INADIMPLÊNCIA

Costumeiramente no mês de JANEIRO, crescem as inadimplências condominiais em todo BRASIL, será que existe um motivo claro? subjetivamente sabe-se que neste mês existe outras obrigações a serem cumpridas tal como, a matricula escolar, o material de estudo, o IPTU, Emplacamento de Carros etc..., tal justificativas podem elevar os descuidos de quem já não gosta de pagar condomínios para o segundo plano. A nível de Brasil torna-se costumeira as ações de cobranças condominiais aumentarem no período, fazendo sobrecarregar ainda mais nosso judiciário. Tomando como base a cidade do RIO DE JANEIRO, o aumento chegou a casa dos 54% - índice bastante elevado, levando em consideração que mais da metade de um condomínio tornou-se inadimplente, pense ao receber o balancete mensal e ver que você conseguiu honrar sua dívida ou melhor dizendo sua obrigação e seu vizinho de porta, nem aí, continuou usando teu elevador, tomando banho na piscina, guardando seus pertences na área comum do condomínio e muito mais, fazendo que não sabe de nada e muito menos dar a mínima satisfação, logo para se conviver em condomínios além de ter a cara de pau, precisa ser bastante humorístico para desempenhar o papel de palhaço.

Condomínios porque tanta dificuldades;

Viver em condomínios carece de cuidados, a partir do modo de se trajar a maneira de se comportar e de se relacionar, em condomínios independente que seja comercial ou residencial, temos partir de um principio lógico de que não iremos conviver só. Ao declinar sobre este momento sentimos que ao nosso lado existe pessoas que tem direitos e deveres que devem ser respeitados e ouvidos, assim tornamos nosso modo de conviver em grupos de maneira mais salutar e agradável, sabendo abrir mão de nossos direitos e cumprindo os nossos deveres. Caso corriqueiros acontecem quase que a todo os momentos em condomínios mundo a fora, cada um deles de maneira muitas vezes inevitável a vista de nós seres humanos, mais de maneira expressiva a luz do bom senso. Ao declinar certos acontecimentos falo com a voz da experiência, não só por viver em condomínio, mais como agir profissionalmente dentro do meu âmbito de trabalho, assim vejamos que usar de bons modos, saber conduzir as coisas diferentes de maneiras iguais, não estar espalhando notícias(fofocas) dentro de seu ambiente de moradia ou trabalho, faz com que pelo menos tenhamos um pouco mais de tranquilidade em nossos condomínios.

PERNAMBUCANOS VÃO PAGAR POR ESCRITURAS FINANCIADAS PELA CAIXA ECONÔMICA

Sim é verdade, a partir de Agora quem precisar de usar o FGTS, para adquirir um imóvel financiado pelo sistema financeiro de habitação, terá que pagar o valor cobrado pelos cartórios de ofícios e mais o de Registro para obter este modelo de aquisição, assim o foi o entendimento do Juíz Auxiliar corregedor do Estado DR. SERGIO PAULO DA SILVA, informando o relato do artigo 108 do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, que os imóveis que ultrapassar 30 salários, tem que ser feito por escritura pública, a Lei que permite a utilização de contrato particular se refere apenas a caso de financiamento. Na pratica os cartórios não estão aceitando mais a caixa como uma instituição digna de fé pública. O banco diz que não tem conhecimento que outras cidades do país, estejam acontecendo casos semelhantes e defende que seus documentos deveriam ser aceitos. Como se trata de um entendimento, cartórios de imóveis de outros municípios poderão seguir a postura. Então cabe agora somente esperar, pois a pancada sempre cabe no bolso do mais fraco.

