JURISPRUDÊNCIA/FALÊNCIA

Quando um devedor se declara falido, o condomínio tem a preferência para receber os créditos da massa falida, vejamos:
Ação de cobrança de taxas condominiais, fase executiva no concurso de credores, o crédito relativo a despesas condominiais, prefere ao crédito hipotecário,pois se destina à própria conservação do imóvel. (TJ/SP - 15/04/11).

COBRANÇAS DE TAXAS CONDOMINIAIS

Em decisão recente a Ministra do STJ, FÁTIMA NANCY, definiu que as taxas de condomínios só devem ser cobradas a partir do ano de 2006, logo aqueles condomínios que costumavam cobrar taxas dos anos de 2004 e 2005, perdem este direito, segundo o artigo 206 do Código Civil Brasileiro, restringe as cobranças aos últimos 5 anos, assim, o tiro sai pela culatra, pois os inadimplentes que normalmente já recorrem primeiro para pagar suas dívidas com cartão de créditos e cheques especiais, estão livres para continuar com suas inadimplências, saliento que, as dívidas já ajuizadas com data anterior a esta decisão continuam sendo validadas, logo, sabe-se que pelo menos os condomínios não dedverão mais esperar um certo tempo para ajuízar suas ações.

A CONVENÇÃO DEFINITIVA DO CONDOMÍNIO

Os proprietários já fixados no condomínio não tem como perceber o risco da desvalorização dos seus imoveis por causa dos ingressos de novos condôminos anti-sociais (perigosos, violentos, grosseiros, barulhentos, etc...), que rompem a corrente do sossêgo, da segurança e da saúde, tornando insuportável a vida no condomínio. As modificações sociais nos últimos tempos têm influenciado negativamente os indivíduos, suas famílias e os grupos a que pertence, permitindo-lhes o excesso de liberdade, uso de drogas, desrespeito às regras, etc... Estes fatores muito incomodam o cidadão do bem. Qualquer um podem comprar um imóvel, de livre escolha, com a facilidade de financiamentos, entretanto ainda não é permitido aos condôminos, já fixados, aprovarem os candidatos a serem admitidos no condomínio, mediante prévia avaliação da personalidade e referências da vida social dos mesmos, tal como se tem feito para admissão de sócio em empresa, em entidade sem fins lucrativos, ou de candidato ao emprego. A saída para os condôminos já fixados continuarem vivendo em paz, segurança, ordem e saúde, é se reunirem em 2/3 (dois terços), no mínimo, da totalidade dos proprietários e alterarem aquela minuta de convenção, feita só pelo incorporador e torná-la definitiva com novas regras de comportamento, além de multas pelas infrações, de acordo com a gravidade do ato ou reiteração da prática do mesmo.

NÚMEROS PREVISTO DE ASSEMBLÉIAS ANUAIS

O Código Civil Brasileiro, dispõe em seu artigo 1.350, sobre a realização de uma assembléia anual, de carater ordinário, portanto, para a apresentação e aprovação da previsão orçamentária, que deve incluir a previsão de despesas ordinárias e a forma de rateio entre os condôminos, bem como a siostemática de prestação de contas por parte do síndico. Eventualmente poderá prever ainda, a eleição do síndico, se anual e as alterações no regimento interno. Esses assuntos não precisam ser tratados numa única assembléia, podendo a convenção estabelecer a obrigatoriedade de realização de outras assembléias ordinárias, além daquela prevista no artigo 1.350, além disso, para tratar de assuntos extraordinários, contanto que o regularmente convocadas, havendo ou não convenção, o condomínio pode realizar tantas assembléias quantas desejar.

TERCEIRIZAÇÃO É A SOLUÇÃO ?

