SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS

No último final de semana, foi divulgado na TV, RÁDIO E JORNAIS, um fato pelo qual me chamou bastante atenção. Vejamos que em plena festa de casamento o noivo, matou a esposa e o padrinho de casamento, deixando ferido outro convidado, acredito que por mais inocente que sejamos, tomamos conhecimento do fato ocorrido na REGIÃO METROPOLITANA DO RECIFE, no municipio de CAMARAGIBE, no bairro de ALDEIA, o que me leva a escrever estas linhas em meu blog é o fato de todo este acontecimento ter ocorrido no salão de festa do CONDOMÍNIO DE CLASSE MÉDIA, cercado de casas e repleto de convidados e o interessante é que, as partes não residem no condomínio e logo dezenas de centenas de condôminos a maioria estavam dormindo passaram a conviver na precária insegurança de uma festa de casamento, assim mostra-se que não é só de assaltaos que devemos nos precaver e sim também de fatos isolados como este, que podem a vir a causar danos irreparáveis a vida e tranquilidade de qualquer condomínio, acredito que este fato não será o único e nem tam pouco foi o primeiro, mais medidas devem ser tomadas para que possamos viver tranquilino em nossas residencias sem ser incomodados com cerimônias festivas, que bem podia ter acontecido no espaço fora do ambiente familiar.
O que devemos fazer ? não será de minha alçada estar aqui criticando este acontecimento, mais os síndicos devem tomar suas devidas precauções em quando alugar o espaço CONDOMINIAL, procurar evitar tal atitudes festivas, principalmente a pessoas estranhas ao convívio dos moradores dos condomínios.

SEGURO OBRIGATÓRIO

Em 10/12/2010, foi publicado no Diário oficial, novas regras para contratação do SEGURO OBRIGATÓRIO CONDOMINIAL, estas regras faz parte da resolução da CNSP ( CONSELHO NACIONAL DE SEGUROS PRIVADOS ), e entram em vigor em julho de 2011, pois a partir desta data os seguros contratados devem estar em acordo com as novas regras, estas regras devem conter as coberturas básicas simples e as coberturas básicas amplas. Coberturas simples são aquelas que prevê a cobertura contra incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza, já a ampla oferece assistência de qualquer natureza que possa vir a causar dano ao imóvel, exceto aqueles que são excluídos contratualmente. O condomínio tem a opção de contratar outras cláusulas que venha a contribuir com a segurança do condomínio.
Observe que os valores são únicos para todos os tipos de segurança básicas, lembrando que não é permitido o subfaturamento na contratação.

NOVOS PROPRIETÁRIOS

Os proprietários já fixados no condomínio não têm como perceber o risco da desvalorização dos seus apartamentos por causa de ingressos de novos condôminos anti-sóciais, perigosos, violentos,grosseiros,barulhentos, etc..., que rompem a corrente do sossêgo, da segurança e da saúde, tornando insuportável a vida no edifício. As modificações sociais nos últimos anos têm influenciado negativamente os individuos, suas familias e os grupos a que pertencem, permitindo-lhes o excesso de liberdade, uso de drogas, desrepeito às regras, etc... Estes fatores muito incomodam o cidadão de bem. Qualquer um podem comprar um imóvel, de livre escolha com a facilidade dos financiamentos, entretnto, ainda não é permitido aos condôminos, já fixados, aprovarem os candidatos a serem admitidos no condomínio. Uma das saídas seria os condôminos alterarem a minuta da convenção condominial, entregue pela construtora com uma assembléia geral e que tenha no mínimo 2/3 dos condôminos proprietários presentes, colocando regras mais bem severas comportamentais, incluindo o disposto no que tange a multa prevista no novo CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, que elevam valores de 5 a 10 vezes o valor da última taxa de condomínio paga. Acredito que não irá impedir de que os maus feitores, deixem de pertubar o sossêgo alheio, mais pelo menos vai existir uma maneira de tentar impedir que levem ao desconforto certos hábitos não habituais dos outros moradores.

JURISPRUDÊNCIA

Os condôminos, ainda no condomínio por unanimidade autônomas, são responsáveis pelos pagamentos dos débitos daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporção das respectivas frações ideais do terreno. ( STJ - REsp. 45.682-7 - 3° turma - Rel. Min. EDUARDO RIBEIRO ).

JURISPRUDÊNCIA

Ato efetivado em assembléia geral Ordinária devidamente convocada e com quorúm legal. Decisão por unanimidade de votos. Situação que demonstra inequivocamente colidência com interesses dos condôminos, legalidade, hipótese em que não se cuida de destituição, ineficácia, ademais, de clásulas da convocação condominial relativas a quórum para votação e favorecimento à administração condominial por firma individual do substituído.
Nulidade destas decretada incidenter tantum, indenização devida, por ser o síndico mandatário, e não empregado. Aplicação da Lei 4591/64 em seu artigo 22, paragrafo 5°. ( RT 619/99 - 14° Câm. - Ap 112.587 - Rel. Des. MACHADO ARAUJO).

JURISPRUDÊNCIA

Deliberação é nula a aprovação de contas pela assembléia geral não convocada com tal finalidade. Se a assembléia geral deliberar sem ter convocação em forma regular, a deliberação é nula, seria inexistente se não tivesse havido qualquer convocação. ( TA-RJ- Ac. Unân. da 4° Câm. Civel - ap. 50.483 - Rel. RAUL QUENTAL).

JURISPRUDÊNCIA

Condomínio, danos causados pelo síndico. Indenização, legitimidade ativa, o proprietário do apartamento tem direito de promover ação de indenização por dano causado em seu apartamento pela ação alegadamente irregular do síndico, que determinara a demolição de elementos vazados da sua parede externa. Recurso conhecido em parte e provido ( STJ - RESP - 149656/SP - RECURSO ESPECIAL ( 97/0067532-7).

JURISPRUDÊNCIA

- Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do edifício suscetível, além do mais, de causar embaraços à regular utilização do local por outros condôminos.( STJ - Resp. 33.853-4 - SP - 4° TURMA - Rel. Min. BARROS MONTEIRO )

JURISPRUDÊNCIA

A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no cartório de imóveis ( STJ - RESP. 40.263-8 RJ - 3° turma - Relator Min. CLÁUDIO SANTOS ).

REGRAS DE CONDUTA/OBSERVEM E RESPEITEM

Não lavar ou encerar o carro na garagem.
Não permitir a circulação de crianças desacompanhadas.
Proibir que moradores utulizem a vaga como depósito, no caso de não haver depósito individual.
Manter o carro trancado e com os vidros fechados.
Não deixar objetos de valor à mostra dentro do carro.
Não entrar na garagem com carros de conhecidos ou parentes.
Não estacionar na vaga estabelecida para outro apartamento.
Não fumar na garagem.
Evitar entrar com veículo, desregulado, soltando muita fumaça ou com vazamento de óleo.
Proíbir os menores de dirigirem dentro da garagem.
Não ouvir som com volume alto.
Não buzinar em horários inadequados.
Não ultrapassar a velocidade permitida na garagem.
Não manter o carro ligado por muito tempo.
Não ficar consertando o carro ou regulando o motor.
Manter o carro regulado.
Fique em distância segura do portão automático e passe com calma por ele.
Permaneça na garagem somente quando necessário.
Não mexer em veículo de outros moradores, mesmo que sejam amigos.
Se emprestar o carro para pessoas fora do condomínio, o proprietário deve retirar e guardar o veículo.
Estacionar o carro entre as faixas, sem ultrapassar os limites.
Não disputar a saída com outro morador que esteja saindo na mesma hora.

Se conseguir realizar 70% destas regras, ajudarar a preservar as normas de bons costume, lembrando que estas regras não são DIREITOS E SIM DEVERES - comuns a todos moradores de condomínios.

O BRILHO DOS CONDOMÍNIOS NO NATAL.

As decorações natalinas enfeitam condomínios e, por consequência, dão um brilho especial às cidades. Todo ano surgem inovações de enfeites, mas o que vale é a criatividade e a intenção de comemorar o final de ano, embelezando os lares depois de um ano de trabalho intenso. Os síndicos mais precavidos foram juntando verbas durante todo ano para não pesar muito esse investimento com os enfeites.
Os mais atrasados, ainda podem encontrar preços acessíveis, mas devem tomar cuidado com a qualidade dos serviços oferecidos. Os enfeites luminosos são os mais utilizados nos prédios, é comum observar as fachadas, arvores, jardins, paredes e cabines dos condomínios iluminados por inteiro, existem opções para os síndicos de todas as espécie, são piscas coloridos e frost (branco fosco), cortinas frost, cordões e mangueiras sequenciais, existem trabalhos mais práticos, onde não se tem muitas dificuldades nas montagens, tal como as luminarias com desenhos natalinos, elas existem em diversos formatos, além dos luminosos, exitem manequins de papai noel, renas e outros bonecos relativos ao natal, é muito agradável um presépio no hall de entrada do condomínio, este adereço esta intimamente ligado ao natal, e podem ser encontrado nos mais diferentes tipos de material. O que desejo a vocês é que curtam ao máximo esta data, junto aos seus parentes mais íntimos, e seus vizinhos condôminos, pois já se falam em papai noel tão pouco, que talvez não muito longe não mais a de exitir a figura do bom velhinho. HAU HAU HAU HAU...

O CONSELHO FISCAL ( PODE E NÃO PODE ) VEJAMOS O QUE:

PODE:
a) Convocaras assembléias gerais, quando ocorrer necessidade, e que o síndico recuse de concálas.
b) E deve julgar recursos de multas aplicadas pelo síndico aos condôminos, desde que por eles solicitados.
c) E deve, emitir relatórios sobre as prestações de contas do síndico.
d) Deve auxiliar o síndico nos problemas do condomínio.

NÃO PODE:
a) Ter membros locatários das unidades, mesmo com poderes outorgados, pelo seu locador, o conselho consultivo, deve ser formado apenas por condôminos proprietários.
b) Receber pró-labore pelo exrcício da função, a não ser que haja cláusula prevista na convenção de condomínio.
c) Recusar-se de apreciar as prestações de contas do síndico.
d) Deixar o seu presidente de substituir o síndico quando de sua renúncia ou destituíção, até a escolha do substituto dele.

NORMAS DE SEGURANÇA PARA O ELEVADOR

A ABNT( ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS ), criou e validou em 19 de setembro de 2008, a NBR 15.597. Esta norma trata dos requisitos de segurança para a construção e instalação de elevadores, elevadores elétricos de passageiros e elevadores elétricos de passageiros e cargas. Segundo a ABNT, a NBR 15.597 estabelece regras para melhoria de segurança dos elevadores de passageiros existentes, com o objetivo de atingir um nível equivalente de segurança àquele de um elevador recem instalado e aplicado o que há de mais moderno e avançado em segurança. Isso nos leva a acreditar que todos os elevadores antigos deverão se adequar, alcançando um padrão de segurança igual ou parecido aos elevadores novos. Lembrando que nos condomínios verticais, o meio de transporte de passageiros é o elevador, condôminos, visitantes e funcionários, tem sua vida facilitada pela famosa maquina de súbida e descida, cuidar da manutenção faz parte da rotina do síndico do edificio, então esteja sempre ligado nos detalhes para ter sua administração perfeita.

PARABENS A TODOS OS SÍNDICOS

Dia 30 de novembro é o dia do síndico, vocês que são as estrelas das edificações, são as luzes de condução e direção da boa administração de um condomínio seja ele vertical ou horizontal, recebam as minhas comgratulações por ser o esteio de nosso trabalho e a parte importante do elo de ligação com os demais condôminos, apesar de um trabalho difícil e de muitos atritos e desconfortos, vocês merecem tudo que é de positivo para ter a tranquilidade e a lealdade de uma boa administração.

PARABENS A TODOS OS COLABORADORES.

TOLERÂNCIA E BOM SENSO SERÁ PRECISO PARA CONDÔMINOS

Para se morar em condomínio, será sempre preciso compreender que existe regras a serem cumpridas, vejamos que, nunca deixamos que existam problemas para que a convivência venha a ser agradável e harmônica. Ser tolerante é a melhor saída para o convívio e prazer em morar em um ambiente harmonioso. O espírito de coletividade é essencial na convivência de qualquer morador de apartamento, sabendo que podem acontecer casos e casos, vejamos que durante qualquer hora, podem vir a cair um objeto que venha a prejudicar o morador abaixo, é uma lata, é um vidro que caí, um prato que quebra etc...
Vamos estar sempre atentos a respeito da lei do silêncio, das 22 hs às 7:00 hs, terá que se respeitar a legislação, quanto a escuta de TV E SOM, lembrando que é crime o desrespeito ao sossego alheio. UM ponto muito questionado pelos condôminos são a criação de animais domésticos, lembrando que o STJ não proíbe a criação de cachorros e gatos, para quem mora em condomínio, e que em certos casos esses animais servem como terapia para com seus donos. Logo que se constitui um condomínio surgem regras impostas pela CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGIMENTO INTERNO, que trazem em seu contexto o que devem ou não serem praticados no dia a dia do ambiente condominial, assim como as penalidades que serão aplicadas como não são cumpridas as regras impostas.