JANEIRO É MÊS DOS REAJUSTES

Com a chegada do ano novo, temos que tomar as devidas precauções com os aumentos previstos. Neste sentido vem aí o aumento da taxa de condomínio, prevista com reajuste chegando até aos 15% (quinze por cento), sabemos que a partir do ano de 2012 o salário mínimo aumentará em janeiro, temos o dissídio coletivo das classes dos que trabalham em condomínios, aumento dos insumos, aumento de produtos de limpeza, aumento de água, luz, serviços, sem contar com o aumento já comum nesse início de ano da inadimplência, vejamos que cada condômino, terá matricula e compra de livros e fardamentos de seus filhos, emplacamento de carros, pagamento IPTU, os que tem imóveis financiados por construtoras normalmente tem o boleto extra da diferença paga no INCC, este acumulado durante todo o ano. Assim será sempre necessário usar de precaução e cautela, deixando alguma reserva para eventuais despesas que ocorreram sem sombra de dúvidas, facilitando assim um início de ano com mais tranquilidade e esperança.

PROTESTO SIM OU NÃO ?

No último mês de setembro de 2011, o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO, através do DES. DR. REINALDO PINTO ALBERTO FILHO, tornou em decisão nos autos da representação de inconstitucionalidade número 006008768.2010.8.190000, decisão esta que vai de encontro a Lei 5.373/2009 de autoria do DEPUTADO ESTADUAL LUIZ PAULO, entendemos que a base legal para se configurar os protestos de títulos e outros documentos é a LEI FEDERAL 9.492 de 10 de setembro de 1997, que objetivamente em seu artigo 1° dispõe que " O PROTESTO É UM ATO FORMAL E SOLENE PELO QUE SE PROVA A INADIMPLÊNCIA E O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO ORIGINADA EM TÍTULOS E OUTROS DOCUMENTOS DE DÍVIDAS" vejamos, qualquer documento de dívidas, a lei Federal não impõe qualquer requisito para outros documentos de dívidas possam ser protestados e onde a lei não distingue não cabe ao interprete fazê-lo. Será que alguém tem dúvidas de que o não pagamento de cotas condominiais e de alugueres e acessórios da locação importa em inadimplência? importa em descumprimento de obrigação, logo com a permissão da LEI FEDERAL 9.492/97 - é legal o protesto tanto de dívidas de cotas condominiais, quanto de dívidas de alugueres e acessórios da locação.

FUI ELEITO SÍNDICO E AÍ ?

Cada vez mais as construções se alastram Brasil a fora, com isso vem movimentando milhões na área da construção civil, principalmente nas grandes cidades, os dados mostram a importância do setor no crescimento do país, com isso sempre será bem vindo a figura do gestor. Eleito pelos moradores nos condomínios cabe ao síndico esta gestão, geralmente existe o morador antigo já síndico e o recém chegado que pretende ser eleito. Após eleito o sindico não fica restrito a buscar soluções as dificuldades apresentadas, mais conhecer profundamente todos os problemas existentes na edificação, procurando ir a busca de soluções, verificar todo o problema financeiro e mostrar a qualidade, o bom síndico sempre será aquele que irá agradar aos funcionários e aos moradores sem esquecer da sua mobilidade e flexibilidade na atuação da sua função. O síndico deve ter sempre ao seu lado uma boa assessoria, ser bastante organizado e atualizado, mostrando-se capaz de solucionar o mínimo problema quando vir a aparecer.

CHEGANDO NATAL E AÍ ?