Os funcionários de um condomínio, são o grande responsável pela segurança e zelo do patrimônio dos condôminos, logo sabe-se que metade do custo das despesas condominiais vem através deles. Como podem ser terceirizados, segundo a CLT e Súmula 331 do TST, a procura por esta mão de obra vem crescendo. Opiniões se dividem quando o assunto é em comparação com a instalação do colaborador no quadro direto da administração do condomínio seja vertical ou horizontal. Quando é assinada a carteira de trabalho, segundo enunciado 331 do TST, não forma vínculo de emprego com o tomador a contratação dos serviços de vigilância, de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados a algumas atividades. De acordo com o presidente da associação dos Advogados Catarinenses trabalhista, Dr. Felipe Borba, em um edifício residencial o benefício é a morada, mesmo sem nenhum empregado o edifício continuou a prestar sua função, por isso os trabalhadores de limpeza e segurança,não são considerados de atividades fim mais sim de meio, por isso podem ser terceirizados.
Se os serviços de vigilância e limpeza são facilmente entendidos como passiveis a terceirização, o de zelador torna-se mais complicado definir. O caso do zelador pode configurar de forma diferente dos demais colaboradores, ele tem a função de cuidar de tudo o que ocorre no condomínio, logo estrá dentro da atividade fim, explica o diretor geral da academia superior da advocácia trabalhista de Santa Catarina Dr. Allexsandre Gerent.

TAXAS CONDOMINIAIS PODEM TER DESCONTOS

A terceira turma do STJ decidiu que descontos concedido no pagamento de taxas condominiais, não mascara multa. Na ação movida pela viúva BORIA BIANCA BRASILINA, contra o condomínio do edifício SÃO CARLOS, localizado em copacabana, Rio de Janeiro, o tribunal entendeu que o valor fixado comporta desconto concedido para pagamento antecipado, o que é encarado como um modo de acelerar a cobrança. Proprietária de um apartamento no edifício, Boria está em débito com alguns pagamentos referentes a 11 meses, por causa de constantes viagens para cuidar do interesse de seus netos, segundo alega, com a ausência as cobranças não chegavam a tempo para serem pagas na data dos vencimentos. Como o condomínio não aceitou o pagamento das taxas via postal, os atrasos foram inevitáveis, Boria considera o desconto sobre o valor originário da taxa de condomínio uma multa cobrada sobre o disfarce de descontos, ela admite a inadimplência, mas não aceita a penalidade que estão sendo impostas para quitação da dívida, que segundo o condomínio é de 9,5 mil, para a viúva não passa de 4,2 mil. Com o impasse, Boria ingressou com uma ação de consignação em pagamento, pedindo o depósito do valor que entendia como o devido. Com a decisão desfavoravel da JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO, recorreu para o STJ, de acordo com o relator do processo ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, a tese segundo a qual o desconto mascara uma multa não pode prevalecer, é rotina no gerenciamento de cobrança, seja de taxas de condomínio, seja de mensalidades de clubes, o estimulo ao pagamento antecipado, particularmente em periodos de altas inflacionárias, o adiantamento é um incentivo, o que não quer dizer, como pretende a condômina, que isso corresponde a uma penalidade, até mesmo o poder Público, assim procede no recolhimento de impostos, sem qualquer mácula de ilegalidade, afirma o ministro.