JORNAL NACIONAL DE 20/11/2010

Hoje mais uma vez tive a oportunidade de assistir na tela da TV GLOBO uma matéria voltado para o mundo condominial.
Vejamos que em SÃO PAULO, estão construindo verdadeiras fortalezas de pedras, formando não um condomínio e sim uma cidade, estamos chegando ao ponto de ver a construção de cidades completas com lavanderias, padarias, lojas de conveniências, academias de ginástica, lava jatos, ou seja com uma estrutura de município, faltando apenas eleger PREFEITO/VEREADORES, para torna-se um município.Acredito que nos próximos 5 anos, teremos a construção de MUNICÍPIOS E NÃO DE CONDOMÍNIOS, pois as construtoras de grande porte e com visão globalizada, visando vender um bem com todo o aparato montado, não dará o nome de condomínio e sim de cidade. Para uma questão que hoje nos importa bastante que é o item segurança, trará aos clientes o essencial para o investimento de comprar o seu imóvel ou melhor dizendo comprar um bem dentro de uma cidade já montada, com toda sua infraestrutura e segurança já pronta, espero estar vivo para acompanhar esta grande evolução do mercado imobiliário.

ALTERAÇÕES DE FACHADAS

A assembléia geral por si só, sem a comprovação de unanimidade dos condôminos, autorizar obra por locatário que implique em modificação de fachada e acesso ao interior do prédio, nesse sentido liminar de nunciação de obra nova concedida a locatário condômino persiste até que o autor da obra possa comprovar em juízo presença de direito legitimo de construir em área de uso comum do condomínio sem violar o que preconiza a Lei 4.591/64, decisão que pode ser revista após a contestação, nos termos da Lei obviamente, sabemos que o JUDICIÁRIO, não é matemática, e por si só por ser direito de interpretação, cabe ao magistrado sua mais ampla imaginação em interpretar o bom direito.

JORNAL NACIONAL ( 15/11/2010 ).

Em Recente noticia mostrada hoje no JORNAL NACIONAL DA REDE GLOBO DE TELEVISÃO, mostra a ganância das construtoras em captar novos clientes sem mostrar a qualidade de seus serviços.
A Dinâmica da construção civil vem mostrando que até mesmo as grandes construtoras deixaram de cumprir normas de conduta em seu diagrama de entrega de obras e pior ainda, na execução de seus materiais empregados no desfecho de seus empreendimentos. Ao comprar um imóvel, deve o cliente sempre tentar verificar o cronograma de entrega da construtora no que se refere a empreendimentos prontos e entregues em sua data pré determinada, acompanhar se o material empregado faz parte de seu memorial descritivo, checar sempre, digo sempre, a documentação em um todo, olhar certdões nos cartórios competentes, cruzar CPF dos sócios, CNPJ da empresa, se as obras entregues estão com seus habites aprovados ou se foi mascarados, lembre-se que um bem imóvel é investimento certo como se sabe aplicar no lugar certo e em momento certo.

VERÃO CHEGOU (ACADEMIA)

A chegada do verão incentiva muita gente a praticar esportes. Parte desse pessoal é só fogo de palha e desiste logo. Porém, outra grande parcela continua praticando e passa a ter uma vida esportiva saudável. Os síndicos podem ofecer esta opção de exercícios dentro do condomínio, providenciando a instalação de uma sala fitness. O processo para montagem é bem simples, o mais complicado é a aceitação inicial entre os condôminos, hoje em dia, são oferecidos varios planos e condições de pagamento para instalação da sala fitness. Para poder montar uma academia o condomínio precisa de um espaço com pelo menos 20 metros quadrados, com boa ventilação e iluminação adequada. Uma televisão e um aparelho de som são itens opcionais. Para uma sala básica de um fitness é formada por uma esteira, uma bicicleta, uma estação para musculação, um espaldar para alongamento, um conjunto de halteres e um aparelho de abdominal com colchonete. Lembrando que um condomínio que já possui uma sala fitness, o síndico precisa estar sempre atento às condições dos aparelhos.

VERÃO CHEGOU

Com a chegada do verão a piscina precisa estar bem tratada para não criar incômodos ao síndico e condôminos. Assim vejamos que a manutenção diária da água, bem como de suas bordas e azulejos, fazem com que este bem comum seja um objeto de lazer com agradável satisfação de uso e valorização do imóvel, SIM devemos pensar desta forma pois os atrativos de hoje, como piscina, campo, parquinho, churrasqueiras etc... Servem como um grande atrativo quando da venda a um terceiro interessado. Com a preservação destes bens o valor venal de seu patrimõnio só fazem crescer, logo devemos cobrar da administração a boa apresentação de nossa área de lazer, bem como ter um piscina tratada só irá fazer bem a saúde.

CONDOMÍNIOS NO NATAL

As decorações natalinas enfeitam condomínios e, por consequência, dão brilho especial às cidades. Todo ano surgem inovações de enfeites, mas o que vale é a intenção de comemorar o final do ano, embelezando os lares depois de um ano de trabalho intenso. Os síndicos mais precavidos foram juntando verbas durante o ano para não pesar muito esse investimento com os enfeites. Os mais atrasados, ainda podem encontrar preços acessíveis, mas devem tomar cuidado com a qualidade dos serviços oferecidos. Os enfeites luminosos são os mais utilizados nos prédios. É comum observar as fachadas, árvores, jardins, paredes e guaritas dos condomínios iluminados por inteiro. O sindico tem uma infinidade de produtos luminosos, são piscas de todos os tipos, coloridos ou brancos, cortinas, cordões e mangueiras sequenciais. O síndico que prefere a opção prática, que não tenha muitas dificuldades no trabalho de montgens, podem adquirir luminárias com desenhos natalinos, elas existem no formato de árvore, estrela, trenó, rena, boneco de neve, embrulho de presente, e o famoso velhinho papai noel, figuras cristãs e tudo que possa imaginar sobre natal e festas de final de ano, o síndico empolgado pode gastar demais e desagradar os condôminos mais econômicos, por isso, é bom sempre debater sobre os projetos com os moradores em uma reunião, os melhores orçamentos são prioritários, desde que ofereçam serviços e produtos de alta qualidade. Assim vejamos que o excesso de luzes dão efeitos inversos do esperado, a poluição luminosa é o problema mais comum de síndicos com boas intenções, mas sem habilidade para o serviço. logo será necessário contratar um profissional capacitado para que não venha a ocasionar problemas mais sérios dentro do âmbito do condomínio.

BREVE RESUMO, SOBRE DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Da extrema dificuldade imposta pela lei anterior para a destituição do síndico passamos para a simplicidade de forma e da fundamentação. A própria assembléia que for convocada pelo síndico, ou por condôminos representando 1/4 (um quarto ), do condomínio, com a finalidade de transferir algumas das funções do síndico para terceiros, isto é de nomear e empossar auxiliares para o síndico, pode, ao revés disso, decidir pelo seu afastamento, se entender a maioria dos presentes à assembléia, ter havido a prática de irregularidades, a ausência de prestação de contas, ou de administração conveniente. Podem decidir na forma que estiver prevista na convenção, o caráter da substituição, se provisória ou definitiva e ou, no silêncio desta, votando também as demais providências que deverão ser tomadas para resguardar os interesses da comunhão.

COMO SE PROCESSA A SUBSTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Deve a assembléia, que afastar o síndico que tiver agido em descomformidade do que, a esse respeito, dispuser a convenção, empossar o substituto legal, se houver ou, em não havendo, proceder a escolha ou eleição de um sucessor, definindo-lhe o caráter da substituição, se provisória ou definitiva e, ainda as funções a serem exercidas. Se o afastamento se der por improbidade é certo que a própria assembléia que adotar tal decisão determinará as providências a serem tomadas pelo sucessor para obter a reparação pelos danos ocasionados. Não assim, se por simples ineficiência ou incapacidade administrativa quando a destituição deve encerrar o assunto.
O quorum fixado por lei para a destituição do síndico acompanha a mesma facilidade intituída para a criação das circunstâncias para o afstamento. Basta o voto da maioria dos membros da assembléia. Logo cria-se uma temeridade, pois um pequeno grupo formando um complô de 1/4 ( um quarto ), dos condôminos será o quorum mínimo para que se convoque uma assembléia e derrubem um síndico.

SER SÍNDICO, SERÁ BOM?

Apesar das dificuldades, gostaria que vcs, que participam de nosso blog, dessem suas opiniões o porque de tantas dificuldades e ainda assim tantos gostariam ser síndicos? motivos devem existir, só pessoal não, mais acima de tantas obscuridades, as vantagens surgem e as opiniões passam a serem diversas, assim aos meus colaboradores opinem e vamos dá surgetões para que possamos chegar a um breve denominador comum.

DESTITUIÇÃO DE UM SÍNDICO

A lei nova facilitou bastante, a questão não só suprimindo a exigência de assembléia específica para a destituição do síndico, mas permitindo que, ao se tratar da divisão das funções e delegação de parte delas a outras pessoas, a assembléia, por decisão da maioria dos presentes, decida afastar o síndico, desde que acolha proposta neste sentido fundada em alguma das causas previstas no dispositivo em foco, quais as faltas que podem justificar a destituição? Parece que a Lei não deu grande relevância, porquanto classificou, genericamente, a prática de irregularidades, sem especificá-las e, ainda, apontou faltas de natureza administrativa como não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, convenhamos que, pelo menos essa última condição trás enorme carga de subjetivismo que autoriza validar qualquer decisão por mais absurda que seja. Nada obstante pode, a convenção, prever outras formas de afastamento do síndico que, de modo algum, afetam a faculdade suplementar conferida à assembléia pelo dispositivo legal em questão.

IMPARCIALIDADE DE UM MAGISTRADO

Vejamos um fato inusitado, mais concreto, me aconteceu recentemente, vivo como operador do DIREITO 26 anos, fui Bel. 1984 pela UNIVERSIDADE CATÓLICA DE PERNAMBUCO, fui habilitado em 1985 em exame de ORDEM, em primeira chamada e daí, comecei a minha difício mais gratificante arte de Advogar. Aos muitos, de uns anos para cá, fiz minha Pós em DIREITO IMOBILIÁRIO, e especialização em condomínios, donde prático nos últimos onze anos. Passei como todo profissional por diversas circunstâncias que a profissão exige e principalmente, viver na árdua e gratificante função de exercer com exclusividade a ADVOCÁCIA CONDOMINIAL NOS ÚLTIMOS TEMPOS.
No último dia 15 de outubro, fato este concreto, fui intimado a realizar uma audiência de CONCILIAÇÃO, onde tinham como partes, meu CLIENTE um edifício da zona Sul de BOA VIAGEM, uma Construtora (responsável pela edificação da construção ) e um casal de condôminos residentes no edifício pelo qual presto meu agradável serviço, por aí nada de anormal, até porque isto faz parte da rotina de qualquer profissional.
Começando a audiência, que por uma questão ética, não posso divulgar em que vara decorre o processo, o MAGISTRADO, senhor rude, tipo senhor de engenho, já na casa de seus 70 anos, dá por inciada a audiência conciliatória (assim ele a designou), de maneira breve mais ilustrativa, contou que residiu até pouco tempo em um EdIFÍCIO No qual existia uma série de problemas que não eram resolvidos e em conversa com sua esposa e filhos, resolveam juntar seus trocados e junto a CX ECONÔMICA, partiu para comprar outro imóvel, resolvendo com bravura seu inusitado caso. Pergunto-me e nossa audiência? vejamos, o douto juíz, ainda com a fantasia de um terno e gravata, onde já deveria estar de pijamas, pergunta as partes: existe alguma maneira de conciliarmos? abstratamente falando o Meu Cliente já move uma ação julgada e transitada em julgado desde 26/04/2010 em outra vara civel de RECIFE, com o mesmo próposito e pedido do casal autores da AÇÃO, ficamos eu e o nobre colega Advogado da construtora apenas a responder que não existiria nenhuma maneira de conciliarmos já que tendo o objeto do pedido tido sido amplamente debatido em outra vara e por sua vez já conciliado e extinto com julgamento do mérito. Vira-se o Douto sabedor do Direito, ilustre e desconhecedor da materia e pergunta ao casal de autores, Queria saber se o problema de voces foi resolvido, pois pelo que me consta não chamaram voces para participarem da audiência no qual realizaram o acôrdo, lógico que a resposta dos autores condôminos foi que nada tinha sido resolvido e a vida deles continuavam da mesma forma. Em breve e suscinta palavras O ilustre EXCELêNCIA (srsrsrs), disse que já tina feito um esbolso do diagrama da sentença, apenas estava esperando ouvir da parte o que eles tinham confirmado.
Entendam o que de melhor voces leitores podem imaginarem quanto a um EDIFÍCIO COM 38 CONDÔMINOS QUE REALIZOU UMA ASSEMBLÉIA, CONVOCOU TODOS OS MORADORES INCLUSIVE OS AUTORES, informando que estaria ingressando com uma ação em nome do EDF. Contra a CONSTRUTORA, assim tomando para sí a responsabilidade de assumir a dinâmica da responsabilidade processual, desta forma estaria aí o CONDOMÍNIO, totalmente coberto e com maturidade em respaldar-se no diagrama da Lei 4.591/64 e do C. CIVIL, atual. sabedor do ditado popular que cabeça de JUÍZ, só pensa o que não presta, o ilustre magistrado, deu por encerrada a profalada audiência, alegando que já teria seuS pontos de controvercia resolvidos e que aguarda-se a sentença.
Me achei um licho, mau trapilho, despreparado e com a capacidade abaixo do nível (ZERO), pois tudo que tinha aprendido até então, teria sido jogado no ralo da água de esgoto, em observância ao desconhecimento da LEi, DE UM FAMIGERADO JULGADOR. Será que na MAGISTRATURA EXISTE IMPARCIALIDADE, ÉTICA, PREPARO E HONESTIDADE ( DÚVIDO ) mais o que me resta é apenas usar da paciência esperar. AGUARDEM O PRÓXIMO CÁPITULO.