Nada é mais simbólico para o mês de dezembro de que a decoração de natal, os condomínios preparam luzes e decoram as arvores para o mês do nascimento de cristo. Difícil ver um condomínio que não coloca pelo menos uma luzinha para dar brilho ao seu jardim. O planejamento é importante para saber quanto o condomínio pode gastar com a decoração natalina, devemos saber se no inicio do ano esta ornamentação já estava prevista no orçamento anual do condomínio, de preferencia que não ocorra taxa extra, todos os consultados acham que devem ser planejado o orçamento natalino no começo do ano, já com o orçamento anual, caso contrário deve-se votar em assembléia o valor a ser implementado no enfeite natalino, lembrando que ao ser despesa ordinária os inquilinos também devem pagar. Para montar a decoração, seria interessante juntar uma comissão, inclusive com crianças fazendo parte da ornamentação, gerando assim uma maior integração no condomínio. Outra opinião é a de comprar os adereços em comércios populares, reduzindo assim os custos. Outro ponto importante será o tipo de decoração que o condomínio pretende apresentar, se lampadas de pisca em arvores, os próprios funcionários podem organizar, viável também é a de colocar uma arvore no hall social, envolvendo-a com caixas de presentes, dando aquela impressão que estão cheias e com volume. Quem optar por uma decoração de maior porte, deve sempre se antecipar, pois as empresas que trabalham no seguimento muitas vezes nesta época já estão sobrecarregadas, encarecendo a mão de obra.

DOMESTICAS IMPEDIDAS DE ENTRAREM PELO HALL SOCIAL

Em Vitória do Espirito Santo, um grupo de domésticas foram impedidas de ingressarem pelo Hall Social de um prédio de Luxo em Vitória, a alegação foi que em reunião de condomínio ficou decidido que as domesticas entrariam pelo portão da garagem, sentindo-se humilhadas fizeram a denuncia ao sindicato de classe que levou ao conhecimento do MINISTÉRIO PÚBLICO DO TRABALHO, daquele estado. Desta forma caberá a elas uma rescisão coletiva acumulada com danos morais, casos como estes estão se tornando comum pelo Brasil, em total desrespeito ao principio CONSTITUCIONAL DA IGUALDADE, este entendimento deixa qualquer profissional com baixa auto-estima, sem contar com questões vexatórias que deixam qualquer pessoa arrasada psicologicamente.

FRED O CÃO DA LIMINAR

A 4° Vara Civel de São Paulo, através do Juíz Dr. HEBER MENDES BATISTA, concedeu uma liminar a favor de um grupo de CONDÔMINOS que requereram através de uma liminar a permanência de cão vira lata de nome FRED (que não é o do Fluminense), na área comum de um condomínio em RIBEIRÃO PRETO/SP, Fred apareceu no condomínio em janeiro passado e logo foi adotado por um grupo de moradores, ele é um animal comunitário e não tem dono especifico o condomínio é o Residencial Primavera localizado na zona norte da cidade. O assunto virou polêmica e divide a opinião dos moradores, o cão já foi expulso do condomínio por três vezes, por isso um grupo de moradores propôs a ação para garantir a permanência dele no condomínio, que por sua vez informa que vai recorrer. Com a liminar caso Fred desapareça do condomínio, terá uma multa de 200,00 dia pago a ONG (AVA - ASSOCIAÇÃO VIDA ANIMAL), para sensibilizar o Magistrado as crianças escreveram cartas, pedindo a permanência do animal. O advogado do condomínio LUIZ OTÁVIO DALTO DE MORAES, alega que a Convenção de Condomínio e Regimento Interno proíbe a permanência de animais na área comum do condomínio, o que mais prende-se ao fato é que os autores da ação não se responsabiliza em cuidar da sujeira dele nas áreas comuns do Edifício.

VIDA EM CONDOMÍNIO

Em decisão recente o STF (SUPERIOR TRIBUNAL FEDERAL), julgou como inconstitucional a cobrança de condomínio em ruas fechadas, desta forma vemos que não só de edifícios (verticais) ou casas (horizontais), resume-se a vida em condomínio. Vejamos que inicialmente a decisão não só atinge as associações de bairros, mais também aqueles loteamentos fechados que no preambulo são anunciados como condomínios fechados, funcionam como se condomínio fosse, pois existem regras e regulamentos, podemos chama-los de condomínio de fato e não de direito. O fator fundamental na decisão do STF, foi a falta de entendimentos entre moradores de uma mesma comunidade. Não ocasionalmente a falta de pagamentos ou mesmo o pagamento não estar amparado pela lei, nada impede que um morador pague uma taxa que chamam de condomínio, desde que pague por livre e espontânea vontade, visando a manutenção da ordem e segurança do local em que reside com sua família.