CONVENÇÃO TEM SOBERANIA PARA REGULAR NORMAS DE CONVIVÊNCIA

Dono de cachorro que entrou na justiça requerendo anulação de multa, dano moral e pedido de desculpa formal do síndico, por condomínio não permitir a permanência do animal no edifício, teve ação negada pelo TJDFT, o Juíz do 1° juizado Especial de Sobradinho considerou improcedentes os pedidos formulados na inicial e a 1° turma recursal manteve a decisão de primeira instância. O autor relata que possuí um cachorro da raça Yorkshire Terrie e mora num edifício residencial em Sobradinho, foi advertido pelo síndico da proibição de se criar animais nos apartamentos, determinada na CONVENÇÃO do próprio condomínio. Por conta dessa restrição, recebeu multa e, por não paga-la, ficou impedido de participar das assembléias desde então. Alega na inicial que foi privado do direito à propriedade, previsto na Constituição. O condomínio contestou a ação afirmando que a multa está respaldada na Lei, na Convenção votada em assembléia, na qual os moradores sobre normas internas de convivência. Na 1° instância o Juíz esclarece na sentença "O Direito de propriedade não é absoluto, vez que sofre uma série de restrições de natureza Constitucional e legal como, por exemplo, as limitações advinda dos direitos de vizinhança, prevista no artigo 1.277 e seguinte do CC" - de acordo com o magistrado, ao adquirir bem imóvel no edifício, o autor vinculou-se à convenção do condomínio, cuja a observância é obrigatória para todos os que ali residem.
Os julgadores do recurso confirmaram na sessão que a questão regula-se pelo direito de vizinhança, prevista pelo CÓDIGO CIVIL, atualmente uma das atribuições mais difíceis com a qual nos deparamos é a convivência em condomínios. Havendo previsões normativas internas, prevalece o que foi convencionado. O exercício do direito de propriedade no âmbito das relações condominiais deve se compatibilizar com normas que regem a boa convivência dos condôminos, concluíram. A decisão de manter a sentença guerrada foi unânime e não cabe mais recurso.

E SE VOCÊ FOR ELEITO SÍNDICO ?

Geralmente é assim, assembléia no salão de festa, você e os outros moradores, descem quando acaba o jornal nacional, pronto, alguém fala lá de trás è ele (você), é o nosso síndico, não tem outro, tem que ser ele mesmo,( reforça uma moradora ), na mais pura covardia, pois não aceita por nada nesse mundo, e não tem saída, você acaba de ser eleito(?) síndico, e agora ?
Calma, nem tudo está perdido, pra começar, é importante dizer aqui que isso não é o fim do mundo, basta ter força de vontade e uma boa assessoria. Simples não é ? que tal ? vamos lá, aceita o cargo ou quer mais alguma explicação ? e como se faz isso ? arrisco a dizer é fácil, siga principalmente o bom senso, aliado a um bom conhecimento da lei e das normas da convenção de condomínio e do regimento interno, e tudo vai se encaminhar para a normalidade.

ASSEMBLÉIA GERAL - FALTA DE CONVOCAÇÃO REGULAR

Deliberação é nula a aprovação de contas pela Assembléia Geral não convocada com tal finalidade. Se a assembléia deliberar sem ter havido convocação, em forma regular, a deliberação é nula, seria inexistente se não tivesse havido qualquer convocação ( TA-RJ - Ac. Unân. da 4° Câm. Civ - Ap.50.483 - Rel. Raul Quental ).

DANOS CAUSADOS PELO SÍNDICO

Condomínio, danos causados pelo síndico, indenização, legitimidade ativa, o proprietário do apartamento tem direito de promover ação de indenização por dano causado em seu apartamento pela ação alegadamente irregular do síndico, que determinara a demolição de elementos vazados da sua parede externa. ( Recurso conhecido em parte e provido " STJ - RESP 149656/SP ; RECURSO ESPECIAL - RELATOR MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR " ).

COMO ADMIMNISTRAR UM CONDOMÍNIO;

Quando um síndico assume o cargo, deve ele reunir-se com todos da administração anterior e iniciar um periodo de transição, junte-se com o síndico anterior, conselheiros e administradora, leia atentamente a Convenção de Condomínios, O Regimento Interno, as atas das assembléias, com isso você terá idéia do que já foi feito e o que precisarar fazer a curto prazo. O síndico como representante do condomínio tem o dever de prestar contas, impor as multas e zelar pelo patrimônio, fazendo que seja cumprida as decisões das assembléias.O síndico tem um compromisso com o condomínio, deve ele analisar as finanças, saber quanto tem em caixa, focar como vão os inadimplentes, checar balanços e contas a pagar, deve ele saber que a responsabilidade apartir de agora caberá ao novo dirigente. Agora deverá olhar como estão sendo feitas as manutenções obrigatórias, ver o andamento de obras e como anda o trabalho dos funcionários. Para ter uma melhor qualidade de avaliação deve o síndico ser humilde e transpararente e cuidar do condomínio como fosse sua própria casa, lembrando que os funcionários serão seus eternos guardiões.

