A CONVENÇÃO DEFINITIVA DO CONDOMÍNIO

Os proprietários já fixados no condomínio não tem como perceber o risco da desvalorização dos seus imoveis por causa dos ingressos de novos condôminos anti-sociais (perigosos, violentos, grosseiros, barulhentos, etc...), que rompem a corrente do sossêgo, da segurança e da saúde, tornando insuportável a vida no condomínio. As modificações sociais nos últimos tempos têm influenciado negativamente os indivíduos, suas famílias e os grupos a que pertence, permitindo-lhes o excesso de liberdade, uso de drogas, desrespeito às regras, etc... Estes fatores muito incomodam o cidadão do bem. Qualquer um podem comprar um imóvel, de livre escolha, com a facilidade de financiamentos, entretanto ainda não é permitido aos condôminos, já fixados, aprovarem os candidatos a serem admitidos no condomínio, mediante prévia avaliação da personalidade e referências da vida social dos mesmos, tal como se tem feito para admissão de sócio em empresa, em entidade sem fins lucrativos, ou de candidato ao emprego. A saída para os condôminos já fixados continuarem vivendo em paz, segurança, ordem e saúde, é se reunirem em 2/3 (dois terços), no mínimo, da totalidade dos proprietários e alterarem aquela minuta de convenção, feita só pelo incorporador e torná-la definitiva com novas regras de comportamento, além de multas pelas infrações, de acordo com a gravidade do ato ou reiteração da prática do mesmo.

NÚMEROS PREVISTO DE ASSEMBLÉIAS ANUAIS

O Código Civil Brasileiro, dispõe em seu artigo 1.350, sobre a realização de uma assembléia anual, de carater ordinário, portanto, para a apresentação e aprovação da previsão orçamentária, que deve incluir a previsão de despesas ordinárias e a forma de rateio entre os condôminos, bem como a siostemática de prestação de contas por parte do síndico. Eventualmente poderá prever ainda, a eleição do síndico, se anual e as alterações no regimento interno. Esses assuntos não precisam ser tratados numa única assembléia, podendo a convenção estabelecer a obrigatoriedade de realização de outras assembléias ordinárias, além daquela prevista no artigo 1.350, além disso, para tratar de assuntos extraordinários, contanto que o regularmente convocadas, havendo ou não convenção, o condomínio pode realizar tantas assembléias quantas desejar.

TERCEIRIZAÇÃO É A SOLUÇÃO ?

Os funcionários de um condomínio, são o grande responsável pela segurança e zelo do patrimônio dos condôminos, logo sabe-se que metade do custo das despesas condominiais vem através deles. Como podem ser terceirizados, segundo a CLT e Súmula 331 do TST, a procura por esta mão de obra vem crescendo. Opiniões se dividem quando o assunto é em comparação com a instalação do colaborador no quadro direto da administração do condomínio seja vertical ou horizontal. Quando é assinada a carteira de trabalho, segundo enunciado 331 do TST, não forma vínculo de emprego com o tomador a contratação dos serviços de vigilância, de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados a algumas atividades. De acordo com o presidente da associação dos Advogados Catarinenses trabalhista, Dr. Felipe Borba, em um edifício residencial o benefício é a morada, mesmo sem nenhum empregado o edifício continuou a prestar sua função, por isso os trabalhadores de limpeza e segurança,não são considerados de atividades fim mais sim de meio, por isso podem ser terceirizados.
Se os serviços de vigilância e limpeza são facilmente entendidos como passiveis a terceirização, o de zelador torna-se mais complicado definir. O caso do zelador pode configurar de forma diferente dos demais colaboradores, ele tem a função de cuidar de tudo o que ocorre no condomínio, logo estrá dentro da atividade fim, explica o diretor geral da academia superior da advocácia trabalhista de Santa Catarina Dr. Allexsandre Gerent.

