INOVAÇÕES NAS COBRANÇAS CONDOMINIAIS

Vejamos que passamos a apresentar estas novidades, elas vem a facilitar com as alterações do CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, a chamada reforma que começou com uma primeira etapa em 1994, houve de fato, pelo menos teoricamente, uma melhora na execução, duas Leis foram inicialmente criadas a Lei 11.232/2005 e posteriormente a 11.382/2006, introduziram varias regras novas, modernas e com intuito de agilizar os procedimentos tanto na execução da sentença que hoje é a segunda fase de um processo único, chamado pela DOUTRINA DE SÍNTETICO, como no processo autônomo de execução fundado em título extrajudicial. Questão polêmica surgiu logo que entrou em vigor a Lei 11.232/2005, em razão da omissão do legislador acerca da necessidade de intimação pessoal ou não do executado para pagar em 15 dias, tendo em vista que agora temos uma segunda fase, chamada executiva, do mesmo processo. Dispõe o aludido dispositivo: CASO O DEVEDOR CONDENADO AO PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA OU JÁ FIXADA EM LIQUIDAÇÃO NÃO EFETUE O PAGAMENTO NO PRAZO DE 15 DIAS, O MONTANTE DA CONDENAÇÃO SERÁ ACRESCIDO DE MULTA NO PERCENTUAL DE 10 (DEZ) POR CENTO, e, a  requerimento do credor e observado o disposto no artigo 614 - II, desta Lei, expedi-se à mandado de penhora e avaliação, logo nota-se que a norma processual não prevê expressamente a necessidade de intimação do devedor para dar cumprimento voluntário a sentença condenatória. Logo diante dessa omissão a doutrina e a jurisprudência passaram a discutir qual seria o termo "a quo " do prazo ali determinado. Existe varias correntes doutrinarias a esse respeito, mais o STJ, firmou decisão no sentido de que após o transito e julgado da sentença condenatória, independentemente de nova intimação do devedor, em obediência ao  principio constitucional da duração razoável do processo, trata-se de decisão inédita, foi a primeira vez, desde a promulgação da Lei 11.232/2005, que o STJ se manisfestou sobre esse conturbado tema.

AINDA SOBRE PROTESTOS DE TAXAS CONDOMINIAIS

O atual código civil, em seu artigo 1.336, inciso 1° (primeiro) prevê expressamente isso: É DEVER E NÃO FACULDADE CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO NA PROPORÇÃO DE SUAS FRAÇÕES IDEAIS, É DIVIDA, MESMO. Devemos protestar dívidas vencidas e não a vencer, é uma obrigação legal. O boleto de cota condominial é um documento de dívida e o síndico pode e deve levar a protesto, a lei 9.492/97 cita expressamente e outros documentos de dívidas. O código civil em seu artigo 1.102-A, prevê a chamada ação monitória que compete a quem pretender com base em prova escrita, sem eficácia de título executivo, pagamento de soma em,  dinheiro, entrega de coisa fungível ou determinado bem móvel, é um processo criado para se dar maior celebridade a uma cobrança, de um documento que, por si só, seja chamado por nós de título executivo, que são aqueles previstos nos artigos 584 e 585 do CPC, este tipo de ação  é a tendência da doutrina de facilitar a cobrança. O protesto não precisa ser divulgado como arauto. A tendência hoje do Código de Processo Civil é criar mecanismos de execução cada vez mais rápido e duros, o protesto condominial é um ato perfeitamente legítimo e legal, a dívida está prevista no código Civil, nas leis do condomínio e de protesto, o ato de protestar é perfeitamente possivel aos condomínios.