OS PERSONAGENS CONDOMINIAIS

O SÍNDICO - Eleito para representar os condôminos na defesa de seus interesses, o síndico deve ter perfil de lider, conhecer a legislação e ter relacionamento conciliador com os demais moradores do edifício.

O SUBSÍNDICO - Apesar de alguns condomínios não terem esse personagem, ou por estar previsto na convenção, ou por total falta de candidato ao cargo, o subsíndico eventualmente é o substituto do síndico.

OS MEMBROS DO CONSELHO - Eleitos na mesma assembléia que escolhe o síndico e o subsíndico, os membros do conselho, seja fiscal e ou consultivo, agem como um corpo deliberativo, de apoio e fiscalização às atividades do síndico.

OS CONDÔMINOS - Muitos vivem em condomínios, acham que os condôminos são todos aqueles que moram em edifício, sejam proprietários, seus dependentes, bem como os locatários. No meu modo de pensar este entendimento está equivocado. O Condômino é o proprietário da unidade(apartamento), seja um ou mais donos. Os demais citados acima não são considerados condôminos e assim, moradores, usuarios e ou locatários.

ZELADOR - Confundido muitas vezes com o faxineiro, principalmente nas cidades do nordeste, este profissional, indispensável nos condomínios de grande porte, age praticamente como um gerente, auxiliando o síndico nas tarefas do dia-a-dia.

O PORTEIRO - Principal agente promotor da segurança do condomínio.

O FAXINEIRO - O homem responsável em limpar áreas comuns do condomínio, utilizar sem desperdício os produtos de limpeza, retirar os lixos, varer o prédio e as garagens, manter as escadas limpas e secas, deve obedecer rigorosamente as ordens emanadas do síndico ou subsíndico, pois existem moradores que fazem eles de seus empregados.

PREPARANDO PARA FÉRIAS

Os espaços de lazer costumam ter playgrounds e quadras de esportes. Estes espaços precisam ser checados periodicamente. As áres devem estar bem conservadas para o síndico não responder judicialmente, no caso de ocorrer algum acidente por má qualidade nos brinquedos.
A atenção, no que se refere às quadras poliesportiva, está na manutenção de buracos, fissuras no chão podem causar quedas graves e, por consequência, contusões, hematomas e mais dor de cabeça para o síndico. Os campos emborrachados ou com gramas sintéticas devem ser inspecionados pelo zelador. As traves e tabelas têm que estar pintadas e livres de ferrugem. Os equipamentos dos parquinhos precisam estar em ordem e seguir as normas da ABNT. Madeira podre na gangorra, ferrugem no escorregador e parafusos soltos no gira-gira são inadmissíveis, passiveis de punições ao síndico irresponsável. Os condomínios com boas condições financeiras podem contratar um monitor para evitar acidentes e entreter as crianças, pois muitos pais não tem tempo de supervisionar todas as brincadeiras dos filhos.

FÉRIAS EM CONDOMÍNIO

Estamos chegando final de ano, lógico que tudo começa com a preparação de receber a criançada de férias, energia voces sabem que não falta. ASSIM será preciso os condomínios começarem a preparar o vasto campo de lazer para que possa esses jovens jogarem fora suas enérgicas vontades de brincarem e demonstrarem suas boas educações em prol dos seus vizinhos condôminos. Assim será preciso que seus pais comecem a trablhar e mostrar aos seus guris, que dentro do ambiente condominial existem deveres e direitos que tem que ser respeitados por seus pimpolhos, para que possa vir a existitr o convívio adequado de vizinhança dentro do ambiente condominial.

PROBLEMAS COM GARAGENS

É comum o condomínio enfrentar problemas com garagens, este espaço, no qual a principal função é abrigar os carros dos moradores, é palco de algumas irresponsabilidades, que podem facilmente ser controladas. Vizinho estacionando na vaga errada, crianças brincando entre os carros e gente fumando, os síndicos precisam estar sempre atentos com o controle da utilização das garagens e também com as condições estruturais do local. Infiltrações, queda de reboco das paredes, e pouca iluminação, podem ocasionar acidentes ou danos aos carros. As infiltrações e os danos no encanamento subterrâneo causam grandes estragos, para evitá-los, o condomínio deve estar sempre checando, através do zelador ou qualquer outro funcionário. A observação de goteiras, rachaduras e diferentes colorações são sintomas, quando forem detectados, as manutenções necessárias deverão ser realizadas, evitando prejuízos maiores. As péssimas condições do teto e das paredes da garagem podem danificar algum carro ou machucar os condôminos. Este tipo de prejuízo pode ser grande para o condomínio, pois ele poderá responder pela má conservação do local. Portanto, é sempre indicado olhar o estado destas áreas.

DECISÃO DO STJ - INÉDITA EM 07/10/2010

A terceira turma do STJ, decidiu hoje a tarde, que os condomínios podem cobrar mais de 1% de juros moratórios ao mês, mesmo aqueles pós código Civil de 2002, que estabelece a cobrança de apenas 1% A.M. A relatora do processo atendeu a ação do condomínio JARDIM BOTÂNICO VI (BRASILIA/DF), contra um condômino que não pagou as taxas de condomínio entre abril à novembro de 2001. Para isso deve se valer o condomínio que faça constar em sua CONVENÇÃO CONDOMINIAL a taxa cobrada. A relatora do processo ministra NANCY ANDRIGHI, decidiu que o condomínio pode decidir o valor cobrado em assembléia.

SEGURANÇA NO ACESSO

O controle de acesso às garagens do condomínio é muito importante. Muitas invasões, feitas por quadrilhas especializadas, acontecem pela entrada de carros. Bandidos entram escondidos no carro de condôminos e carros clonados são utilizados frequentemente, portanto toda atenção do porteiro é essencial. Outro dia fui manobrar em frente ao prédio que fica ao lado do meu escritório e o porteiro dele já abriu o portão. Eu só embiquei para dar ré e o cara nem sabia para quem estava abrindo. Esse tipo de desatenção é condenável e não pode ocorrer. O morador também precisa colaborar. É aconselhável ligar a luz interna do veículo e apagar o farol quando chegar ao condomínio, para que o segurança e o porteiro possam verificar quem está no veículo.

BICICLETAS

Os condôminos costumam guardar suas bicicletas na gargem, quando não há espaço na unidde ou um depósito individual. Esta prática não é condenavel, mas regras de utilização são extremamente importante. NO CASO DO EDIFÍCIO, ter um local só para guardar bicicletas, os condôminos não devem guardar em outros locais, nem ao lado do próprio carro é indicado, pois deve abrir precedentes a outros moradores, no depósito coletivo, é indicado utilizar uma corrente com cadeado.

PORTÃO AUTOMÁTICO

O Portão automático precisa estar sempre em ordem. Sua manutenção deve ser frequente, um dos deveres diários do zelador é checar o portão, reportando ao síndico qualquer anomlia no aparelho. A manutenção do portão deve ser feita por empresa especializada. Os porteiros devem ser bem instruídos sobre o manejo e controle dos portões. A queda de um portão em cima de um carro, por falta de manutenção, poderá causar prejuízo ao condomínio e ao síndico.

FURTOS E DANOS

Os furtos de aparelhos de som automotivo, Porta CDs e qualquer objeto no interior do carro devem ser bem analisados. Caso o Regulamento Interno não responsabilize o condomínio, nada poderá ser feito caso as câmeras não tenham registrado o ato ilícito ou se não houver serviço de segurança na garagem.
Quando as provas não existem, fica difícil o morador cobrar algo do condomínio. O caso poderá ser levado a ssembléia, mas é pouco provável que ela decida pela indenização. A Aprovação poderá abrir precedentes para outros casos omissos. A mesma medida deve ser tomada com outros tipos de danos a veículos, sem provas, não tem como o condomínio arcar com as despesas do reparo, sem imagens ou testemunhas, fica impossível afirmar se o problema aconteceu na gargem ou na rua.

JURISPRUDÊNCIA

REPRESENTAÇÃO DE CONDOMÍNIO - PREPOSTO ADVOGADO.

Inexiste a figura do preposto Advogado. O síndico do condomínio é o representante legal deste, não podendo ser substituído por advogado de empresa de administração imobiliária. Sentença mantida (TRT 1° REGIÃO RO 6445/83 - Rel. JUÍZ OLDENIR DE ALMEIDA ).

JURISPRUDÊNCIA

LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO

Havendo omissão do Síndico, qualquer condômino tem legitimidade de agir contra infração de Lei e da Convenção de Condomínio, visando ao desfazimento da obra realizada em parte comum do edifício. ( TA-RJ - ac Unân.da 5° Câm. - AP - 65.611 - Rel. - Juíz ALBERTO LACERDA FILHO ).

JURISPRUDÊNCIA

APLICAÇÃO DE MULTA PELO SÍNDICO.

Provendo do REGIMENTO INTERNO DO EDIFÍCIO, devidamente aprovada pela assembléia geral, a penalidade de multa para o transgressor das normas estabelecidas no regulamento, procede sua aplicação, uma vez constatada a irregularidade ou sua transgressão. ( TA-RJ - AP 83.327 - Rel. Juíz HUMBERTO PERRI ).

JURISPRUDÊNCIA

CONDÔMINOS - REPRESENTAÇÃO PELO CONDOMÍNIO, POR MEIO DO SÍNDICO.

Demanda visando a representação de vícios na construção de que resultam danos das partes comuns e nas unidades autônomas. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA PLEITEAR, indenização por uns e outros, interpretação da expressão ( interesses comuns ), contida no artigo 22 - paragrafo 1°, a , da Lei número 4.591/64 ( STJ - Resp. 63.941-7 SP - 3° T - Rel. Min. EDUARDO RIBEIRO ).

JURISPRUDÊNCIA

CONDOMÍNIO - FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO - CLÁUSULA EXPRESSA.

Somente cláusula expressa na convenção condominial, tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos, em espaços comuns, pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto daqueles bens ou danos. (STJ - REsp. 32.828-0 - SP - Rel. Min. CLÁUDIO SANTOS ).

JURISPRUDÊNCIA

Condomínio, Convenção Falta de Rgistro:

( REGULARMENTE APROVADA, A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO É DE OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA, NÃO SÓ PARA OS CONDÔMINOS, COMO PARA QUALQUER OCUPANTE DE UNIDADE, COMO PREVÊ EXPRESSAMENTE O PARAGRAFO 2° DO ART. 9° DA LEI 4.591/64, A FALTA DE REGISTRO NÃO DESOBRIGA O LOCATÁRIO DE RESPEITAR SUAS DISPOSIÇÕES ). STJ - Resp 36.815-4 SP - 3° TURMA - Rel. Min. COSTA LEITE.

JURISPRUDÊNCIAS

Minhas próximas postagens levará em consideração o entendimento do STJ, em algumas de suas decisões sobre condomínios.

Conndomínio alteração de área comum dos CONDÔMINOS, gradeamento do local onde são guardadas as bicicletas.
( NÃO SE INSERE ENTRE OS ATOS DE MERA ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA DO SÍNDICO A MODIFICAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DO EDIFÍCIO, SUSCETÍVEL, ALÉM DO MAIS, DE CAUSAR EMBARAÇOS À REGULAR UTILIZAÇÃO DO LOCAL POR OUTROS CONDÔMINOS ). STJ - resp 33.853-4 SP - 4° T - Rel. Min. BARROS MONTEIRO.

