OBRAS VOLUPTUÁRIAS/ÚTEIS/NECESSÁRIAS

No sentido Jurídico, o adjetivo voluptuário qualifica o ato ou a obra promovida para tornar mais bela, mais agradável a coisa, sem que isso signifique torna-se mais útil. Para a aprovação desse tipo de obra, o Código Civil estabelece a necessidade do voto favorável de dois terços dos condôminos.

Obras úteis, para a realização das obras úteis, são necessários os votos da maioria absoluta dos condôminos, ou seja metade mais um.

Obras necessárias, são aquelas obras urgentes, como o conserto, troca do motor de uma bomba d agua, queimada inesperadamente, a substituição de de acessórios de segurança, como câmeras, monitores, extintores, desde de que tenham apresentado anomalias inesperadas, não previsíveis e que a sua falta possa comprometer a segurança ou o bem-estar dos condôminos.

OBRAS E SUA REALIZAÇÃO

O tema concernente à realização de obras no condomínio é também uma previsão que deve ser lançada na CONVENÇÃO CONDOMINIAL, a despeito de constar no artigo 1.341 do Código Civil, que classifica as obras em voluptuárias e úteis realizadas pelo condomínio e no artigo 10 da Lei 4.591/64, relativamente às obras realizadas por condôminos, individualmente. O Código Civil refere três espécies de obras, dentre aquelas realizáveis pelo condomínio.
As voluptuárias
As úteis
As necessárais.

A Lei prevê a possibilidade de obras necessárias ou urgentes de elevado custo, para as quais aponta como solução a convocação de assembléia geral extraordinária, em caráter emergencial.

REALIZAR O SEGURO DA EDIFICAÇÃO

É obrigatório segurar o prédio do condomínio considerando o custo da obra(sem levar em consideração o valor do terreno), mais as benfeitorias, muros, garagens, os anexos com os respectivos revestimentos, olhando o playground, churrasqueira, piscina, elevadores, sistemas de pára-raios e mesmo uma verba estimada para retirada de entulhos do terreno, caso o sinistro destrua por completo o edifício. O responsável pela contratação do seguro é o síndico, examine com atenção as propostas, guardando-as juntamente com os cálculos e as promessas de sua seguradora, envolva a assembléia geral ou a comissão de auditoria permanente, que já sugerimos criar. Isso porque a seguradora e a empresa corretora ou o corretor autônomo devem ser criteriosamente escolhidos a dedo. é consabido, no momento de contratar e emitir a apólice todas as seguradoras são maravilhosas, na hora de pagar, nem todas são ágeis, existindo algumas que são especialistas em levantar clásulas das suas apólices contra segurados, após a ocorrência do sinistro, por isso sempre é viável a contratação de um profissional habilitado em contratos, para que antes de assinar possa ele opinar sobre as clásulas envolvidas, acredito que um Advogado será o melhor orientador.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIR

O Síndico tem a obrigação de fazer cumprir a CONVENÇÃO CONDOMINIAL, O REGIMENTO INTERNO E AS ASSEMBLÉIAS GERAIS, fazendo Lei entre as partes e o guardião do cumprimento de tais ajustes não poderia ser outro senão o Síndico. Muito ja se sabe sobre as CONVENÇÕES CONDOMINIAIS E ASSEMBLÉIAS GERAIS, quanto ao regimento interno, é regulamentação específica de comportamento interno, estabelece praticas permitidas e as proibidas entre os condôminos, como por exemplo, a utilização do salão de festa, o horário do silêncio, os dias e horários para as mudanças, a proibição de varais secadores de roupa nas áreas de fachada externas. Por ocasião da elaboração da CONVENÇÃO CONDOMINIAL, o REGIMENTO INTERNO deveria ser definido, o que poderia ser feito no mesmo ato, mais normalmente isso não ocorre, e deixam os condomínios para elaborarem posteriormente, acabando por enfrentar dificuldades de elaborar regras, pois as cabeças penssantes( condôminos ), passam a ter opiniões diferentes, com pensamentos que levam em consideração apenas o seu bem estar, sem pensar no convívio harmonioso que deveria existir no ambiente condominial.

OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO

O Síndico está para o condomínio, como o diretor presidente está para a empresa privada. É o síndico o representante ativo e passivo diante de instituições financeiras e bancárias, fornecedores, devedores, credores,empregados, e entes públicos, seja em face de relações negociais, seja em face a ações judiciais.
Em qualquer dessas circunstâncias, o documento que habilita o síndico a exercer tal representação é a ata de sua eleição, acompanhada de cópia da convenção condominial, esses documentos acompanharão, por exemplo, a procuração que o condomínio outorgar ao advogado. Todavia a inexistência da CONVENÇÃO CONDOMINIAL, não afasta a legitimidade do síndico em representar o condomínio, desde de que comprovada a sua eleição em assembléia geral dos condôminos.