COMO ESTABELECER UM NOVO CONDOMÍNIO

Todo projeto de um novo condomínio passa obrigatóriamente por um processo de incorporação. A etapa inicial do processo consiste em requerer junto aos orgãos competentes alvarás para início da obra. Mediante as autorizações é que o incorporador efetuará o registro no cartório de Registro de Imóveis, obedecento às normas descritas na lei número 4.591/64, sobre as incorporações imobiliárias (art. 32), a seguir relaciono alguns documentos exigidos pelo cartório para o registro:
a) Titulo de propriedade do terreno;
b) Certidões negativas de impostos federais;
c) Projeto de Construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
d) Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
e) Avaliação do custo;
f) Minuta da futura convenção de condomínio, que regerá a edificação;

Em seguida após o registro no cartório é que o incorporador poderá negociar as unidades autônomas.

PENHORA DE VAGA DE GARAGEM

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), em sua primeira câmara Civel, julgou em 26/07/2011, a apelação civel número 70035983840, que tratou sobre a questão da penhorabilidade de vaga de garagem, por não ser considerada bem de familia, quando esta possuir mátricula própria junto ao Cartório de Registro de Imóveis,públicada no diário de justiça de 04/08/2011, o acordão teve como relator o desembargador Jorge André Pereira Gaihard, na ocasião decidirão por unanimidade pelo não provimento do recurso. Ao julgar o caso entendeu o relator que, preliminarmente, embora a apelante nomeou a ação como " Ação Declaratória ", postulou o efeito suspensivo aos atos expropriatórios com base no artigo 739-A do Código de Processo Civil, contido no diplona processual sob o título ( dos embargos do devedor ), não há portanto equivoco do juízo a quo, citando prescedentes afirmou que a jurisprudência vem aceitando os embargos a penhora como meio de insurgência do devedor contra os aspectos formais da constrição judicial. Quanto ao mérito entendeu que a questão, a cerca da impenhorabilidade da vaga de garagem, é questão já superada pelo TJRS, e pela súmula 449 do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, contendo o seguinte teor: A vaga de garagem que possui mátricula própria junto ao REGISTRO DE IMÓVEIS, não constitui bem de familia para efeito de penhora.

CAIXAS D"AGUA

Recomenda-se que a limpeza das caixas seja feita duas vezes durante o ano, a fim de eliminar as crostas de lodo que se formam no fundo e que facilitam a proliferação de bactérias que poluem a água, colocando em risco a saúde dos moradores. Como existem no mercado várias empresas especializadas, a comparação de preço é fundamental, bem como pedir referências dos atuais clientes servidos por essas empresas. Seguindo a mesma periodicidade deve-se realizar análise da água segundo Lei estadual número 3.718, de 19 de janeiro de 1983.
Para evitar problemas de infiltração, deve-se estar sempre atento à necessidade de impermeabilização das caixas-d-água, há no mercado varias empresas qualificadas para realização desses serviços, cabe ao síndico escolher com bastante cuidado, por tratar-se de uma obra com muitas implicações, pondo em risco tanto a saúde dos moradores como a estrutura do prédio, caso o serviço não seja realizado com perfeição e a infiltração persista.

APLICAÇÃO DE MULTA PELO SÍNDICO

Prevendo o Regimento Interno do edifício, devidamente aprovada em assembléia Geral, a penalidade de multa para transgressor das normas estabelecidas no Regulamento, procede sua aplicação uma vez constatada a irregularidade ou a sua transgressão. ( TA-RJ - Ap. 83.327 - Rel. JUÍZ HUMBERTO PERRI ).

LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO

Havendo omissão do Síndico, qualquer condômino tem legitimidade de agir contra infração de lei e da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, visando ao desfazimento de obra realizada em parte comum do edifício. ( TA-RJ - Ac. Unân. 5 Câmara - Ap´. 65.611 - TRel. JUÍZ ALBERTO LACERDA FILHO ).