FANTASTICO

Ao observar a reportagem efetuada no último domindo na TV GLOBO, sobre o contexto de condomínios, achei que não valeria mais apenas viver simplesmente encobertos no manto da simplicidade, enquanto poucos privilegiados continuam a aparecer na mídia falada e escrita. Nota-se que a fragilidade no que se refere a materia a maneira simples de se por ao ar matérias que simplesmente fazem iludirem os telespectadores que viram a resportagem e acham que seria fácial colocarem em prática o que foi apresentado. Achei interessante a maneira como os síndicos conseguem enchugarem seus custos sem terem nenhum obstáculos com seus pares (condôminos), e mais ainda levarem adiante com tanta facilidade o objetivo almejado.
Por outro lado, na reportagem houve um trechos pelo qual um dos interlocutores, conseguem reduzir a inadimplência de sua administração de 70% para 30% nos primeiros 90 dias, acho que infelizmente, não adiantou estarmos nós advogados formados e especializados em áreas afins, sofrendo com a morosidade do nosso poder Judiciário, se existe uma maneira ou formula mais simples de serem aplicadas, gostaria se póssivel pedir aos nobres colegas que lerem esta postagem que dê surgetões, para podermos evoluir em nossom trabalho.

BARULHO EM FESTAS

Outro caso caso de suma importância se tem como rotina as festinhas de adolescente ou crianças em salão de festas, o fato é bastante polemico e traz a tona uma das mais complicadas dor de cabeça para quem administra um condomínio, vejamos que até a policia muitas vezes são chamadas para tentar apasiguar os mais exaltados moradores, o que orientamos é que o porteiro seja o portador da primeira reclamação, vindo ou não do salão de festa (poderá também ser de um apartamento ), deve ele ser instruido a interfonar ao recinto e pedir com bons moldos que o barulho estar atrapalhando a vizinhança, lançando no livro de ocorrência o ocorrido. O síndico deve orientar aos porteiros que o morador reclamante lance no dia seguinte o ocorrido, para que possam ser tomadas as medidas que se façam necessárias, existe uma normalmnte uma tolerância máxima de horário que não deve ultrapassar com o som acima do normal apartir das 22 HORAS, seria normal que o síndico ou administradora solte uma advertência, lembrando das regras do direito de vizinhança, estabelecidas no RI/CONVENÇÃO/CÓDIGO CIVIL, mais temos exemplos concretos de condôminos que chegam a chamr a policia, apesar de extrama, a medida é eficiente chegndo a acabar com as festinhas em condomínios, anote-se que a policia não tem o direito de invadir uma unidade para acabar com uma festa, essa medida serve apenas para intimidar o infrator, a policia pode ingressar no condomínio desde que seja convidada pelo zelador ou pelo síndico. Em casos de quebra de garrafas ou vidraças aconselha-se o condomínio abrir um boletim de ocorrência contra o condômino infrator. Se houver reincidência o ideal é aplicação da advertencia seguida de multa para com o infrator, lembrando que o o porteiro ou o síndico não tem o direito de cortar a energia da residencia onde esta sendo realizado a festa, mesmo que estaja incomodando os deamis moradores, este é um ato extremamente contudente, podendo acarretar danos morais e patrimoniais ao condomínio, por isso sempre aconselho usar do diálogo para o convivio de uma boa vizinhança, mesmo sabendo que em certos casos os síndicos engolem o pão que o diabo amassou. RSRSRSR

ANIMAIS EM CONDOMÍNIO

A respeito da importância desta máteria estaremos dando nossa opinião em uma questão polemica que envolve uma simples e delicado problema, a principio partindo de um raciocínio lógico, cães ou outros animais de estimação não podem tirar o sossego, saúde ou segurança dos moradores, no caso do seu regulamento interno previamente elaborado constar a proibição, o proprietário poderá ser multado. A principio o sossego é fator prepoderante, a paz dos moradores, latidos ou barulhos excessivos, traz o desconforto de qualquer condômino, assim como também o modo de circulação com o animal dentro das dependências da área comum do condomínio, logo devem ser repremidas. A princípio uma conversa branda entre condôminos com a interferência do síndico deve ser o ponto de partida para uma conciliação, se por acaso existir uma administradora/ou síndico profissional este deve participar. Logo não existindo consenso deve ser aplicado o que condiz o REGULAMENTO INTERNO/CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, aplicando todos os critérios embasados no seguimento, lembrando, que precisamos de provas concretas, o fator é bastante polemico, mais sem sombra de dúvidas deve prevalecer o bomsenso e as diretrizes regulamentadas pela assembléia geral.

ORIGEM DA PALAVRA CONDOMÍNIO

Vindo do LATIM ( dominium ), a palavra condomínio é formada pela preposição COM e pelo substantivo domínio, significando direito de propriedade pertencente a mais de uma pessoa. È um direito simultâneo, havido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto, não incidindo sobre um aparte determinada, mas sobre um quinhão estabelecido a partir do direito de cada um dos condôminos, assim entendido o indivíduo que exercer o direito de propriedade com outros. O Condomínio em geral divide-se em voluntário e necessário, já o condomínio Edilício, a respeito do tópico, opera parcialmente com regras dos condomínios em geral, é regulado em capítulo à parte, com disposições especiais. Entenda-se por condomínio edilício não apenas os prédios de edifícios, mais aqueles condomínios ligados a edificações, tais como casas horizontais, salas comerciais, todos os demais imóveis agrupados em propriedade composta em um todo pelo imóvel.

OBRAS VOLUPTUÁRIAS/ÚTEIS/NECESSÁRIAS

No sentido Jurídico, o adjetivo voluptuário qualifica o ato ou a obra promovida para tornar mais bela, mais agradável a coisa, sem que isso signifique torna-se mais útil. Para a aprovação desse tipo de obra, o Código Civil estabelece a necessidade do voto favorável de dois terços dos condôminos.

Obras úteis, para a realização das obras úteis, são necessários os votos da maioria absoluta dos condôminos, ou seja metade mais um.

Obras necessárias, são aquelas obras urgentes, como o conserto, troca do motor de uma bomba d agua, queimada inesperadamente, a substituição de de acessórios de segurança, como câmeras, monitores, extintores, desde de que tenham apresentado anomalias inesperadas, não previsíveis e que a sua falta possa comprometer a segurança ou o bem-estar dos condôminos.

OBRAS E SUA REALIZAÇÃO

O tema concernente à realização de obras no condomínio é também uma previsão que deve ser lançada na CONVENÇÃO CONDOMINIAL, a despeito de constar no artigo 1.341 do Código Civil, que classifica as obras em voluptuárias e úteis realizadas pelo condomínio e no artigo 10 da Lei 4.591/64, relativamente às obras realizadas por condôminos, individualmente. O Código Civil refere três espécies de obras, dentre aquelas realizáveis pelo condomínio.
As voluptuárias
As úteis
As necessárais.

A Lei prevê a possibilidade de obras necessárias ou urgentes de elevado custo, para as quais aponta como solução a convocação de assembléia geral extraordinária, em caráter emergencial.

REALIZAR O SEGURO DA EDIFICAÇÃO

É obrigatório segurar o prédio do condomínio considerando o custo da obra(sem levar em consideração o valor do terreno), mais as benfeitorias, muros, garagens, os anexos com os respectivos revestimentos, olhando o playground, churrasqueira, piscina, elevadores, sistemas de pára-raios e mesmo uma verba estimada para retirada de entulhos do terreno, caso o sinistro destrua por completo o edifício. O responsável pela contratação do seguro é o síndico, examine com atenção as propostas, guardando-as juntamente com os cálculos e as promessas de sua seguradora, envolva a assembléia geral ou a comissão de auditoria permanente, que já sugerimos criar. Isso porque a seguradora e a empresa corretora ou o corretor autônomo devem ser criteriosamente escolhidos a dedo. é consabido, no momento de contratar e emitir a apólice todas as seguradoras são maravilhosas, na hora de pagar, nem todas são ágeis, existindo algumas que são especialistas em levantar clásulas das suas apólices contra segurados, após a ocorrência do sinistro, por isso sempre é viável a contratação de um profissional habilitado em contratos, para que antes de assinar possa ele opinar sobre as clásulas envolvidas, acredito que um Advogado será o melhor orientador.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIR

O Síndico tem a obrigação de fazer cumprir a CONVENÇÃO CONDOMINIAL, O REGIMENTO INTERNO E AS ASSEMBLÉIAS GERAIS, fazendo Lei entre as partes e o guardião do cumprimento de tais ajustes não poderia ser outro senão o Síndico. Muito ja se sabe sobre as CONVENÇÕES CONDOMINIAIS E ASSEMBLÉIAS GERAIS, quanto ao regimento interno, é regulamentação específica de comportamento interno, estabelece praticas permitidas e as proibidas entre os condôminos, como por exemplo, a utilização do salão de festa, o horário do silêncio, os dias e horários para as mudanças, a proibição de varais secadores de roupa nas áreas de fachada externas. Por ocasião da elaboração da CONVENÇÃO CONDOMINIAL, o REGIMENTO INTERNO deveria ser definido, o que poderia ser feito no mesmo ato, mais normalmente isso não ocorre, e deixam os condomínios para elaborarem posteriormente, acabando por enfrentar dificuldades de elaborar regras, pois as cabeças penssantes( condôminos ), passam a ter opiniões diferentes, com pensamentos que levam em consideração apenas o seu bem estar, sem pensar no convívio harmonioso que deveria existir no ambiente condominial.

OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO

O Síndico está para o condomínio, como o diretor presidente está para a empresa privada. É o síndico o representante ativo e passivo diante de instituições financeiras e bancárias, fornecedores, devedores, credores,empregados, e entes públicos, seja em face de relações negociais, seja em face a ações judiciais.
Em qualquer dessas circunstâncias, o documento que habilita o síndico a exercer tal representação é a ata de sua eleição, acompanhada de cópia da convenção condominial, esses documentos acompanharão, por exemplo, a procuração que o condomínio outorgar ao advogado. Todavia a inexistência da CONVENÇÃO CONDOMINIAL, não afasta a legitimidade do síndico em representar o condomínio, desde de que comprovada a sua eleição em assembléia geral dos condôminos.

COBRANÇA DESPESAS CONDOMINIAIS

A Ausência de ata da assembléia geral ordinária não invalida a ação de cobrança, desde que o débito venha comprovado por outros documentos e as despesas cobradas não se refiram a hipóteses que necessitam de aprovação expressa e especial.

ALTERAÇÃO DO USO ATRIBUÍDO ÀS ÁREAS COMUNS.

A deliberação da assembléia geral que decide por atribuir uma nova vaga de garagem a cada condômino, alterando além da destinação da área comum também o que fora originariamente previsto na convenção, exige, para ser considerada válida 2/3 dos votos relativos a cada unidade autônoma, não havendo para tal desiderato falar em unanimidade, posto que não há modificação na destinação do condomínio ou tampouco qualquer restrição à propriedade individualmente considerada.

CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS SOBRE AS PARCELAS CONDOMINIAIS

Correção monetária e juros incidência, havendo previsão em convenção, a correção monetária e juros de mora são aplicaveis a partir do vencimento da taxa de condomínio. Não havendo tal ajuste na CONVENÇÃO CONDOMINIAL, aplica-se o PARAGRAFO PRIMEIRO do artigo 1.336 do C.CIVIL, que admite a aplicação de juros de mora de 1% ao mês, quando não convencionados ou não previstos de outra forma. Tem sido corrente o lançamento da correção monetária como rstaurador da moeda, ou seja, um meio para evitar o enrequecimento indevido dos devedores. Assim, é aceitável que seja aplicada desde a data do vencimento da obrigação condominial, acrescida dos juros de 1% ao mês, se outra taxa não estiver convencionada.

CONDÔMINO PROBLEMA

O Condômino problema ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos apurados. Aquele que gerar incompatibilidade de convivência com os demais em face do seu reiterado comportamento anti-social poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao dêcuplo do valor atribuído à contribuição condominial, até ulterior deliberação da assembléia.

CONSELHO FISCAL

O conselho fiscal, composto por três membros, poderá ser eleito pela assembléia geral, com a finalidade especifica de formular pareceres sobre contas do condomínio. Entendemos que este é o caminho que evita discussões, calúnias, injúrias e difamações contra o síndico e seus colaboradores, pelo que sugerimos que os três conselheiros sejam eleitos dentre contadores, administradores, empresários, advogados, que sejam condôminos.

PRESTAÇÃO DE CONTAS

Prestação de Contas, é o assunto sério e deve ser formatada mensalmente sob forma de balancetes, com documentos comprobatórios das operações lançadas em anexo. Ao final do exercicio, o síndico deverá fazer a apresentação do balanço final, com todos aqueles documentos a disposição da ssembléia geral, para aprovação da sua gestão.

ESTACIONAMENTOS - ÁREA COMUM

Se os estacionamentos são áreas de uso comum, não é possivel transformá-los em boxes individuais, salvo quando houver possibilidade de que todos os condôminos recebam um desses boxes. Assim não sendo possivel o máximo que poderá ser feito é um rodízio no uso das áreas entre os condôminos.

