótese de lesão a ordem pública sustentada pela empresa, sobre esse cenário em atendimento ao interesse público, imanente a questão proposta e de outro lado, atendendo-se a certeza quanto ao riscos ambientais potencialmente decorrentes da obra, necessária se faz a adoção de medidas destinadas a evitar um dano maior, dando a conclusão.

JURISPRUDÊNCIA STJ

RESPONSABILIDADE CIVIL - OBJETOS LANÇADOS DAS JANELAS DOS EDIFICIOS - A REPARAÇÃO DOS DANOS É DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade da identificação exata do ponto de onde parte a conduta lesiva, impõe ao condomínio a arcar com a responsabilidade condenatória. Por danos causados a terceiros. INTELIGÊNCIA TIDA NO COD. CIVIL BRASILEIRO - Recurso não conhecido (STJ - 4° TURMA - Resp. 64.682 RJ - Rel. Min. BUENO DE SOUZA ).

JURISPRUDÊNCIA STJ

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO - O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente contida na convenção condominial.Embargos de divergencias não conhecidos - ( STJ - 2° seção - Resp - 268.669 - SP - Min. ARY PARGENDRLER ).

CONDOMÍNIO E O PODER JUDICIÁRIO

Hoje trato de caso concreto realizado na COMARCA DE RECIFE/PE, tendo como partes uma construtora, um condomínio e um condômino como litisconsorte da ação. Vejamos, uma certa construtora construiu um edifício na zona sul do RECIFE, este composto de 30 unidades, durante o prazo da garantia contratual (cinco anos), o edifício apareceu com uma série de vícios, tais como vazamentos em garagens, piscina, falta de corrimão, infiltrações em todo um lado dos apartamentos e problemas nas juntas de dilatação, até aí, passei a relatar o ocorrido. No ano de 2009 fui contratado como advogado do edifício, ingressamos com uma ação de indenização em um processo ordinário, após a citação a construtora ré, apresentou sua contestação, fizemos a réplica e foi designada audiência para 26/04/2010, nesta audiência conciliatória a construtora prometeu cumprir todas as exigências, pedindo um prazo de 6 (seis ) meses para realização das obras, decorrido o prazo nada foi cumprido a contenda e como foi designada uma multa diária fixada em R$ 900,00 (NOVECENTOS REAIS DIA), ingressamos com uma ação de cumprimento de sentença, onde o condomínio autor tinha até 28/03/2011 o valor a receber de R$ 186.000,00 (cento e oitenta e seis mil reais), citada, com o prazo á terminar na próxima segunda feira, terminamos a primeira parte da narrativa. O condômino que cito como litisconsorte, na verdade entrou com uma ação no ano de 2008, contra a construtora chamando o condomínio como litisconsorte na ação em outra vara civel da capital, salienta-se que este processo mesmo tendo dado entrada um ano antes se quer teve suas custas pagas e como o condomínio tinha ingressado em 2009 com sua ação, o condômino se assim posso chamar, começa a sua via cruzes , articulando o andamento de sua ação, citada as partes, audiência marcada, tanto o condomínio quanto a construtora, mencionaram que tinham transigido em audiência conciliatória, e que de logo foi colocada em termo tal procedimento e o juíz que presidiu à audiência deu por encerrada, e designou data para sentença. Aí começa a história do NOSSO QUERIDO JUDICIÁRIO, à construtora sentindo-se sem saída no processo de execução de sentença com prazo terminando na próxima segunda feira 12/09/2011, ingressou com o pedido de perícia judicial junto a ação do condômino e que de pronto foi atendida, gerando dívidas de perícia no despacho designado pelo juíz competente da ação, logo,vejamos que o intuito da CONSTRUTORA é famosa e chamada procrastinação, concluímos que, para cada procedimento, sempre arranjam uma saída, para tentar atrair os malefícios procrastinatórios de partes. Temos orgulho de sermos brasileiros, raiva de sermos advogado e vergonha de termos um judiciário tão malicioso nas suas artimanhas.

STJ ( JURISPRUDÊNCIA )

CONDOMÍNIO DÉBITOS DE RESPONSABILIDADES DO CONDÔMINO - Os condôminos ainda no condomínio por unidades autônomas, são responsáveis pelo pagamento daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporção das respectivas frações ideias do terreno. ( STJ - Resp. 45.682-7 - 3° turma - Min. EDUARDO RIBEIRO ).