FRAUDES EM CONDOMÍNIOS

Aumentam as fraudes em condomínios, alguns síndicos, administradoras e mesmo funcionários, aproveitam-se da falta de controles para praticar irregularidades, é preciso estar atento aos primeiros sinais. Pra evitar o superfaturamento de notas fiscais é preciso ter um processo de compra formalizado pelo síndico em conjunto com o conselho. Um trabalho cuidadoso de pré-seleção de fornecedores dos maiores itens do condomínio, ajuda a minimizar este problema, outros pontos de atenção podem ajudar, como a solicitação de pesquisas de preços na compra de produtos ou na execução de serviços, a solicitação ao responsável pela compra, seja o síndico ou à administradora, que justifique a escolha pelo fornecedor. Para evitar o saque da conta do condomínio sem comprovantes tais como recibos ou notas fiscais, é necessário verificar mensalmente a pasta de prestação de contas do condomínio, verificando se as contas lançadas no livro caixa bate com os extratos bancários e se o mesmo tem seus respectivos comprovantes (recibos, notas fiscais etc... ), com esta medida será possível levantar a informação de débitos indevidos ou pagamentos sem os devidos comprovantes. Para evitar que documentos frios cheguem as contas do condomínio é necessários conhecer os fornecedores do condomínio, verificando cada nota fiscal do condomínio e se realmente era preciso realizar o serviço.

AUMENTO DE MULTA

Como já tinhamos adiantado em nosso twitter, o projeto de lei 650/11, do deputado HUGO LEAL (PSC/RJ), QUE AUMENTA DE 2% PARA 20% a taxa de multa pela inadimplência de débitos condominiais. O problema da inadimplência condominial é gravíssimo e tem sido ignorado pelas autoridades, afirma o deputado, ele diz que as ações de cobrança se arrastam por anos e que o baixo limite vigente para a multa estimula a continuação dos frequentes abusos. Segundo o deputado a inadimplência aumentou após a entrada em vigor do novo Código Civil Brasileiro em 2002, que fixou o limite da multa em 2% ( dois por cento ), fazendo com que os devedores deixem de pagar suas contribuições de condomínio para pagar outras dívidas que tenham juros mais autos. O deputado argumenta que o proposito do projeto é dar prioridade ao coletivo em relação ao individual. O condomínio é uma instituição sem fins lucrativos no qual ocorre o rateio de despesas comuns para viabilizar o funcionamento do prédio. A inadimplência de qualquer condômino sobrecarrega os demais de forma injusta.

SEGUROS TEM NOVAS REGRAS

Apartir de julho/2011, as seguradoras são obrigadas a oferecer aos seus clientes novos serviços, estes voltados aos condomínios e tem o oferecimento de duas modalidades, sendo elas a cobertura básica simples e a cobertura básica ampla. A cobertura básica simples oferece ao condomínio os riscos de incêndio, queda de raios dentro do terreno e explosão de qualquer natureza, poderam também ser contratadas as coberturas adicionais, conforme os riscos que o condomínio estiver sujeito. No caso da cobertura básica ampla, deve ocorrer coberturas contra eventos que possam causar danos ao imóvel segurado, exceto aqueles que estão expressamente excluídos.

PREPOSTO ADVOGADO

Inexistente a figura do preposto advogado. O síndico do condomínio é o representante legal deste, não podendo ser substituído por advogado de empresa de administração imobiliária. Sentença mantida (TRT - 1 Região RO 6445/83 - Rel. Juíz Oldenir de Almeida ).

CONVENÇÃO

Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2 do artigo 9 da Lei 4.591/64, a falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. ( STJ - REsp 36.815-4 - SP - 3 T - Relator Ministro Costa Leite - DJU - 25.10.93 ).

OS CONDÔMINOS

Muitos que vivem em condomínios, acham que os condôminos são todos aqueles que moram no condomínio, sejam proprietários, seus dependentes, bem como os locatários, esse entendimento está equivocado. O condômino é o proprietário da unidade ( vertical ou horizontal) , seja um ou mais donos, os demais citados acima não são considerados condôminos e sim moradores, usuários e ou locatários.