FUNDO DE RESERVA

Fundo de Reserva é a previsão de um saldo destinado ao pagamento de despesas emergenciais, ou imprevistas. A arrecadação deste fundo deve ser mensal e em valor equivalente entre 5% e 10% da arrecadação total, devendo ser fixado quando da aprovação do orçamento, sendo estabelecido de acordo com as condições financeiras do condomínio.

BREVE CONSIDERAÇÕES SOBRE UNANIMIDADE

A unanimidade é utópia, irreal, impraticável e ineficaz. A exigência de unanimidade ignora o natural anseio do ser humano pelo progresso e pela evolução e , ao contrário disso, dá abrigo aos pusilânimes, agasalha interesses subalternos, propicia meios para proteção de interesses ilegitimos posto que aparentemente tutelados pelo direito. A unanimidade incentiva os oportunistas, os mais frios, os aproveitadores, a idéia de unanimidade lembra subserviência incondicional, a negação da coexistência dos contrários, o absolutismo e o totalitarismo que deveriam, de há muito, ter sido extirpados das sociedades organizadas.

QUORUM PARA ALTERAR O REGIMENTO INTERNO

Com o advento da Lei 10.931 de 02/08/2004, que acabou de uma só vez excluindo o QUORUM ESPECIAL para alteração do REGIMENTO INTERNO, que ainda torna-se obrigatório para alteração da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, prevalece, portanto, na alteração do regimento interno, o mesmo quorum de maioria simples dos presentes necessários apenas para aprovação das matérias das assembléias gerais ordinárias, conforme o que se interpreta pelo artigo 1.350 do C.CIVIL, que sem mais dúvidas passa a regular a matéria.

CONTRATAÇÃO DE OBRAS

Não contrate obras no condomínio apenas pelo menor preço, colha informações,referências, formate um contrato, verifique o endereço informados pelos contratados se na verdade são verdadeiros, procure sempre não adiantar pagamentos, faça verificações também qunto aos empregados do contratado, examine como estão administrando o vínculo empregatício, levante sempre o nome da empresa, dos seus sócios ou do autônomo no site do Tribunal de Justiça, para ver como andam as suas relações jurídicas, não tenha pressa, contrate certo, ao confeccionar o contrato chame sempre aquele que detem um pouco mais de experiência, se por ventura seu condomínio tem um ADVOGADO, este sempre será o principal consultor de todo o planejamento contratual.

CONDOMÍNIOS PORQUE A DIFERENÇA ENTRE REGIÕES

Tivemos esta semana no centro oeste e sudeste do país, e tive grande surpresas ao verificar a diferença da aplicabilidade de normas quanto ao que de melhor se pode apresentar dentro do Direito e suas normas na vida condominial, até porque infelizmente a cultura do nossos condomínios são totalmente diferentes em comparação a outras regiões, embora a aplicação da Lei devem ser a mesma.
Vejamos que na minha grata função tive observando o quanto a de responsabilidade atribuída a função do síndico profissional, do consultor de condomínios ou mesmo do Advogado. Estas profissões são ao todo respeitadas e bem remuneradas nos estados das regiões mencionadas o quanto aqui, passamos por uma dificuldade imprescindível ao cobrarmos um valor de honorários para se manter e custear seus fixos pré-existentes, é desmotivante trabalhar sem ter onde pelo menos ter como pagar suas despesas fixas do seu escritório, viver em mundos iguais onde o desigual é visivelmente demonstrado, é deploravel e expressamente desistimulante, gostariamos que vocês síndicos de condomínios horizontais ou mesmo verticais, residencial ou mesmo comercial, olhe de bom grato, para aqueles profissionais honesto, dedicados, e preparados, pra que faça com que eles demonstre suas aptidões, habilidades e possam colaborar com total dedicação a profissão que escolheu.

AO TERCEIRIZAR, OS DOCUMENTOS ÚTEIS PARA VERIFICAR

Certidão negativas de débitos municipais, estaduais e federais, especialmente as expedidas pelo INSS(INSTITUTO NACIONAL DE SEGURIDADE SOCIAL), Certidões dos distribuidores de processos Cíveis, Criminais e Trabalhistas, Certidões do distribuidor de processos Federais, tanto da pessoa Jurídica como dos sócios ou proprietários das empresas de prestação de serviços, Certidão negativa de reclamações, expedidas pelo PROCON, listas de clientes da empresa, para consulta dos serviços oferecidos, verifique se a empresa possui seguro contra acidentes de trabalho.
Atenção que os serviços de segurança possuem a carga horária mínima de treinamento (160) horas e atualização, determinadas pela Lei 7.102, complementado pela portaria 387/06 - DG/DPF e alterações da portaria 515/07 DG/DPF.

TERCEIRIZAR, MAS COM SEGURANÇA

A terceirização dos serviços em condomínios continua a ser uma preocupação de síndicos e moradores, pois causa dúvidas e inseguranças por parte dos contratantes. No entanto, é uma realidade que vem crescendo bastante junto aos condomínios e há a tendência de se aumentar a procura por esses serviços. Antes de contratar uma empresa para terceirizar a mão de obra, consulte seus antecedentes, confira quem são seus clientes, e se estão satisfeito com os serviços oferecidos, olhe a qualidade dos serviços a serem observados, eficiência na substituição dos faltosos, baixa ou alta da rotatividade de funcionários, supervisão presente e eficaz. Não é conveniente escolher uma empresa apenas pelo preço baixo, pois isso pode ocorrer por ela pagar baixos os salários, o que vem a ocasionar muita rotatividade entre os funcionários, com isto gera a insegurança e pouca intimidade com as rotinas de trabalho para os funcionários. O síndico deve exigir a comprovação de pagamentos dos salários e recolhimento dos encargos antes de quitar a fatura da empresa prestadora do serviço, sob risco de ser responsabilizado civil e criminalmente, em caso de irregularidade.

ATUALIZAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Lamentavelmente, a maioria dos condomínios brasileiros ainda não alterou a CONVENÇÃO CONDOMINIAL, para adequar os direitos, obrigações e penalidades frente a nova legislação e as multas continuam fixadas no valor do salário mínimo ou no de uma ou duas cotas mensais. Sabemos que essas penalidades não têm resultados práticos, nem pedagógicos e a consequência disso vem a ser a deterioração córporea e moral do ambiente, o que vai provocar a desvalorização do bem patrimonial de cada um dos condôminos. Logo de maneira prática e exemplar, cabe ao administrador do condomínio atualizar a CONVENÇÃO, aos parametros da nova legislação Civil Brasileira, assim poderá impor e incluir normas coercitivas de maneira legal, sem se contrariar com as atitudes em comum dos condôminos inadimplentes ou anti-social, pois terá em suas mãos a legislação coercitiva, que deverá travar alguns desses moradores.

COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL

O condômino possuidor que, por sdeu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberações da assembléia. Assim deveremos sempre que necessário ao chegar um novo morador no condomínio, independente que seja ou não proprietário ou inquilino, levar a suas mãos a Convenção de condomínio e o regimento interno, aconselho que seja feita via protocolo, e fazendo ciência das observâncias normativas contidas na documentação entregue.

A IMPORTÂNCIA DE CONTRATAR UM ADMINISTRADOR(A)

O artigo 1.348 do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, expressamente dá a oportunidade do síndico(a) contratar ou transferir, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante a aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Um administrador completo (gestor, síndico profissional, administradora ), deve ter em seu pacote de serviços, assessoria jurídica de qualidade, agindo principalmente na prevenção, proporcionando ao síndico a segurança de que está agindo no desenvolvimento de suas atividades dentro dos preceitos legais determinados pelas leis vigentes e pelas clásulas da convenção e do regimento interno, participar das assembléias, com a capacidade de emitir pareceres imediatos (juridicamente ), sem ter que transferir a assembléia, para outra data, saber lavrar a ata de maneira correta e outras providências necessárias.
Assim teria o síndico uma completa assistencia 24 horas por dia, em todas as questões do âmbito da justiça nas áreas CIVEIS, TRABALHISTAS, PENAIS E PREVIDENCIÁRIA, agindo com eficácia nas ações de cobranças dos condôminos inadimplentes e quando necessário, na defesa das ações movidas contra o condomínio, na elaboração de contratos, de convenção de condomínio, e de regimento interno etc... Confecções de notificações aos condôminos, elaboração de circulares, comunicados e avisos, elaboração das convocações das assembléias ordinárias e extraordinárias.
Assim vejamos que, muita vezes o pouco investimento em um profissional devidamente qualificado, torna-se mais barato, que uma demanda proteladora de pouco proveito e ineficácia da administração.

REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO

A possibilidade de remuneração do síndico depende do que prevê a CONVENÇÃO DE CONDOMINIAL.
Acaso a convenção nada diga sobre o assunto, a presunção é que o cargo será exercido gratuitamente. O usual é que a convenção deixe a decisão a cargo da assembléia ao eleger o síndico, sendo praxe fixar a isenção do pagamento do rateio mensal das despesas ordinárias como forma de remuneração.

OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO CONTRIBUIR PARA PREVIDÊNCIA SOCIAL

Com o Advento da LEI N° 9.876/99 OS SINDICOS FORAM CLASSIFICADOS COMO CONTRIBUINTES INDIVIDUAIS ( QUANDO RECEBEM ALGUMA REMUNERAÇÃO DO CONDOMÍNIO ), assim, devem se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte, o condomínio também recolhe a contribuição de 20%(vinte por cento), sobre a remuneração ou isenção da cota condominial concedida ao síndico e pagamentos efetuados a outros contribuintes individuais que lhe prestem serviços ( art. 1° da Lei 9.876/99,alterando o artigo os artigos 21 e 22 III, da Lei n° 8.212/91, bem como efetuar a retenção de 11%, sobre o limite máximo do sálario de contribuição (Lei 10.666/03), na guia de recolhimento do FGTS e informações à previdencia social - GFIP, deverá ser informado no campo 27 o número do cadastro no PIS/PASEP ou inscrição do síndico como contribuinte individual ( resolução n°s 637/98 e 689/99 do INSS , IMPORTANTE salientar que, atualmente è possível a pessoa física ser filiada à previdencia em relação a mais de uma atividade remunerada, como no caso do síndico que também trabalhe fora do condomínio ( base legal no DECRETO LEI N° 3.452/00 ).

PENHORA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM DIVIDA CONDOMINIAL

Com o Advento da Lei 8.009/90 ( LEI SARNEY ), o imóvel pode ser penhorado em face de execução de dívida condominial, porquanto há exceção lançada no inciso IV do artigo 3° da Lei n° 8.009/90, que institui e protege o chamado bem de familia.Aos colegas operadores do Direito, existe inumeras JURISPRUDÊNCAS, em nossos tribunais, dando a figura da impenhorabilidade, com eficácia como se trata de dívidas oriundas de débitos condominiais.

O SINDICO PROFISSIONAL

Ao lembrar da dificil função de exercer a ardua e delicada maneira de se expor ao ser síndico e morador de um edifício, é altamente complicada ao deparar com seus vizinhos cumprimenta-los e não ter a resposta positiva, só porque você exerce a função de ser o mandatário maior do conjunto residencial.
Esta função esta sendo quebrada ao longo dos anos e com maior eficácia nos últimos dois anos, os condomínios passaram a contratar a figura de um profissional não morador, com funções de comando e organização, quebrando o paradigma, das brigas entre moradores já que, este profissional exerce de maneira branda a função, sem tentar diferenciar os moradores independentes de sua qualificação ou poder aquisitivo, o SÍNDICO PROFISSIONAL, é aquele conciliador que faz unir as dificeis posturas de condôminos moradores, olhando os funcionários, limpeza, inadimplência, contratos, manutençõs de piscina, fachada, elevadores etc...
Ao se deparar com este profissional, damos a oportunidade de se ter um edifício residencial ou mesmo comercial, com democracia e postura de uma empresa, vejamos que, a função carece de pessoas habilitadas, com um nivel de profissionalismo essencial a conduta e postura em que a função requer.
Hoje me deparo com profissionais formados e com pós graduação em áreas afins, objetivando a dedicação exclusiva, e com perfil moderador, Um advogado, um administrador, um gestor contador, são pessoas adequadas a exercer a função.

PARTICIPAÇÃO DE INQUILINO EM ASSEMBLÉIA

Inquilino pode participar das assembléias gerais, porém, só poderá votar quando o proprietário locador não comparecer e não indicar formalmente um representante. Assim o locatário somente poderá votar nas materias que disserem respeito a despesas extraordinárias.
Uma breve sugestão, sempre que for inquilino, peça uma procuração com poderes especificos para participar das AGE, pois sempre é viável que todos participem e discutam as materias envolventes que fazem o convivio diário de um edificil condominial.