STJ ( JURISPRUDÊNCIA )

Compromisso de compra e venda - Cotas Condominiais - Cobrança - Titularidade do Comprador Do Imóvel - Para figurar no polo Passivo da Demanda - A cobrança de cotas condominiais devem recair sobre o comprador da unidade adquirida no condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura escritura de Compra E Venda não estar escrita no Cartório de Registro de Imóveis. ( STJ - Resp. 40.263-8 - RJ - 3° turma - Rel. Min. CLAUDIO SANTOS ).

CONDOMÍNIO CLUBE

Passamos a discutir a inovação do mercado imobiliário, com o aumento da violência, crescimento do números de carros nas grandes cidades, a população cada vez com mais idosos, a maior participação da mulher no mercado de trabalho, logicamente sem ter com quem deixar seus filhos, as construtoras passam a construir os Clubes Condomínios com área útil menor e onde passa a valorizar a área de lazer com piscina olímpicas, campo de futebol, quadra poliesportiva, academias de ginasticas, cinemas para gurizadas, sala de jogos, bar, churrasqueiras etc..., levando as construtoras à utilizarem terrenos com 6 mil metros quadrados em diante, construindo duas, três, quatro, ou até mesmo como em nossa cidade ( RECIFE) com 8 torres, procurando baratear o rateio, haja vista o maior números de unidades, tudo isto atrelado a segurança que os condôminos passam a ter em seu próprio condomínio, já que não precisam ir buscar lazer fora do seu espaço. Sobre o ponto de vista urbanístico temos uma indiscutíveis vantagens para os adquirentes, inclusive sendo descoberto locais onde nunca se pensava que iriam construir se quer um edifício comum. Agora sabe Deus que tipo de encrenca vai encontrar os administradores, pois sabemos que lugar onde mora dezenas de centenas de cabeças o acaso vira descaso.

JURISPRUDÊNCIA STJ

CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS - GRADEAMENTO DA ÁREA ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS - Não se insere em atos de mera administração ordinária do síndico, a modificação de área de uso comum do edifício, suscetível, além do mais, de causar embaraços à regular utilização do local por outros condôminos. (STJ - Resp. 33.853-4 - SP - 4° Turma -Rel. Min. BARROS MONTEIRO ).

JURISPRUDÊNCIA STJ

CITAÇÃO - CONDOMÍNIO - REPRESENTAÇÃO, a CONSOLIDAÇÃO EM UM SÓ TITULAR, da PROPRIEDADE DE TODAS AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS NÃO EXTINGUIR, POR SI SÓ, O CONDOMÍNIO, INSTITUÍDO NA FORMA DA LEI 4.591 DE 1964. ( STJ. Resp. 11.466-0 - SP - 2° turma - REL. Min. ARI PARGENDLER ).

JURISPRUDÊNCIA STJ

Assembléia extraordinária e Condomínio - Indenização de Condômino - Celebração de Acordo - Quorum
Convenção - Súmula 05/STJ - 1 - a LEI 4.591/64, deixa a cargo da CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, estabelecer a forma de convocações das assembléias Gerais e o quorum mínimo para as votações, inclusive com relação a indenização a que tenha direito algum condômino. Interpretação de clausulas condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial súmula 05/STJ. A divergência jurisprudêncial não foi comprovada. ( STJ-Resp. 52.634-5 - SP - 3° turma Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito ).

ORGANIZAÇÃO, PLANEJAMENTO E CONTROLE

Organizar envolve a determinação e a enumeração de atividades necessárias para a consecução dos objetivos, envolvendo a delegação de autoridades, ou seja, divisão das responsabilidades. Essas definições e divisões deverão ser claras, sendo importante que sejam documentadas e que todos os condôminos tenham conhecimento delas. Quanto ao planejamento envolve a seleção de objetivos e diretrizes, seria também o conjunto de instruções, progamas e procedimentos para se atingirem as metas predeterminadas.
Quanto ao controle faz com que os fatos se amoldem aos objetivos, assim, mede o desempenho, corrige os desvios negativos e assegura a consecução dos itens almejados.

FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO OCUPADO

É a parte que não é possivel dividir das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condomínio, conforme já descrito em convenção de condomínio, logo admiti-se que esse critério é bem melhor e também o mais justo, pois quem possui uma maior parte da propriedade deverá pagar proporcionalmente mais de quem possui uma menor parcela de área.