DÚVIDAS QUANTO AO PROTESTO DE INADIMPLENTES

Uma interpretação dada recentemente, quanto ao envio do boleto de cobrança ao cartório de protesto, isso embasado no que se refere a lei de protesto 9.492 de 10 de setembro de 1997, vejamos que, ao encaminharmos o titulo ao cartório e não sendo pago, o nome do condômino será remetido automaticamente aos orgãos de restrições.
Logo vejamos até que ponto, a ssessoria jurídica poderá ajudar a administradora ou ao próprio síndico e em consequencia ao condomínio, uma divida não precisa necessáriamente estar assinada, quando passa a ser condômino, automaticamente e por disposição da própria lei, passa aderir a anuir a ceitar as condições daquele condomínio. O atual código civil não revoga a lei do condomínio, que coexiste com a nova lei sem maiores problemas. Aquilo que o código civil traz, eventualmente confrontando com a antiga lei, neste caso, a lei 4.591/64, mas devem sempre se socorrer no atual Código Civil. A lei de condomínio esta atrasada, ela foi criada quando os condomínios já existiam, mas não tinha força que hoje tem. Em 1964, começava no país a ser usada o cartão de crédito, era tão incipiente que a lei que veio regular o SFH, não considerou a possibilidade de o cartão de crédito ser uma instituição financeira. Hoje nas grandes cidades 4/5 da sociedade vive em condomínios, o legislador não aprendeu muito nesses 40 anos, o código civil, ao cuidar dos condomínios, continua dando tropeçadas, segundo a Lei 9.492/97, a lei do protesto que define a competência, regulamenta serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívidas, pode ser claramente aplicada na cobrança dos inadimplentes, a lei no seu artigo, coloca a palavra chave, que é o caminho das pedras para acabarmos com os nossos problemas ( PROTESTO É O ATO FORMAL E SOLENE PELO QUAL SE PROVA A INADIMPLÊNCIA E O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO ORIGINADA EM TÍTULOS E OUTROS DOCUMENTOS DE DÍVIDAS ).  A lei deixou bem claro que  não são protestáveis apenas os títulos, qualquer documento que demonstre que seja dívida pode ser levado a protesto.

ASSISTÊNCIA JURÍDICA NOS CONDOMÍNIOS

Problemas com cobranças, como empresas que prestam serviços de documentação, das convenções e regulamentos internos. é muita coisa que o sindico tem de conhecer para não dar "furos" na administração, e o que é pior, ele tem que saber da nossa legislação, trabalhista, civil, dos juizados especiais, em fim, tem que ser uma figura que há muito não existe mais: O rábula, mais será que isso deve mesmo acontecer ? entendemos que não.
A assessoria jurídica é fundamental para o condomínio e atualmente no mercado se encontram bons advogados, conhecedores primordiais das regras conturbadas e suas regulamentações atualizadas quase que mensalmente, com súmulas e decisões jurisprudênciais, tornando imprescindível a contratação de um bom aplicador do direito. Mesmo que este condomínio seja administrado profissionalmente, é importante a presença de um advogado na contratação desta administradoras, pois existem contratos e contratos, vivemos no mundo onde os conflitos estão cada vez mais fortes e o exemplo disto é o morador inconveniente, que é o mal pagador, a presença de uma assessoria faz com que as coisas mudem a figura. O advogado não é somente para defesas em ações, ele também pode servir aconselhando, atualizando documentos importantes do condomínio, assistindo a administração do condomínio, no tocante a toda administração e os afazeres do síndico.

DIVIDAS CONDOMINIAIS, DE QUEM DEVEMOS COBRAR.

Assim dando continuidade a postagem anterior, diremos que o adquirente fica somente com a posse  direta, podendo habitá-lo ou utilizá-lo plenamente, vindo a torna-se proprietário com o pagamento total do emprestimo. Quando o imóvel faz parte de um condomínio  no caso de dividas de taxas condominiais, surge dúvidas, o condomínio deve propor ação contra o agente financeiro, ou seja, o credor fiduciário ou contra o comprador habitante do imóvel, que é o devedor fiduciante ? apenas para elucidar, como as despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem seja o dono, se alguém adquire um imóvel com divida condominial, estará assumindo a divida, por esse motivo que, ao adquirir uma unidade condominial, se exige uma declaração do síndico, com firma reconhecida e acompanhada da ata que o elegeu, provando que as taxas condominiais estão em dia. Na pratica os tribunais tem entendido que ambos devem ser réus na ação, porque o imóvel pertence ao credor, o devedor é seu efetivo usuário e possuidor e nessa condição, compete a ele não só o ônus e responsabilidade pelo pagamento dos impostos e taxas relativas ao imóvel, mas também as despesas de condomínio.