TAXAS CONDOMINIAIS PODEM TER DESCONTOS

A terceira turma do STJ decidiu que descontos concedido no pagamento de taxas condominiais, não mascara multa. Na ação movida pela viúva BORIA BIANCA BRASILINA, contra o condomínio do edifício SÃO CARLOS, localizado em copacabana, Rio de Janeiro, o tribunal entendeu que o valor fixado comporta desconto concedido para pagamento antecipado, o que é encarado como um modo de acelerar a cobrança. Proprietária de um apartamento no edifício, Boria está em débito com alguns pagamentos referentes a 11 meses, por causa de constantes viagens para cuidar do interesse de seus netos, segundo alega, com a ausência as cobranças não chegavam a tempo para serem pagas na data dos vencimentos. Como o condomínio não aceitou o pagamento das taxas via postal, os atrasos foram inevitáveis, Boria considera o desconto sobre o valor originário da taxa de condomínio uma multa cobrada sobre o disfarce de descontos, ela admite a inadimplência, mas não aceita a penalidade que estão sendo impostas para quitação da dívida, que segundo o condomínio é de 9,5 mil, para a viúva não passa de 4,2 mil. Com o impasse, Boria ingressou com uma ação de consignação em pagamento, pedindo o depósito do valor que entendia como o devido. Com a decisão desfavoravel da JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO, recorreu para o STJ, de acordo com o relator do processo ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, a tese segundo a qual o desconto mascara uma multa não pode prevalecer, é rotina no gerenciamento de cobrança, seja de taxas de condomínio, seja de mensalidades de clubes, o estimulo ao pagamento antecipado, particularmente em periodos de altas inflacionárias, o adiantamento é um incentivo, o que não quer dizer, como pretende a condômina, que isso corresponde a uma penalidade, até mesmo o poder Público, assim procede no recolhimento de impostos, sem qualquer mácula de ilegalidade, afirma o ministro.

CONVENÇÃO TEM SOBERANIA PARA REGULAR NORMAS DE CONVIVÊNCIA

Dono de cachorro que entrou na justiça requerendo anulação de multa, dano moral e pedido de desculpa formal do síndico, por condomínio não permitir a permanência do animal no edifício, teve ação negada pelo TJDFT, o Juíz do 1° juizado Especial de Sobradinho considerou improcedentes os pedidos formulados na inicial e a 1° turma recursal manteve a decisão de primeira instância. O autor relata que possuí um cachorro da raça Yorkshire Terrie e mora num edifício residencial em Sobradinho, foi advertido pelo síndico da proibição de se criar animais nos apartamentos, determinada na CONVENÇÃO do próprio condomínio. Por conta dessa restrição, recebeu multa e, por não paga-la, ficou impedido de participar das assembléias desde então. Alega na inicial que foi privado do direito à propriedade, previsto na Constituição. O condomínio contestou a ação afirmando que a multa está respaldada na Lei, na Convenção votada em assembléia, na qual os moradores sobre normas internas de convivência. Na 1° instância o Juíz esclarece na sentença "O Direito de propriedade não é absoluto, vez que sofre uma série de restrições de natureza Constitucional e legal como, por exemplo, as limitações advinda dos direitos de vizinhança, prevista no artigo 1.277 e seguinte do CC" - de acordo com o magistrado, ao adquirir bem imóvel no edifício, o autor vinculou-se à convenção do condomínio, cuja a observância é obrigatória para todos os que ali residem.
Os julgadores do recurso confirmaram na sessão que a questão regula-se pelo direito de vizinhança, prevista pelo CÓDIGO CIVIL, atualmente uma das atribuições mais difíceis com a qual nos deparamos é a convivência em condomínios. Havendo previsões normativas internas, prevalece o que foi convencionado. O exercício do direito de propriedade no âmbito das relações condominiais deve se compatibilizar com normas que regem a boa convivência dos condôminos, concluíram. A decisão de manter a sentença guerrada foi unânime e não cabe mais recurso.