MOROSIDADE DO JUDICIÁRIO

Nós que passamos anos esperando uma reforma contudente na Lei Processual Civil, estamos próximo de vermos esta hora. Com a chegada do anteprojeto ao senado chegaremos ao fim de tentarmos reduzir o número de recursos e racionalizar a tramitação dos processos, existe um fator preponderante em se pensar na reforma do CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, será não se mecher no compromisso do Direito de defesa, viabilizando a tutela jurisdicional de modo mais célere efetivo, respeitando o que se impõe no artigo 5° da Constituição Federal, segundo o ministro LUIZ FUX, ministro do Superior Tribunal de Justiça, responsavel por chefiar a comissão que fez a redação do anteprojeto da reforma do CPC, se garante a ampla defesa do principio constitucional. Temos como metodologia inicial da comissão redatora estabelecer o novo ideário da duração razoavel dos processos como seu ponto de partida e para esse fim, vem o ideal, de construir instrumentos capazes de dá aos magistrados poderes instrumentais para se desimcubirem dessa promessa constitucional. Entende-se então que para conferir maior celebridade à prestação da justiça a luz da promessa constitucional da duração razoável dos processos, foram criados novos institutos e abolidos outros que se tornaram ineficazes ao longo do tempo.

Impugnação à Execução de Cumprimento de Sentença

Desejando impugnar a execução de sentença, iniciada em fase das Circunstâncias referidas pelo artigo 475-J, ou seja, quando se trata de cobrança ou arbitramento de quantia certa, liquida ou liquidada, nos termos dos artigos 475-A a 475-H, o executado poderá arguir os casos constantes no artigo 475-L, todos do CPC, A legitimidade para impugnar é do devedor que esteja sofrendo a constrição e o juízo competente é aquele onde tramitou o processo de conhecimento e por via de consequencia, onde tramita a execução direta.

PEDIDO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

O Devedor é impulsionado a pagar na forma prevista no artigo 475-J do CPC, ação de execução direta, assim o devedor é intimado a pagar no prazo de 15 dias, o valor da condenação, quando se tratar de cobrança ou arbitramento de quantia certa, liquida ou liquidada, nos termos dos artigos 475-A a 475-H, ambos do CPC, sob pena de multa de equivalente a 10% ( dez por cento) , sobre a quantia devida. Então a execução da sentença, nos casos aqui arrolados far-se-á nos próprios autos,mediante requerimento do credor,sob forma de petição , inicial na qual vai requerer a penhora e avaliação de bem, juntando a grade com memória do calculo de atualização, despachado o pedido, deverá ser levado a efeito a intimação do devedor, através de seu advogado ou representante legal, ou ainda pessoalmente através de mandado ou via postal ( ver paragrafo 1° do artigo 475-J do CPC).
O Condomínio é a parte legitima a propor a execução, desde de que tenha alcançado êxito no seu pedido de cobrança de quantia certa em processo de conhecimento, ou em sede de liquidação de sentença, lembrando que o juízo competente é aquele que julgou a ação de cobrança de quantia certa, liquida ou liquidada nos termos dos artigos 475-A a 475-H do CPC.

COBRANÇAS DE COTAS CONDOMINIAIS

Em breve relato, dou continuidade as cobranças de cotas condominiais, desta vez fala-se que o juízo competente para a propositura da ação é o do domicilio do demandado, ou seja, se o proprietário não residir no condomínio, a ação será ajuizada na comarca do seu domicílio. No pedido da inicial deixe claro que está cobrando as vencidas e as vincendas, assim aquelas que vencerem durante o trâmite do feito.Se o condomínio não formatar assim o seu pedido, o juízo condenará o devedor a pagar somente aquelas parcelas arroladas na inicial, pedido certo.
Como o pedido se direcionará também as parcelas vincendas, o valor da causa é diferenciado, devendo ser dimensionado a partir do produto de 12 vezes a média mensal da dívida.

AÇÃO DE COBRANÇA ( CONTINUAÇÃO)

A Legitimidade para propor ação de cobrança é do condomínio, que nomeia um advogado através do síndico, razão pela qual deve ir os autos do processo acompamhado da ata da assembléia geral no qual o elegeu.
A legitimidade passiva é do proprietário do imóvel em cujo o nome está inscrito o bem no cartório do REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, logo antes de ajuizar a ação de cobrança de condomínios, solicite uma cópia da matricula do imóvel junto ao cartório competente.
Existe JURISPRUDÊNCIA - incluindo O STJ- pelo qual a permissa para ajuizamento de uma ação de cobrança contra o pomitente comprador, mesmo se não houver averbação daquele instrumento na matricula do imóvel.
É de pura afirmação que a LEGITIMIDADE AD CAUSAM, na cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o promitente comprador da unidade adquirida em condomínio, desde de que já tenha adquirido a posse do imóvel, sendo irrelevante o fato de o contrato não estar registrado em cartório.

DIFICULDADES PARA SE RECEBER UMA DÍVIDA CONDOMINIAL

Por não ser liquida e certa, a dívida de condominio tem acarretado dificuldades para os ADVOGADOS que trabalham na área condominial, a principio o ingresso com uma ação de cobrança obter o reconhecimento ( processo de conhecimento ), ali após o reconhecimento da dívida atavés de uma sentença, temos a dívida como liquida e certa, logo em seguida cabe o ingresso da execução, no caso específico  condomínios, a ação de cobrança se instala no rito sumário, conforme preconiza a alínea b do inciso II do artigo 275 do CPC,  a inicial deverá ser instruida com cópias dos documentos de cobrança em atraso, seguirá os requesitos do CPC, artigo 282. Por ser de rito sumário na inicial já deverá constar as testemunhas a serem arroladas e o requerimento de perícia, outro requesito básico é que deverá a inicial requerer a citação do réu para comparecer a audiência de conciliação, neste requerimento deverá constar as advertências do paragrafo 2° do artigo 277 do CPC, assim para que o réu compareça ou mande preposto, com poderes especificos para transigir, sob pena de serem aceitos como verdadeiros os fatos narrados na inicial.

DOCUMENTAÇÃO LEGAL DO CONDOMÍNIO

É responsabilidade do síndico manter o controle sobre a documentação, mesmo que tenha contratado uma administradora ou um escritório de contabilidade para assessora-lo, conforme permite a lei. Portanto, mantenha-se atento ao zelo e à guarda dos seguintes documentos:
Manter em arquivos; por prazo indeterminado.

- Projetos estruturais, hidráulicos e elétricos.
- Relação cadastral das economias e seus proprietários.
- Convenção condominial.
- Regimento interno.
- Livros e atas de assembléias.
- Cartão do CNPJ e respectivo carimbo.
- Guia comprovante de matricula do condomínio no INSS.
- CND - Certidão Negativa de Débitos do INSS e do FGTS.
- Comprovantes de despesas e receitas.
- Apolice de Seguro
- Comprovante de pagamentos de impostos, taxas, e emolumentos municipais.
- Contratos Diversos, com empresas administradoras, advogados, manutenção de elevadores, portões, piscina, bombas d"agua, etc ...

SEGURO OBRIGATÓRIO

È obrigatório proceder ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações do condomínio, o prazo é de 120 dias, contados da concessão do habite-se, renovando-se analmente a apólice que deverá abranger todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte.
O inadimplemento dessa obrigação implicará a multa mensal em valor equivalente a 1/12  avos do imposto predial, importância essa que será executada pelo município.

O prêmio será cobrado com as despesas ordinárias do condomínio.

A FIGURA DO SÍNDICO

A variedade de experiências que um síndico ou administrador profissional tem que enfrentar no seu dia a dia, com perfis de pessoas e locais múltiplos, terá que trazer a quem administra muita cautela, por lidar com pessoas mutuamente diferentes, pessoas nunca vão ser e ter pensamentos iguais, logo a cautela é fator primordial para desenvoltura de seu trabalho.
Saiba ouvir as partes, quanto a um problema no condomínio, tente entender os fatos, de uma e da outra parte que trazem o problema, tente ouvir um terceiro, como um outro morador ou mesmo um zelador, assim você evita tomar partido muito explicitamente, deve sempre ouvir o conselho, para que possa auxiliá-lo em decisões dificeis mesmo que este esteja investido em fiscalizar contas, nada impede que seja ouvido e investido de uma função moral.
Ter um relacionamento com os empregados, sabendo que eles são seu esteio de contatos com os condôminos, são eles circulam e recebem as primeiras informações, opiniões e reclamações, é o famoso sabedor das vidas dos condôminos, devendo sempre ter o cuidado para que não cheguem informações distorcidas.
Ser transparente o maximo possível em suas prestações de contas e nas suas atiudes, com a democratização do país, ninguém vai mais assinar um cheque em branco ou uma procuração, a corrupção e as fraudes que já tivemos oportunidades em velas, crescem em todo os setores, por tanto os condôminos esperam clareza e honestidade sempre que for inquirido. Nunca tome decisões sozinhos, leve para assembléia e divida suas idéias com os presentes, assim você tomara atitudes comuns a todos e principalmente com os avais da maioria presente, crie jornais, blogs, e-mail, cartazes em áreas sociais. Tenha paciência, em condomínios convivemos com pessoas de diferentes niveis culturais e educacionais, perceba que nem todos entendem nossas intenções imediatamente, muitas vezes é preciso um bom tempo para nossa mensagem seja assimilada.
Tente conhecer a todos os condôminos, pois cada ser humano tem sua personalidade, tente entender cada um, ajuste sua forma de negociar a cada tipo.
Seja discreto, não comente com um condômino o que aconteceu com outro, inadimplências, brigas de familia, oficial de justiça, lembre-se que você como síndico acaba recebendo diversas informações, mas cuidado com elas, lembre-se que boato corre mais rápido de que a noticia verdadeira, seja discreto, só assim terá respeito de todos os moradores.

os condomínios fechados

Prioritariamente falando do meu RECIFE, temo pelo crescimento desordenado das construções que surgem em nossa capital a cada dia, vejamos que o crescimento de condominios fechados, materias cobiçadas pelas classes mais elevadas de um poder aquisitivo, leva a crer que o dinheiro estar falando mais alto que as elaborações de projetos sem observa-se as politicas sóciais, trazendo projetos insustentaveis, a cidade esta em crise, vejamos que ao invés de resolver e massificar projetos arqutetônicos com a mentalidade de se criar maneiras prospera de uma grande cidade, diminui-se a idéia de levar em consideração as maneiras de transformar as áreas urbanas em projetos entre a tradição e a modernidade, creio que devemos partir para uma  auta reflexão, acertado em projetos voltados para o desenvolvimento em um todo.

aguardem hoje, temos novidades e opinião sobre condomínio fechado.

gostaria que desse suas opniiões, pois será objeto de estudo, para lançamento de nosso livro.

Muita luz a todos
Ricardo Araujo

CONTINUAÇÃO DA PARTE TECNICA DE UM CONDOMINIO

  Alterações na legislação tributaria e fiscal  mudaram a gestão dos condomínios, LEIS, MEDIDAS PROVISÓRIAS, NORMAS E DECRETOS, influem bastante na administração, incluíndo rotinas trabalhistas e previdenciarias, recolhimentos de encargos e impostos, pagamento de taxas, gestão e arquivo de centenas de documentos e outros sem números de atividades.
A legislação trata o condomínio como empresa, mas não há lucros envolvidos e o síndico, muitas vezes é alguém sem experiência em tributos e acaba contratando serviços terceirizados e onerosos, lembrando que os condomínios não são fonte geradoras de receitas, uma vez que o rateio de despesas é feito para o pagamento de contas e folhas salariais de funcionários. Os síndicos precisam estar em sintonia com a legislação, buscando informações atualizadas e apoiando-se em assessoria técnica, visando garantir uma gestão sem nenhum risco.
Resolver problemas de vazamento, fiação elétrica, lidar com divergências de opinião e ainda ter um domínio sobre finanças. Estas são algumas das funções de um síndico em um condomínio, encarado como problema por alguns moradores, que não querem assumir o posto,  é  por esse motivo que muitos condomínios de casas e apartamentos tem terceirizado certos tipos de serviços, principalmente com a expansão imobiliária e surgimento de um número maior de unidades construídas, a função do síndico profissional tem se expandido muito.
Qualquer pessoa pode assumir a função, como acontece quando o morador  não é o escolhido, para ser um profissional, por sua vez, a preferência é por quem tem formação superior nas áreas de contabilidade, engenharia e direito.
Vejamos que quando o síndico é um morador do prédio, ele pode ou não ser remunerado, dependendo do que for acordado em assembléia pelos proprietários, normalmente a vantagem financeira que ele tem é de ficar isento da taxa condominial, já o profissional contratado conta com um salário, este profissional seria mais indicado para condomínios de grande porte e com números expressivos de moradores ou quando ninguém quer se responsabilizar pelo cargo, este profissional assume toda responsabilidade vinculadas a gestão, principalmente quando ocorrer falhas e negligências na administração do condomínio, o salário deste profissional, irá variar de acordo com o tamanho e quantidade de condôminos, variando entre um salário mínimo e podendo chegar ao topo de 20 vezes este valor.