QUEM PODE DISPENSAR JUROS DE UM CONDÔMINO ?

Esta é uma matéria que vem deixando algumas dúvidas entre síndicos, subsíndicos e conselheiros, não é de tal forma que nós que tratamos profissionalmente como Advogado, administrador de condomínios, que surgem corriqueiramente estas perguntas que parece simples mais não é. O síndico teria certa importância para receber de um condômino que estaria com algumas parcelas atrasadas e o fez a proposta de pagar o valor sem os juros devidos, levando ao conhecimento daqueles que o assessoram foi perdoado a importância dos juros e multas devidas, passados alguns meses, ou melhor explicitando no início do ano vem a convocatória da assembléia Geral Ordinária, visando a aprovação das contas anuais do condomínio, mesmo estando dentro dos parâmetros que pensaria estar legal pois teria entregues todos os balancetes mensais, inclusive o que constava o recebimento do valor recebido do condômino inadimplente, veio a tona um questionamento de um condômino na qual perguntou de alto e bom tom " QUEM AUTORIZOU A DISPENSA DOS JUROS DO IMÓVEL PERTENCENTE A FULANO ", pela sua indagação veio a resposta, nós que estamos administrando o condomínio ( síndico/subsíndico/conselho), em contrapartida o morador fez a pergunta: Caros amigos, vocês tomaram conhecimento que os administradores dispensaram os juros ? vocês foram ouvidos em assembléia sobre tal dispensa ? calou-se todos, então o dito morador que levanta o questionamento esbanjou seu público conhecimento dizendo, estou com este balancete guardado em minha mente desde quando me entregaram, fiquei calado apenas aguardando esta oportunidade, e assim deu seu veredito, olhem para mim, venho pagando todas as minhas obrigações condominiais em dia como muitos de vocês e sei que para se dispensar qualquer tipo de multa ou juros, só à assembléia em reunião extraordinária poderia autorizar tal dispensa, assim fico indignado em saber que o próprio conselho juntamente com o síndico, autorizaram este recebimento, assim faço menção que conste em ata o meu protesto, não autorizando o recebimento das parcelas sem multa e juros, logo não aprovo as contas apresentadas e digo mais, se aprovarem irei procurar o meu direito que tenho absoluta certeza que é bom.

Conclusão, lembre-se que só a assembléia devidamente convocada terá poder de autorizar qualquer tipo de dispensa de multa e juros moratórios, sem estar com o referendo, cabe ingresso de ação de recebimento das importâncias dispensadas, não só ao condômino mais também de quem a autorizou.

JORNAL HOJE DE 17/10/2011

Lamentável fato ocorreu hoje na matéria públicada na edição do (jornal hoje), do dia 17/10/2011, a materia falava sobre a aplicação de multas de condomínios sobre os condôminos, vinculando ao espaço deu entrevista uma ADVOGADA, onde deu a noticia que os condomínios costumam esperar até 3 meses para iniciar a cobrança de um inadimplente, começando com os primeiros contatos para conciliação, após envio de carta de cobrança e assim com o ingresso da ação de cobrança, na materia a própria advogada fala também das multas aplicadas aos condôminos tendo como base valores estipulados nas convenções de condomínos, sendo elas leve, grave e gravíssima, aí seria o diferencial da aplicação com base em sua convenção condominial. Não concordando com este diagrama oferecido pela nobre colega, levo a todos os meus seguidores a nossa opinião, no que refere-se a inadimplência o texto de LEI, em nenhum momento manda que se aguarde 3 meses para o começo de uma cobrança condominial, sou a favor que passado os primeiros 10 dias já comecem com os primeiros contatos, sendo ele verbal ou escrito, e em seguida não mais deixar juntar 2 parcelas, providenciando logo com o ingresso da cobrança judicial ( que levará no mínimo 2 anos para começar a ser resolvida pelo JUDICIÁRIO ), quanto ao aspecto multa devemos sempre lembrar que hoje o próprio CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, já estipula em seus artigos como e quando devemos aplicar as penalidades punitivas aos seus infratores.

