COBRANÇAS DE COTAS CONDOMINIAIS

Em breve relato, dou continuidade as cobranças de cotas condominiais, desta vez fala-se que o juízo competente para a propositura da ação é o do domicilio do demandado, ou seja, se o proprietário não residir no condomínio, a ação será ajuizada na comarca do seu domicílio. No pedido da inicial deixe claro que está cobrando as vencidas e as vincendas, assim aquelas que vencerem durante o trâmite do feito.Se o condomínio não formatar assim o seu pedido, o juízo condenará o devedor a pagar somente aquelas parcelas arroladas na inicial, pedido certo.
Como o pedido se direcionará também as parcelas vincendas, o valor da causa é diferenciado, devendo ser dimensionado a partir do produto de 12 vezes a média mensal da dívida.

AÇÃO DE COBRANÇA ( CONTINUAÇÃO)

A Legitimidade para propor ação de cobrança é do condomínio, que nomeia um advogado através do síndico, razão pela qual deve ir os autos do processo acompamhado da ata da assembléia geral no qual o elegeu.
A legitimidade passiva é do proprietário do imóvel em cujo o nome está inscrito o bem no cartório do REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, logo antes de ajuizar a ação de cobrança de condomínios, solicite uma cópia da matricula do imóvel junto ao cartório competente.
Existe JURISPRUDÊNCIA - incluindo O STJ- pelo qual a permissa para ajuizamento de uma ação de cobrança contra o pomitente comprador, mesmo se não houver averbação daquele instrumento na matricula do imóvel.
É de pura afirmação que a LEGITIMIDADE AD CAUSAM, na cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o promitente comprador da unidade adquirida em condomínio, desde de que já tenha adquirido a posse do imóvel, sendo irrelevante o fato de o contrato não estar registrado em cartório.

DIFICULDADES PARA SE RECEBER UMA DÍVIDA CONDOMINIAL

Por não ser liquida e certa, a dívida de condominio tem acarretado dificuldades para os ADVOGADOS que trabalham na área condominial, a principio o ingresso com uma ação de cobrança obter o reconhecimento ( processo de conhecimento ), ali após o reconhecimento da dívida atavés de uma sentença, temos a dívida como liquida e certa, logo em seguida cabe o ingresso da execução, no caso específico  condomínios, a ação de cobrança se instala no rito sumário, conforme preconiza a alínea b do inciso II do artigo 275 do CPC,  a inicial deverá ser instruida com cópias dos documentos de cobrança em atraso, seguirá os requesitos do CPC, artigo 282. Por ser de rito sumário na inicial já deverá constar as testemunhas a serem arroladas e o requerimento de perícia, outro requesito básico é que deverá a inicial requerer a citação do réu para comparecer a audiência de conciliação, neste requerimento deverá constar as advertências do paragrafo 2° do artigo 277 do CPC, assim para que o réu compareça ou mande preposto, com poderes especificos para transigir, sob pena de serem aceitos como verdadeiros os fatos narrados na inicial.

DOCUMENTAÇÃO LEGAL DO CONDOMÍNIO

É responsabilidade do síndico manter o controle sobre a documentação, mesmo que tenha contratado uma administradora ou um escritório de contabilidade para assessora-lo, conforme permite a lei. Portanto, mantenha-se atento ao zelo e à guarda dos seguintes documentos:
Manter em arquivos; por prazo indeterminado.

- Projetos estruturais, hidráulicos e elétricos.
- Relação cadastral das economias e seus proprietários.
- Convenção condominial.
- Regimento interno.
- Livros e atas de assembléias.
- Cartão do CNPJ e respectivo carimbo.
- Guia comprovante de matricula do condomínio no INSS.
- CND - Certidão Negativa de Débitos do INSS e do FGTS.
- Comprovantes de despesas e receitas.
- Apolice de Seguro
- Comprovante de pagamentos de impostos, taxas, e emolumentos municipais.
- Contratos Diversos, com empresas administradoras, advogados, manutenção de elevadores, portões, piscina, bombas d"agua, etc ...

SEGURO OBRIGATÓRIO

È obrigatório proceder ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações do condomínio, o prazo é de 120 dias, contados da concessão do habite-se, renovando-se analmente a apólice que deverá abranger todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte.
O inadimplemento dessa obrigação implicará a multa mensal em valor equivalente a 1/12  avos do imposto predial, importância essa que será executada pelo município.

O prêmio será cobrado com as despesas ordinárias do condomínio.