AÇÃO DE COBRANÇA ( CONTINUAÇÃO)

A Legitimidade para propor ação de cobrança é do condomínio, que nomeia um advogado através do síndico, razão pela qual deve ir os autos do processo acompamhado da ata da assembléia geral no qual o elegeu.
A legitimidade passiva é do proprietário do imóvel em cujo o nome está inscrito o bem no cartório do REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, logo antes de ajuizar a ação de cobrança de condomínios, solicite uma cópia da matricula do imóvel junto ao cartório competente.
Existe JURISPRUDÊNCIA - incluindo O STJ- pelo qual a permissa para ajuizamento de uma ação de cobrança contra o pomitente comprador, mesmo se não houver averbação daquele instrumento na matricula do imóvel.
É de pura afirmação que a LEGITIMIDADE AD CAUSAM, na cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o promitente comprador da unidade adquirida em condomínio, desde de que já tenha adquirido a posse do imóvel, sendo irrelevante o fato de o contrato não estar registrado em cartório.

DIFICULDADES PARA SE RECEBER UMA DÍVIDA CONDOMINIAL

Por não ser liquida e certa, a dívida de condominio tem acarretado dificuldades para os ADVOGADOS que trabalham na área condominial, a principio o ingresso com uma ação de cobrança obter o reconhecimento ( processo de conhecimento ), ali após o reconhecimento da dívida atavés de uma sentença, temos a dívida como liquida e certa, logo em seguida cabe o ingresso da execução, no caso específico  condomínios, a ação de cobrança se instala no rito sumário, conforme preconiza a alínea b do inciso II do artigo 275 do CPC,  a inicial deverá ser instruida com cópias dos documentos de cobrança em atraso, seguirá os requesitos do CPC, artigo 282. Por ser de rito sumário na inicial já deverá constar as testemunhas a serem arroladas e o requerimento de perícia, outro requesito básico é que deverá a inicial requerer a citação do réu para comparecer a audiência de conciliação, neste requerimento deverá constar as advertências do paragrafo 2° do artigo 277 do CPC, assim para que o réu compareça ou mande preposto, com poderes especificos para transigir, sob pena de serem aceitos como verdadeiros os fatos narrados na inicial.

DOCUMENTAÇÃO LEGAL DO CONDOMÍNIO

É responsabilidade do síndico manter o controle sobre a documentação, mesmo que tenha contratado uma administradora ou um escritório de contabilidade para assessora-lo, conforme permite a lei. Portanto, mantenha-se atento ao zelo e à guarda dos seguintes documentos:
Manter em arquivos; por prazo indeterminado.

- Projetos estruturais, hidráulicos e elétricos.
- Relação cadastral das economias e seus proprietários.
- Convenção condominial.
- Regimento interno.
- Livros e atas de assembléias.
- Cartão do CNPJ e respectivo carimbo.
- Guia comprovante de matricula do condomínio no INSS.
- CND - Certidão Negativa de Débitos do INSS e do FGTS.
- Comprovantes de despesas e receitas.
- Apolice de Seguro
- Comprovante de pagamentos de impostos, taxas, e emolumentos municipais.
- Contratos Diversos, com empresas administradoras, advogados, manutenção de elevadores, portões, piscina, bombas d"agua, etc ...

SEGURO OBRIGATÓRIO

È obrigatório proceder ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações do condomínio, o prazo é de 120 dias, contados da concessão do habite-se, renovando-se analmente a apólice que deverá abranger todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte.
O inadimplemento dessa obrigação implicará a multa mensal em valor equivalente a 1/12  avos do imposto predial, importância essa que será executada pelo município.

O prêmio será cobrado com as despesas ordinárias do condomínio.

A FIGURA DO SÍNDICO

A variedade de experiências que um síndico ou administrador profissional tem que enfrentar no seu dia a dia, com perfis de pessoas e locais múltiplos, terá que trazer a quem administra muita cautela, por lidar com pessoas mutuamente diferentes, pessoas nunca vão ser e ter pensamentos iguais, logo a cautela é fator primordial para desenvoltura de seu trabalho.
Saiba ouvir as partes, quanto a um problema no condomínio, tente entender os fatos, de uma e da outra parte que trazem o problema, tente ouvir um terceiro, como um outro morador ou mesmo um zelador, assim você evita tomar partido muito explicitamente, deve sempre ouvir o conselho, para que possa auxiliá-lo em decisões dificeis mesmo que este esteja investido em fiscalizar contas, nada impede que seja ouvido e investido de uma função moral.
Ter um relacionamento com os empregados, sabendo que eles são seu esteio de contatos com os condôminos, são eles circulam e recebem as primeiras informações, opiniões e reclamações, é o famoso sabedor das vidas dos condôminos, devendo sempre ter o cuidado para que não cheguem informações distorcidas.
Ser transparente o maximo possível em suas prestações de contas e nas suas atiudes, com a democratização do país, ninguém vai mais assinar um cheque em branco ou uma procuração, a corrupção e as fraudes que já tivemos oportunidades em velas, crescem em todo os setores, por tanto os condôminos esperam clareza e honestidade sempre que for inquirido. Nunca tome decisões sozinhos, leve para assembléia e divida suas idéias com os presentes, assim você tomara atitudes comuns a todos e principalmente com os avais da maioria presente, crie jornais, blogs, e-mail, cartazes em áreas sociais. Tenha paciência, em condomínios convivemos com pessoas de diferentes niveis culturais e educacionais, perceba que nem todos entendem nossas intenções imediatamente, muitas vezes é preciso um bom tempo para nossa mensagem seja assimilada.
Tente conhecer a todos os condôminos, pois cada ser humano tem sua personalidade, tente entender cada um, ajuste sua forma de negociar a cada tipo.
Seja discreto, não comente com um condômino o que aconteceu com outro, inadimplências, brigas de familia, oficial de justiça, lembre-se que você como síndico acaba recebendo diversas informações, mas cuidado com elas, lembre-se que boato corre mais rápido de que a noticia verdadeira, seja discreto, só assim terá respeito de todos os moradores.