A PARTE TECNICA DE UM CONDOMÍNIO

Com este material você compreenderá o assunto em face a legislação vigente, objetivando informar orientando a você condômino consumidor, sobre questões que versão relativas a condomínios. Lembrando que no sentido tecnico, o condomínio expressa idéia do direito de varias pessoas utilizarem o mesmo objeto, que nada mas é que o condomínio, sendo ele vertical ou orizontal.
Em sintonia mostraremos o porque da universalidade sobre as dependências de uso comum na edificação construída.´
Àrea privativa , esta área nada mas é que aquela que o condômino tem como exclusivamente sua, trata-se da parte interna e algumas vezes incluíndo-se a garagem.
Àrea comum, são aquelas utilizadas por todos os moradores condôminos proprietários e agregados de proprietários de alguma unidade habitacional do condomínio, ex: Salão de festas, play Ground, jardins, corredores, elevadores, caixa d"agua, etc...
Síndico é a pessoa que administra, gerando interesses e negócios do condomínio podendo ou não ser morador do prédio, ele será eleito por 02 ( dois) anos ( podendo ser prorrogável ) e tem como dever obedecer o contido no parâmetro do artigo 1.348 do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO,  Lei  10.406 de 10/01/2002.
Auxiliares do síndico, devem ser o subsíndico e o conselho fiscal/consultivo, estes devem assessorar o síndico cujo seus mandatos terá a mesma duração que a do síndico, podendo serem reeleitos.
Sobre a destituição destes membros ela se fará por meio de assembléia geral, cujo quorum deverá ser determinada na convenção do condomínio, caso ocorra a omissão na convenção esses administradores poderão ser destituídos pelo voto de 2/3 dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim.
Existem 03 ( treis) tipos de assembléias, GERAL EXTRAORDINÁRIAS, GERAL ORDINÁRIAS E A ASSEMBLÉIA GERAL ESPECIAL.
Os condomínios mesmo sem fins lucrativos, vêm sendo prejudicados com a alta carga tributária, pela Lei, eles têm a complexidade de grandes empresas, mas especialistas avaliam que é possivel contestar certas cobranças, assessorando os síndicos na gestão sem onerar os condôminos.

Adiante mostraremos como a legislação trata o condomínio em sua carga tributária.

A LEI DAS ARBITRAGENS

Seguindo tendências globalizadas e adotadas por países do primeiro mundo, o governo brasileiro, através da Lei 9.307/96 regulamentou a Lei das Arbitragens, trata-se de uma alternativa mais rápida e econômica que os meios jurídicos convencionais para solução de problemas de contróversias entre pessoas e empresas (condomínios), sem a necessidade da intervenção do judiciário. A arbritagem nada mais é que um meio de alternativo ao judiciário para solução de controvérsias, ao qual as partes, livre e voluntariamente, se obriguem a submeter-se a soluções amigáveis, agéis e de custos reduzidos. A arbitragem pode ser utilizadas no decorrer de uma relação contratual, no surgimento de controvérsias, impasses, litígios, envolvendo direitos patrimoniais disponiveis, caracterizando ainda pela especialidade, sendo imparcial e neutro o sentido do árbitro, que voluntariamente é escolhido entre as partes, para isso as partes receberam tratamento iguais, terão direitos de se manifestar e de se defender, no final, o arbitro irá fundamentar a sua decisão. Salientamos que esta decisão, será idênticas as sentenças judiciais, não fica sujeita a homologação e poderá ser executada judicialmente, se pela parte vencida não for cumprido o acertado. A rapidez é a questão principal dos tribunais arbitrais, quando o prazo não for determinado pelas partes, deverá sê-lo em um prazo máximo de 6 meses, seu sigilo será absoluto, diferente do que ocorre nos processos judiciais que são públicos, os que optarem por este procedimento arbitral, estão protegidos pelo pronunciamento do poder judiciário, a sentença arbitral, sendo condenatória, gera um título executivo judicial, lembrando que existe casos que a arbitragem não possa vir a solucionar,  casos esses que possa vir a dispor livremente, como quiserem, exemplos, nomes de pessoas, tributos, delitos criminais, estado civil etc...

INOVAÇÕES NAS COBRANÇAS CONDOMINIAIS

Vejamos que passamos a apresentar estas novidades, elas vem a facilitar com as alterações do CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, a chamada reforma que começou com uma primeira etapa em 1994, houve de fato, pelo menos teoricamente, uma melhora na execução, duas Leis foram inicialmente criadas a Lei 11.232/2005 e posteriormente a 11.382/2006, introduziram varias regras novas, modernas e com intuito de agilizar os procedimentos tanto na execução da sentença que hoje é a segunda fase de um processo único, chamado pela DOUTRINA DE SÍNTETICO, como no processo autônomo de execução fundado em título extrajudicial. Questão polêmica surgiu logo que entrou em vigor a Lei 11.232/2005, em razão da omissão do legislador acerca da necessidade de intimação pessoal ou não do executado para pagar em 15 dias, tendo em vista que agora temos uma segunda fase, chamada executiva, do mesmo processo. Dispõe o aludido dispositivo: CASO O DEVEDOR CONDENADO AO PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA OU JÁ FIXADA EM LIQUIDAÇÃO NÃO EFETUE O PAGAMENTO NO PRAZO DE 15 DIAS, O MONTANTE DA CONDENAÇÃO SERÁ ACRESCIDO DE MULTA NO PERCENTUAL DE 10 (DEZ) POR CENTO, e, a  requerimento do credor e observado o disposto no artigo 614 - II, desta Lei, expedi-se à mandado de penhora e avaliação, logo nota-se que a norma processual não prevê expressamente a necessidade de intimação do devedor para dar cumprimento voluntário a sentença condenatória. Logo diante dessa omissão a doutrina e a jurisprudência passaram a discutir qual seria o termo "a quo " do prazo ali determinado. Existe varias correntes doutrinarias a esse respeito, mais o STJ, firmou decisão no sentido de que após o transito e julgado da sentença condenatória, independentemente de nova intimação do devedor, em obediência ao  principio constitucional da duração razoável do processo, trata-se de decisão inédita, foi a primeira vez, desde a promulgação da Lei 11.232/2005, que o STJ se manisfestou sobre esse conturbado tema.

AINDA SOBRE PROTESTOS DE TAXAS CONDOMINIAIS

O atual código civil, em seu artigo 1.336, inciso 1° (primeiro) prevê expressamente isso: É DEVER E NÃO FACULDADE CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO NA PROPORÇÃO DE SUAS FRAÇÕES IDEAIS, É DIVIDA, MESMO. Devemos protestar dívidas vencidas e não a vencer, é uma obrigação legal. O boleto de cota condominial é um documento de dívida e o síndico pode e deve levar a protesto, a lei 9.492/97 cita expressamente e outros documentos de dívidas. O código civil em seu artigo 1.102-A, prevê a chamada ação monitória que compete a quem pretender com base em prova escrita, sem eficácia de título executivo, pagamento de soma em,  dinheiro, entrega de coisa fungível ou determinado bem móvel, é um processo criado para se dar maior celebridade a uma cobrança, de um documento que, por si só, seja chamado por nós de título executivo, que são aqueles previstos nos artigos 584 e 585 do CPC, este tipo de ação  é a tendência da doutrina de facilitar a cobrança. O protesto não precisa ser divulgado como arauto. A tendência hoje do Código de Processo Civil é criar mecanismos de execução cada vez mais rápido e duros, o protesto condominial é um ato perfeitamente legítimo e legal, a dívida está prevista no código Civil, nas leis do condomínio e de protesto, o ato de protestar é perfeitamente possivel aos condomínios.

DÚVIDAS QUANTO AO PROTESTO DE INADIMPLENTES

Uma interpretação dada recentemente, quanto ao envio do boleto de cobrança ao cartório de protesto, isso embasado no que se refere a lei de protesto 9.492 de 10 de setembro de 1997, vejamos que, ao encaminharmos o titulo ao cartório e não sendo pago, o nome do condômino será remetido automaticamente aos orgãos de restrições.
Logo vejamos até que ponto, a ssessoria jurídica poderá ajudar a administradora ou ao próprio síndico e em consequencia ao condomínio, uma divida não precisa necessáriamente estar assinada, quando passa a ser condômino, automaticamente e por disposição da própria lei, passa aderir a anuir a ceitar as condições daquele condomínio. O atual código civil não revoga a lei do condomínio, que coexiste com a nova lei sem maiores problemas. Aquilo que o código civil traz, eventualmente confrontando com a antiga lei, neste caso, a lei 4.591/64, mas devem sempre se socorrer no atual Código Civil. A lei de condomínio esta atrasada, ela foi criada quando os condomínios já existiam, mas não tinha força que hoje tem. Em 1964, começava no país a ser usada o cartão de crédito, era tão incipiente que a lei que veio regular o SFH, não considerou a possibilidade de o cartão de crédito ser uma instituição financeira. Hoje nas grandes cidades 4/5 da sociedade vive em condomínios, o legislador não aprendeu muito nesses 40 anos, o código civil, ao cuidar dos condomínios, continua dando tropeçadas, segundo a Lei 9.492/97, a lei do protesto que define a competência, regulamenta serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívidas, pode ser claramente aplicada na cobrança dos inadimplentes, a lei no seu artigo, coloca a palavra chave, que é o caminho das pedras para acabarmos com os nossos problemas ( PROTESTO É O ATO FORMAL E SOLENE PELO QUAL SE PROVA A INADIMPLÊNCIA E O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO ORIGINADA EM TÍTULOS E OUTROS DOCUMENTOS DE DÍVIDAS ).  A lei deixou bem claro que  não são protestáveis apenas os títulos, qualquer documento que demonstre que seja dívida pode ser levado a protesto.

ASSISTÊNCIA JURÍDICA NOS CONDOMÍNIOS

Problemas com cobranças, como empresas que prestam serviços de documentação, das convenções e regulamentos internos. é muita coisa que o sindico tem de conhecer para não dar "furos" na administração, e o que é pior, ele tem que saber da nossa legislação, trabalhista, civil, dos juizados especiais, em fim, tem que ser uma figura que há muito não existe mais: O rábula, mais será que isso deve mesmo acontecer ? entendemos que não.
A assessoria jurídica é fundamental para o condomínio e atualmente no mercado se encontram bons advogados, conhecedores primordiais das regras conturbadas e suas regulamentações atualizadas quase que mensalmente, com súmulas e decisões jurisprudênciais, tornando imprescindível a contratação de um bom aplicador do direito. Mesmo que este condomínio seja administrado profissionalmente, é importante a presença de um advogado na contratação desta administradoras, pois existem contratos e contratos, vivemos no mundo onde os conflitos estão cada vez mais fortes e o exemplo disto é o morador inconveniente, que é o mal pagador, a presença de uma assessoria faz com que as coisas mudem a figura. O advogado não é somente para defesas em ações, ele também pode servir aconselhando, atualizando documentos importantes do condomínio, assistindo a administração do condomínio, no tocante a toda administração e os afazeres do síndico.

DIVIDAS CONDOMINIAIS, DE QUEM DEVEMOS COBRAR.

Assim dando continuidade a postagem anterior, diremos que o adquirente fica somente com a posse  direta, podendo habitá-lo ou utilizá-lo plenamente, vindo a torna-se proprietário com o pagamento total do emprestimo. Quando o imóvel faz parte de um condomínio  no caso de dividas de taxas condominiais, surge dúvidas, o condomínio deve propor ação contra o agente financeiro, ou seja, o credor fiduciário ou contra o comprador habitante do imóvel, que é o devedor fiduciante ? apenas para elucidar, como as despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem seja o dono, se alguém adquire um imóvel com divida condominial, estará assumindo a divida, por esse motivo que, ao adquirir uma unidade condominial, se exige uma declaração do síndico, com firma reconhecida e acompanhada da ata que o elegeu, provando que as taxas condominiais estão em dia. Na pratica os tribunais tem entendido que ambos devem ser réus na ação, porque o imóvel pertence ao credor, o devedor é seu efetivo usuário e possuidor e nessa condição, compete a ele não só o ônus e responsabilidade pelo pagamento dos impostos e taxas relativas ao imóvel, mas também as despesas de condomínio.

INADIMPLÊNCIA DE QUEM COBRAR

Quando a inadimplência nas despesas condominiais, as ações de cobranças devem ser movidas contra o proprietário do imóvel, segundo prevê o artigo 1.334, do CÓDIGO CIVIL BRSILEIRO, mais quando o proprietário adquiriu o imóvel por meio de financiamento, surgem as dificuldades, antes da implantação so SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI), nos contratos de financiamento habitacional, a garantia do empréstimo feito pelo agente financeiro anteriormente era feito pelo sistema de hipoteca, assim se o comprador não efetua-se o pagamento do financiamento, o credor executava a hipoteca. Entretanto, como a execução da hipoteca é demorada o que gera prejuízos aos bancos, a grantia dos contratos atuais têm sido principalmente por meio de alienação fiduciária, da mesma forma que se faz, há tempo, com o financiamento de automóveis, esse contrato consiste na transferencia da propriedade do imóvel ao credor, de forma provisória, até que o emprestimo para sua aquisição seja quitado, e assim pergunta-mos e quando o imóvel faz parte de um condomínio ? em breve teremos a resposta.