PM CONTRATADO É FUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO.

Mesmo com vínculo na PM, o STJ decisão de setembro de 2011, reconheceu o vínculo empregatício do POLICIAL MILITAR com o CONDOMÍNIO, o fato de segurança particular em um condomínio no novo Leblon no R.Janeiro, deu reconhecimento a 3° turma do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA reconhecesse o vínculo empregatício entre ele e seu empregador em horas vagas, no último dia 14 de setembro não deu provimento ao recurso de revista do condomínio por ter entendido que existia todos os requisitos caracterizadores da relação de emprego. O Relator do processo Min. ALBERTO LUIZ BRESCIANI DA FONTE PEREIRA, esclareceu que:
Ao contrário do que reconhece o condomínio, restou evidenciada a presença do requisito da onerosidade, segundo ele a relação apresentava a subordinação jurídica, isto é, o fato que o empregado obedecer a ordem ou diretrizes traçada pelo o empregador, o que restou demonstrado no presente caso.

PM CONTRATADO É FUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO.

Mesmo com vínculo na PM, o STJ decisão de setembro de 2011, reconheceu o vínculo empregatício do POLICIAL MILITAR com o CONDOMÍNIO, o fato de segurança particular em um condomínio no novo Leblon no R.Janeiro, deu reconhecimento a 3° turma do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA reconhecesse o vínculo empregatício entre ele e seu empregador em horas vagas, no último dia 14 de setembro não deu provimento ao recurso de revista do condomínio por ter entendido que existia todos os requisitos caracterizadores da relação de emprego. O Relator do processo Min. ALBERTO LUIZ BRESCIANI DA FONTE PEREIRA, esclareceu que:
Ao contrário do que reconhece o condomínio, restou evidenciada a presença do requisito da onerosidade, segundo ele a relação apresentava a subordinação jurídica, isto é, o fato que o empregado obedecer a ordem ou diretrizes traçada pelo o empregador, o que restou demonstrado no presente caso.

SER SÍNDICO É UMA OPORTUNIDADE.

Com evolução do mercado e cada dia mais as pessoas procurando morar em condomínios sejam verticais ou horizontais, com o tempo em suas atividades cada vez mais curta, ser síndico virou uma oportunidade de profissionalização, a função de síndico profissional estar cada vez mais em evolução no mercado, exigi-se o conhecimento de tudo um pouco, pois sabedor que lhe dar com outro ser humano não se torna fácil, em vista disso preparar-se com cautela é uma boa opção, conhecimentos essenciais na área JURÍDICA, CONTÁBIL, FISCAL, ADMINISTRATIVA, são algumas das variedades sem levar em consideração de estar preparado para ocasiões inusitadas, como saber acabar com um bate boca de condôminos em reunião de condomínio, sem ter que avaliar quem estaria certo, ter conhecimento de jardinagem, elevadores, limpeza, estoque de materiais, saber comprar o que de melhor oferece as empresas com bom serviço e baixo custo. Mais sem sombra de dúvidas para quem gosta, vale tentar ser um profissional do ramo.

SER SÍNDICO É UMA OPORTUNIDADE.