OPOSIÇÃO EM CONDOMÍNIO EXISTE ?

Saibamos que em tudo na vida existe os próis e os contras, sabemos que até o Senhor Jesus Cristo não agradou a todos, logo nos condomínios em gerais sempre vai existir a figura da oposição, pessoas que na realidade fazem tudo para que sua administração dê errada, essas discordâncias existem mesmo em gestões eficientes, podendo ter naturezas diversas, lutas pelo poder interno, antipatias pessoais, ou uma real insatisfação pela gestão atual. O mais sensato é realizar uma gestão que tenha transparência, comunique-se bem, passe para os condôminos todas as soluções tomadas quando exitir um certo tipo de problema, faça reuniões frequentes com os conselheiros e com à assembléias, envie seu balancete mensal, deixe mensagens no quadro de avisos, estimule grupos, para dividir funções, assim você estimula a convivência e a transparência da sua administração.

ADMINISTRAR UM CONDOMINIO É UMA ARTE

Para administrar um condomínio seu gestor tem que, antes de tudo saber conciliar interesses e administrar conflitos logo torna-se uma arte. A lei fala que os condôminos em assembléia escolherá o síndico que administrará o condomínio por prazo não superior a 2 (dois) anos, sendo permitida a reeleição - artigo 1.347 do C. CIVIL BRASILEIRO, a ele cabe convocar as assembléias, contratar seguros, cobrar os inadimplentes, e fazer cumprir as normas, leis e decisões das assembléias. Existe a figura do contra, esse condômino é contra tudo, não consegue viver harmoniozamente com ninguém, esse é o primeiro que não paga suas taxas condominiais, não cumpre o regulamento interno e a Convenção de Condomínio, por isso digo, ser síndico é uma arte.

ARREMATAÇÃO DÉBITOS CONDOMINIAIS - SUB-ROGAÇÃO

A turma ao dar provimento ao recurso especial, consignou que o arrematante não responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação do imóvel em hasta pública que não constaram no edital de praça, salientou-se que nesse caso, os referidos débitos sub-rogam-se no valor da arrematação (assim como ocorre nos débitos tributários, nos termos do art. 130 parágrafo único do CTN ), podendo o arrematante requerer a reserva de parte do produto da alienação judicial para pagar a dívida. Segundo a Min. Relatora responsabiliza-los por eventuais encargos, incidentes sobre o bem omitidos no edital compromete a eficiência da tutela executiva e é imcompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. Ressaltou que embora o artigo 694 paragrafo 1° - III - do CPC, estabeleça que a existência de ônus não mencionados no edital pode tomar a arrematação sem efeito, é preferível preservar o ato mediante a aplicação do artigo 244 da Lei processual civil, precedentes citados: Resp. 540.015 - RJ, diário de justiça, 30/06/2006 - Resp. 1.114.111 - RJ - DJe. 4/12/2009 - e EDcl. no Resp. 1.044.890-RS, Dje. 17/02/2011 - Resp. 1.092.605-SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI - JULGADO EM 28/06/2011.

SÍNDICO DEVE NO MÍNIMO LER A SUA CONVENÇÃO

Ao assumir um condomínio, o síndico deve tomar conhecimento do que consta em sua convenção de condomínio e no regulamento interno, isso são principios básicos para iniciar uma boa administração, em seguida pode ele consultar o que fala o Código Civil Brasileiro, pois os artigos estão todos em sequenciais e juntos uns aos outros, hoje com a ferramenta da internet, não é preciso ter em mãos o C.CIVIL, apenas ir ao encontro no que tange os artigos pertinentes a materia, também em redes sóciais pode ele tirar dúvidas fazendo perguntas em blogs, twitter, facebook etc... Por outro lado deve ele dividir atribuições com outros condôminos, levendo as opiniões sempre para a assembléia, pois só assim se livra de ser tido como o único culpado caso venha acontecer algo de errado. Estmule a criação de comissões, de condôminos para assuntos especificos,como obras de segurança, lazer, etc... A comissão fará uma triagem do que precisa ser feito, fazendo levantamento dos materiais. Lembre-se que o síndico não deve ser linha dura, pois vai criar descontentamento, deve ele fazer cumprir o que consta na legislação, na convenção e no regimento interno é claro além das decisões soberanas da assembléia.