VIZINHO É O PARENTE MAIS PRÓXIMO

Morar em condomínio é um casamento forçado, você tem que se relacionar com seus vizinhos de alguma forma, a vida em condomínio talvez seja um dos melhores exemplos do que se é a vida em sociedade é preciso ceder e saber que, quando o cachorro de cima não para de latir de madrugada, você esquece tudo isso, reza o ditado que o vizinho é o parente mais próximo. O síndico tem obrigação de avisar e alertar quanto ao cumprimento das normas estabelecidas na convenção e no regimento interno,  não podendo contudo, ser responsabilizado por eventuais danos fisicos ou materiais causados por objetos que caem dos parapeitos ou são atirados pela janela, quando não for identificado o causador do incidente. O condomínio tambem não responde por problemas dessa natureza.

EXISTEM HORÁRIOS PARA TUDO EM NOSSAS VIDAS

Barulho, obras em áreas comuns ou privativas, mudança, transporte de materiais de construção, uso da piscina, quadra de esporte, latidos e ruídos de animais, o tradicional salto de sapatos e outras atividades tem limitações de horários. O barulho é um dos problemas que mais geram atritos em condomínios. É dificil estabelecer o nível de ruído suportavel, mas certamente a  música em alto volume, o barulho das crianças, festinhas nos apartamentos estão entre os barulhos menos suportável pela maioria dos condôminos, isto sem falar no barulho decorrente de obras de reforma de apartamento, marretas, martelos e furadeiras podem causar irritações e se forem utilizadas fora de hora provocarão estremecimentos de relações entre vizinhos, devem todos os condôminos moradores tomar conheciemto do que rege as premissas  dos regimentos internos.

vida em condominios

Estar rigorosamente em dia com o pagamento das taxas condominiais não é suficiente para ser um bom condômino. É necessário atentar para regras basicas da vida em condomínio, que, afinal, não são diferentes das leis gerais da vida em sociedade, além do respeito às leis e normas fundamentais, deveremos usar as regras da boa educação, da tolerância, das boas maneiras e exercitar o direito e a obrigação de zelar pelo que é de todos. Para ter sossego e viver em harmonia com as pessoas, é preciso conhecer as normas vigentes no condomínio, caso contrario corre-se o risco de passar situações desagradaveis e desgastantes, residir em prédios de apartamentos ou em condomínios de casa fechadas pode ser mais seguro do que morar em uma casa isolada, mas exige que as pessoas se adaptarem a uma vida mais expostas aos vizinhos, à divisão de àreas comuns e a compartilhar decisões. A vida em comum no condomínio implica um certo número de direitos e deveres, sendo necessário que cada um respeite seus limites e os limites dos outros moradores, tranquilidade, bem estar e segurança devem ser objtos de vida em condomínio.

CONVIVER EM CONDOMÍNIOS

A história nos mostra que o homem sempre viveu em grupos. Ainda hoje, em pleno século XXI, esse costume de viver em comunidade continua pulsante, somente a cidade de São Paulo, os condomínios já bateram a marca de 28 mil unidades.
As formas de administrá-los evoluiram e ficaram mais complexas com o tempo, hoje, os condomínios movimentam mais de R$ 5 bilhões ao ano e geram mais de 210 mil empregos diretos, segundo dados do sindicato das EMPRESAS DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO ( SECOVI/SP ), desse total no entanto pouco mais da metade faz parte das carteiras das empresas, especialistas no negócio de administrar, é verdade que até meados da década de 80 o mercado profissional para administração de condomínios era ainda mais restritas.  De lá para cá, acelerou-se a pressão por redução de custos e pela consequente profissionalização, ampliando a presença de administradoras em todos os condomínios, e com o advento da reforma da Lei 10.406/novo Código Civil Brasileiro, criou-se a profissão de SÍNDICO PROFISSIONAL, com a amplitude do artigo 1.347 do CC onde expressamente relata que a assembléia escolherá um síndico, que poderá ser condômino ou não para administrar o condomínio, por fim o mercado amadurece e está em evolução.

QUANDO O SÍNDICO NÃO PRESTA CONTAS.

Prestar contas aos condôminos é uma das funções principais do síndico, é ele que deve informar a todos como o dinheiro esta sendo gasto e como estão sendo tomadas as providencias após a decisões da assembleia. A prestação de contas mostrar transparencia as finanças do condominio, os sindicos são obrigados a prestar contas anualmente a assémbleia ou quando solicitado, o próprio artigo 1.348 do CÓDIGO CIVIL, deixa expressamente clara a prestação de contas, vejamos que, ele é o gerenciador das contas do condomínio, logo deve prestar contas sobre problemas basicos como, folha de pagamento, impostos, agua, luz, telefone, etc...
Você que é sindico, deve sempre ter o cuidado de pedir as notas fiscais, recibos dos autonomos, comprovantes de pagamentos dos funcionarios e tambem guardar todas as contas pagas. É fundamental que as receitas sejam demonstradas claramente, a prestação de contas devem informar as unidades que pagam em dia, todos os valores arrecadados com juros e multas a lista atualizadas com a inadimplência e o andamento dos acôrdos e processos judiciais. Lembrando que o próprio Codigo de Processo Civil, preve a famosa ação de PRESTAÇÃO DE CONTAS,  pelo qual o síndico será compelido a prestar tais declarações a assembléia, sendo assim poderam valer-se da prestação de contas para destituir o sindico atraves da aprovação da maioria absoluta dos condôminos na assembléia, vejamos que quorum será de 50% mais um, e não apenas dos presentes na assembleia.

Da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

A Convenção de Condomínio poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
São equiparados aos proprietários, para fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Elementos indispensáveis:

I ) FIXAÇÃO DAS QUOTAS PROPORCIONAIS NAS DESPESAS.
II) FORMA DE ADMINISTRAÇÃO.
III) ASSEMBLÉIAS: Competência, forma de convocação e quorum.
IV) ESTABELECIMENTO DE PENALIDADES
V) O REGIMENTO INTERNO.

O QUE É (CONDOMÍNIO EDILÍCIO)

O legislador deixou claro na redação posta no art. 1.331 do Código Civil  que:

Pode existir em edificações, partes que são propriedades exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Assim, vejamos que a área útil é aquela que pertence única e exclusivamente ao proprietário da unidade e área comum são aquelas indivisiveis, ao qual pertence a comunidade condominial.

Condomínios Verticais e Horizontais

Você que mora em condomínios, terá oportunidade de postar observações e realizar consultorias, de como viver, administrar, cobrar, comprar, conciliar brigas, etc... acompanhe nossas públicações.

O que é advogado?

Advogado

Origem: Wikipédia, a enciclopédia livre.

Advogado
Gravura de Advogado francês.
Ocupação
Tipo	Profissão
Setores de atividade	Direito, negócios
Descrição
Competências	Pensamento crítico
Educação requirida	Escolas de Direito;
Campos de trabalho	Tribunalis, corporações
Empregos relacionados	Juiz
Salário médio	15 mil reais

Um advogado é um profissional liberal, bacharel em Direito e autorizado pelas instituições competentes de cada país a exercer o jus postulandi, ou seja, a representação dos legítimos interesses das pessoas físicas ou jurídicas em juízo ou fora dele, quer entre si, quer ante o Estado.

O advogado é uma peça essencial^[1] para a administração da justiça e instrumento básico para assegurar a defesa dos interesses das partes em juízo.

Por essa razão, a advocacia não é simplesmente uma profissão, mas, um munus publico, ou seja, um encargo público, já que compõe um dos elementos da administração democrática do Poder Judiciário como servidor ou auxiliar da Justiça.

Pode-se decompor a atuação da advocacia em sete funções jurídicas básicas: 1. Assessoria jurídica (interna ou externa, inclusive no apoio negocial, em tempo real); 2. Consultoria jurídica (Externa ou interna - Outside Counsel - In-House Counsel); 3. Procuradoria jurídica; 4. Auditoria jurídica; 5. Controladoria jurídica; 6. Planejamento jurídico e o 7. Ensino jurídico.

Esta qualificação de advogado experiente, num sentido amplo, é de valia ao desempenho de inúmeras atribuições, e funções - em várias áreas - tais como negociações e administração de contratos, pagamentos e cobranças, transportes, armazenagem, seguros, controle de riscos (seja: logística - no mais amplo senso), o que resulta em total prevenção de contencioso e fomento negocial.

Assim, os advogados atuam, além de prestar consultoria jurídica que consiste na verificação de negócios importantes sob o aspecto legal, para prevenir problemas de futuros e eventuais litígios, seja "auditando" ou "controlando", para se usar a terminologia da Ciência da Administração.

O vocábulo deriva da expressão em latim 'ad vocatus' que significa o que foi chamado que, no Direito romano designava a terceira pessoa que o litigante chamava perante o juízo para falar a seu favor ou defender o seu interesse.

O patrono dos advogados em todo o mundo é Santo Ivo, segundo a crença da Igreja Católica.

Advocacia no Brasil

Uma seção da OAB, em Poá, São Paulo

No Brasil, para ser advogado, é preciso que, além do título de graduação como bacharel em Direito, obtenha a aprovação no exame da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e sua regular inscrição nos quadros da OAB. Em 2006, de acordo com o Ministério da Educação, existiam 1.066 cursos de Direito no Brasil.^[4][5]

A criação dos cursos jurídicos, uma exigência da conjuntura em face da independência nacional, era uma decorrência inevitável da militância liberal. Em 1825, o imperador instituiria, por decreto de 9 de janeiro, o ensino dos cursos jurídicos na cidade do Rio de Janeiro, regido pelos estatutos elaborados por Luís José de Carvalho e Melo, Visconde da Cachoeira. Este curso, entretanto, não chegou a ser inaugurado. A questão foi retomada pelo Parlamento em 1826. Um projeto de nove artigos, assinado por José Cardoso Pereira de Melo, Januário da Cunha Barbosa e Antônio Ferreira França, que receberia várias emendas, transformou-se na Lei de 11 de agosto de 1827, ano de fundação da Faculdade de Direito de Olinda, depois transferida para Recife, hoje vinculada a Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), e da Faculdade de Direito do Largo de São Francisco, atualmente vinculada a Universidade de São Paulo (USP).

Rui Barbosa, patrono dos advogados brasileiros

Os advogados não podem ser inscritos se não estiverem no completo gozo dos direitos civis, como também em situações de insegurança do exercício de advocacia, ou incapazes de governar as suas posses e bens.

Um advogado tem deveres, destacando-se, como exemplo:

• não advogar contra literal disposição de lei, presumindo-se a boa-fé quando fundamentado na inconstitucionalidade, na injustiça da lei ou em pronunciamento judicial anterior;
• não angariar ou captar causas, com ou sem a intervenção de terceiros;
• reclamar contra as violações dos direitos humanos e combater os abusos de autoridade.

É proibido ao advogado toda a índole de reclamo, anúncios, de publicação profissional, particularmente dado a saber os nomes dos seus clientes. Não deve favorecer, nem aceitar, o conhecimento de causas ou outras causas a si segredadas.

A Constituição Federal do Brasil dispõe no seu artigo 133 que "o advogado é indispensável à administração da justiça, sendo inviolável por seus atos e manifestações no exercício da profissão, nos limites da lei".^[6]

A Lei federal nº 8.906, de 4 de Julho de 1994, dispõe sobre o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB).^[7]

Rui Barbosa foi aclamado Patrono dos Advogados Brasileiros pelo Conselho Federal da Ordem, em 20 de dezembro de 1948.

No Brasil o dia do advogado é comemorado no dia 11 de agosto e também é a data da lei de criação dos cursos jurídicos no Brasil.

Advocacia em Macau

Em Macau só se pode exercer a profissão de advogado sendo licenciado em Direito (4 ou 5 anos), e tendo feito um estágio no escritório de um patrono.

A profissão é regulada pela Associação dos Advogados de Macau.

Cícero, um dos primeiros advogados

Advogado de defesa

O advogado de defesa, ou simplesmente defensor, é quem defende o réu nos tribunais e tem a missão de em caso de inocência pedir absolvição ou garantir uma pena devidamente equilibrada, com aplicação das atenuantes cabíveis em cada caso.

Na impossibilidade de custeio de um advogado o Estado se encarrega de indicar um defensor dativo ao acusado.

Advogado dativo

Advogado dativo é aquele nomeado pelo magistrado para propôr ou contestar ação civil, mediante pedido formal da parte litigante interessada que não possui condições de pagar custas do processo ou os honorários advocatícios.

Na esfera penal, é o nomeado para defender o acusado que não tem defensor, ou, tendo-o, este não comparece aos atos do processo.

Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Advogado