Com evolução do mercado e cada dia mais as pessoas procurando morar em condomínios sejam verticais ou horizontais, com o tempo em suas atividades cada vez mais curta, ser síndico virou uma oportunidade de profissionalização, a função de síndico profissional estar cada vez mais em evolução no mercado, exigi-se o conhecimento de tudo um pouco, pois sabedor que lhe dar com outro ser humano não se torna fácil, em vista disso preparar-se com cautela é uma boa opção, conhecimentos essenciais na área JURÍDICA, CONTÁBIL, FISCAL, ADMINISTRATIVA, são algumas das variedades sem levar em consideração de estar preparado para ocasiões inusitadas, como saber apagar um folgo de condôminos em reunião de condomínio, sem ter que avaliar quem estaria certo, ter conhecimento de jardinagem, elevadores, limpeza, estoque de materiais, saber comprar o que de melhor oferece as empresas com bom serviço e baixo custo. Mais sem sombra de dúvidas para quem gosta vale apena tentar se profissionalizar.

PROJETO DE LEI APROVA TRANSFERÊNCIA DE DÉBITOS

A câmara de Deputados aprovou no último dia 28/09/11, projeto de Lei que autoriza proprietários de imoveis alugados a transferir os débitos de água, luz, gás, telefone, segundo a relatora do projeto a Deputada Pernambucana ANA ARRAES, projeto que tomou o número 5593/09, afirma que o locatário é detentor dos recursos contratados e por isso deve ser responsável pelas obrigações geradas. O projeto foi aprovado na forma de substitutivo, que acrescentou alterações uma delas proíbe as concessionárias de serviços públicos manter interrompida a prestação de serviço quando o novo locatário tiver solicitado o religamento, outra classifica como pratica abusiva a interrupção de energia e do abastecimento de água, quando o usuário já for outro consumidor. Caso ocorra descumprimento as concessionárias estão sujeitas as penalidades previstas ao código de defesa do consumidor. Ao nosso entendimento o projeto deveria ter abrangido em seu contexto a transferência dos débitos condominiais, haja vista ter o mesmo parâmetro no sentido previstos nas cobranças judiciais.

TERRAÇO DE COBERTURA

Havia muitas dúvidas sobre a responsabilidade do pagamento das despesas de conservação da cobertura. A nova Lei esclarece que a cobertura é área comum, ou seja, as despesas para sua conservação e manutenção pertence ao condomínio, salvo disposição contrária em convenção (art. 1.331, paragrafo 5°), porém, se a convenção apontar essa área como privativa ou apenas de uso de alguns condôminos, estes serão os responsáveis por sua manutenção e conservação (art. 1.334).

LEGALIDADE DA COBRANÇA DE JUROS ACIMA DE 1% AM

Embora não estejam expressos a correção monetária e os honorários advocatícios poderão ser incluidos no cálculo dos atrasados, uma vez que foram claramente apontados no artigo 395 do novo CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. Vejamos em seu contexto o que diz: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualizados dos valores monetários segundo índice oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.

AREA DE LAZER COMPLETA, CONDOMINIO AUTO

Muitos empreendimentos lançados hoje no mercado visam atrair compradores que possuam filhos pequenos e passam muito tempo em sua residência. Assim os incorporadores vem se adequando ao mercado dos imóveis com piscina com agua aquecida, quadra poliesportiva, academia e spa, áreas sociais comuns também se tornaram uma demanda cada vez mais constante. A valorização nos imóveis no Brasil, levou os incorporadores a reduzir os espaços internos dos emprendimentos, fazendo assim caber no bolso de compradores com menor potencial, prédios com salão de festas, cozinha gourmet ou churrasqueira, costumam agradar compradores que costumam convidar amigos para um almoço ou jantar em seu apartamento. O que também passam a surgir, são criações de pet shop dentro da área comum, manobristas para apartamento que possua apenas uma garagem, recreadores nas férias escolares, personal trainer, para edifícios com academias internas e muitos outros atraentes, que iludem a vizão dos compradores. Gostaria apenas de alertar que tudo que mencionei tem um custo e quanto mais caro o condominio, mais trabalho na hora de repassa-lo, então vale apenas pensar se o que é oferecido vale mesmo como atrativo na hora da compra.